合同的籤訂是雙方當事人為意思表示達成合意而成立合同的過程和狀態。
合同成立,是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意,包括要約和承諾兩個階段。
合同籤訂是一個動態行為和靜態協議的統一,合同成立實際上即合同籤訂所形成的靜態協議。
《合同法》第25條規定,承諾生效時合同成立。
《合同法》第32條規定,當事人採用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人籤字或者蓋章時合同成立。
《合同法》第215條規定,租賃期限6個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。
《合同法》第37條規定,採用合同書形式訂立合同,在籤字或者蓋章之前,當事人一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。
最高人民法院《合同法司法解釋(二)》第1條規定,當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
對合同欠缺的前款規定以外的其他內容,當事人達不成協議的,人民法院依照《合同法》第61條、第62條、第125條等有關規定予以確定。
最高人民法院《合同法司法解釋(二)》第2條規定,當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同,但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的,人民法院可以認定是以《合同法》第10條第1款中的「其他形式」訂立的合同。但法律另有規定的除外。
實踐中,出租人與承租人在合同籤訂過程中,協商到一定程度後,因各種原因,某一方意圖終止協商,此時,往往雙方對房屋租賃合同是否成立產生爭議。常見糾紛類型主要有:
(1) 已經籤訂意向書但沒有籤訂正式租賃合同產生糾紛的;
(2) 未籤訂任何書面文件,但一方已經開始履行義務的;
(3) 對於籤字人是否有權籤訂合同而產生糾紛的;
(4)在合同籤訂與成立時雙方還會因為租賃合同登記備案而發生糾紛。
承租人是主張合同成立,要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,要求返還定金、保證金等。如果雙方籤訂了租賃意向書,且承租人支付了籤約或履約定金,如出現出租人不同意籤訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內容的情形,則承租人可以根據《合同法》第60條和第115條的規定,要求出租人雙倍返還定金,並可要求出租人繼續履行租賃意向書的內容。
在此類訴訟中應當收集相關證據資料,如雙方是否籤訂租賃意向書,是否有往來函件傳真等,籤字人是否具有授權委託書,承租人是否支付租金、定金或保證金,出租人是否交付租賃房屋等;如果是口頭協議,是否有第三人證明,如中介公司經辦人員等,結合上述證據,確定是否主張租賃合同已經實際生效。如果判定已經實際生效或實際已經履行的情形,應當根據上述引用的法律、司法解釋的規定,積極主張租賃合同的效力,並可追究出租人的違約責任。
應當審查雙方租賃意向書或租賃合同是否具備《合同法司法解釋(二)》第1條規定的三個必備要素,即出租人與承租人、租賃房屋及數量;審查出租人與承租人各自經辦人是否有權籤署。
在雙方沒有書面合同時,審查是否一方已經履行主要義務,即出租方是否交付房屋(鑰匙),承租人是否支付租金、定金或保證金。
是否存在可以推定雙方有訂立合同意願的民事行為,如出租人催款通知或其他行為等。
合同成立並非一定以雙方正式籤訂租賃合同為表現形式,法律規定或推定其他情形合同也可以成立,一旦合同成立而承租人拒不履行的,承租人將承擔違約責任。
合同雖然沒有成立,但是如果一方存在《合同法》第42條情形的,仍應當向對方承擔損害賠償責任。
《合同法》第42條規定:「當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一) 假借訂立合同,惡意進行磋商;(二) 故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三) 有其他違背誠實信用原則的行為。」
租賃期限在6個月以上,雙方沒有採用書面形式的,視為不定期租賃,即使合同成立的,任何一方都可以要求隨時終止合同。
出租人明確訴訟請求:
出租人是主張合同成立要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,如房屋已經交付使用的,是否要求退還房屋。如果雙方籤訂了租賃意向書,或者承租人支付了籤約或履約定金,如承租人不同意籤訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內容,則出租人可以根據《合同法》第60條和第115條的規定,沒收承租人定金並可要求承租人繼續履行意向書約定的內容。如果出租人已經實際交付租賃房屋,在承租人要求解約的情形下,出租人可向承租人主張履行合同的權利,並可根據《合同法》的規定或意向書的約定,要求承租人承擔違約責任。此類請求法院應當會予支持。