房屋租賃合同籤訂與成立時的糾紛及其處理

2020-09-20 法海裡遊蕩的小魚

一、一般規定

1.定義及相關法律規定

合同的籤訂是雙方當事人為意思表示達成合意而成立合同的過程和狀態。

合同成立,是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意,包括要約和承諾兩個階段。

合同籤訂是一個動態行為和靜態協議的統一,合同成立實際上即合同籤訂所形成的靜態協議。

《合同法》第25條規定,承諾生效時合同成立。

《合同法》第32條規定,當事人採用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人籤字或者蓋章時合同成立。

《合同法》第215條規定,租賃期限6個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。

《合同法》第37條規定,採用合同書形式訂立合同,在籤字或者蓋章之前,當事人一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。

最高人民法院《合同法司法解釋(二)》第1條規定,當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

對合同欠缺的前款規定以外的其他內容,當事人達不成協議的,人民法院依照《合同法》第61條、第62條、第125條等有關規定予以確定。

最高人民法院《合同法司法解釋(二)》第2條規定,當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同,但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的,人民法院可以認定是以《合同法》第10條第1款中的「其他形式」訂立的合同。但法律另有規定的除外。

2.實踐中的糾紛及其處理

實踐中,出租人與承租人在合同籤訂過程中,協商到一定程度後,因各種原因,某一方意圖終止協商,此時,往往雙方對房屋租賃合同是否成立產生爭議。常見糾紛類型主要有:

(1) 已經籤訂意向書但沒有籤訂正式租賃合同產生糾紛的;

(2) 未籤訂任何書面文件,但一方已經開始履行義務的;

(3) 對於籤字人是否有權籤訂合同而產生糾紛的;

(4)在合同籤訂與成立時雙方還會因為租賃合同登記備案而發生糾紛。

二、針對承租人

1.承租人應當明確訴訟請求:

承租人是主張合同成立,要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,要求返還定金、保證金等。如果雙方籤訂了租賃意向書,且承租人支付了籤約或履約定金,如出現出租人不同意籤訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內容的情形,則承租人可以根據《合同法》第60條和第115條的規定,要求出租人雙倍返還定金,並可要求出租人繼續履行租賃意向書的內容。

在此類訴訟中應當收集相關證據資料,如雙方是否籤訂租賃意向書,是否有往來函件傳真等,籤字人是否具有授權委託書,承租人是否支付租金、定金或保證金,出租人是否交付租賃房屋等;如果是口頭協議,是否有第三人證明,如中介公司經辦人員等,結合上述證據,確定是否主張租賃合同已經實際生效。如果判定已經實際生效或實際已經履行的情形,應當根據上述引用的法律、司法解釋的規定,積極主張租賃合同的效力,並可追究出租人的違約責任。

2.審查重點內容

應當審查雙方租賃意向書或租賃合同是否具備《合同法司法解釋(二)》第1條規定的三個必備要素,即出租人與承租人、租賃房屋及數量;審查出租人與承租人各自經辦人是否有權籤署。

在雙方沒有書面合同時,審查是否一方已經履行主要義務,即出租方是否交付房屋(鑰匙),承租人是否支付租金、定金或保證金。

是否存在可以推定雙方有訂立合同意願的民事行為,如出租人催款通知或其他行為等。

3.風險提示

合同成立並非一定以雙方正式籤訂租賃合同為表現形式,法律規定或推定其他情形合同也可以成立,一旦合同成立而承租人拒不履行的,承租人將承擔違約責任。

合同雖然沒有成立,但是如果一方存在《合同法》第42條情形的,仍應當向對方承擔損害賠償責任。

《合同法》第42條規定:「當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一) 假借訂立合同,惡意進行磋商;(二) 故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三) 有其他違背誠實信用原則的行為。」

租賃期限在6個月以上,雙方沒有採用書面形式的,視為不定期租賃,即使合同成立的,任何一方都可以要求隨時終止合同。

三、針對出租人

出租人明確訴訟請求:

出租人是主張合同成立要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,如房屋已經交付使用的,是否要求退還房屋。如果雙方籤訂了租賃意向書,或者承租人支付了籤約或履約定金,如承租人不同意籤訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內容,則出租人可以根據《合同法》第60條和第115條的規定,沒收承租人定金並可要求承租人繼續履行意向書約定的內容。如果出租人已經實際交付租賃房屋,在承租人要求解約的情形下,出租人可向承租人主張履行合同的權利,並可根據《合同法》的規定或意向書的約定,要求承租人承擔違約責任。此類請求法院應當會予支持。

相關焦點

  • 房屋租賃合同效力的糾紛及其處理
    一、房屋租賃合同無效糾紛及其處理合同無效,是指合同雖然成立,但因其違反法律、行政法規、社會公共利益而無效。可見,無效合同是已經成立的合同,是欠缺生效要件的合同,是不具有法律約束力的合同,不受國家法律保護的合同。無效合同自始無效,但部分條款無效,不影響其餘部分的效力。
  • 房屋租賃合同糾紛怎樣處理
    在日常生活中,許多人沒有買房就會選擇租房子,通過參考房屋租賃合同範本籤訂了合同後出現了房屋租賃合同糾紛,遇到這種糾紛,許多的租客和房東都不知道找哪個部門解決,租客與房東就這樣一直耗著。那麼,作為當事人需要了解一下房屋租賃合同糾紛怎樣處理。以下由小編為您介紹一下。
  • 典型的房屋租賃合同糾紛案例
    在日常生活中,許多人沒有買房就會選擇租房子,籤訂了合同後出現了房屋租賃合同糾紛,遇到這種糾紛,要怎麼解決呢?房屋租賃合同糾紛在日常生活中很常見,那麼,典型的房屋租賃合同糾紛案例有哪些呢?下面找法網小編為您詳細介紹。典型的房屋租賃合同糾紛案例是怎樣的呢?下面跟著王超律師一起來了解一下吧。
  • 如何處理「涉疫」房屋租賃合同糾紛?法官有話說!
    如何處理「涉疫」房屋租賃合同糾紛?法官有話說!「涉疫」房屋租賃合同糾紛呢?案情簡介原告張三向被告李四租賃廠房,約定租賃期限從2020年3月20日至2023年3月19日,為期3年。雙方籤訂合約時,約定李四向張三提供符合特定條件的場地,張三向李四提前支付兩個月租金及水電費押金。
  • 同一房屋,出租人與多個承租人籤訂租賃合同的,如何履行?
    有的是因為出租人與承租人存在糾紛,在尚未解除租賃合同的情況下,又再將房屋出租;還有的是因為房屋租金價格上漲快,出租人在籤訂完租賃合同後,又將同一房屋出租給租金價格更高的租客。總之一房兩租,甚至數租,在司法實務中很常見。但是,一房兩租,甚至數租,合同又都有效的情況下,到底該履行哪一份租賃合同?
  • 房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點
    1、房屋租賃合同糾紛案件,爭議焦點最多的是合同效力,其次是解除合同,還包括租期及押金糾紛,房屋水電煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛等。2、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有:(1)未經竣工驗收的房屋出租,房屋租賃合同無效。(2)違章建築的房屋出租,房屋租賃合同無效。
  • 房屋租賃糾紛如何處理
    我們在外一般都是租房居住,租房居住有時候就難免會跟房東產生糾紛,比如租房裡的家用電器壞了需要維修等原因,很容易產生糾紛,發生糾紛之後首先應該積極的去解決。那麼房屋租賃糾紛如何處理?下面為大家詳細介紹一下,希望對大家有所幫助。
  • 房屋租賃常見糾紛如何處理,租房糾紛應該找哪個部門
    2.3租賃期滿,甲方有權收回租賃房屋,乙方應按約定歸還,乙方如需繼續承租的,應最晚於租賃期滿前▁▁▁個月向甲方提出書面請求,經甲方同意後重新籤訂租賃合同。租賃期滿雙方未籤訂新的書面租賃合同的,乙方應在租賃期滿時騰空並向甲方交付租賃房屋。
  • 籤訂房屋租賃合同的注意事
    ,看上去比較簡單,合同條款也比較少,但是租賃合同糾紛卻時常發生。最根本的原因在於雙方籤訂合同時候約定不夠全面,很多情形沒有考慮周全,為了避免糾紛,在籤訂房屋租賃合同時應當注意以下幾個法律問題。-最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定了三種租賃合同無效的情形:(一)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋
  • 房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點(送最新合同範本)
    有了合同也能維護好彼此的合法權益,但是籤訂合同我們需要注意一些事情,才能利於合同籤訂。今天小編給你整理了房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點,希望對大家有所幫助!1、房屋租賃合同糾紛案件,爭議焦點最多的是合同效力,其次是解除合同,還包括租期及押金糾紛,房屋水電煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛等。
  • 房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點(附最新範本)
    ,爭議焦點最多的是合同效力,其次是解除合同,還包括租期及押金糾紛,房屋水電煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛等。另外,如房屋可能拆遷,建議房屋租賃當事人在房屋租賃合同中約定房屋被拆遷時的處理辦法。16、籤訂租賃合同時容易出現的合同漏洞一:對租賃標的物約定不明確,尤其是對租賃房屋的數量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差,決定著租金的少退多不補)和質量(房屋租賃前後的狀況,決定著交付房屋前後的修繕義務)約定不明確導致的糾紛。
  • 普法丨房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點(送最新合同範本)
    閱讀提示我們在租房的時候都需要籤訂房屋租賃合同,這也是為了防止出現一些情況。有了合同也能維護好彼此的合法權益,但是籤訂合同我們需要注意一些事情,才能利於合同籤訂。今天小編給你整理了房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點,希望對大家有所幫助!1、房屋租賃合同糾紛案件,爭議焦點最多的是合同效力,其次是解除合同,還包括租期及押金糾紛,房屋水電煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛等。2、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有:(1)未經竣工驗收的房屋出租,房屋租賃合同無效。
  • 5個涉經營性房屋租賃合同糾紛典型案例、法律建議
    第二,對於裝修損失的確定,在房屋租賃合同無效的情況下,出租人與承租人關於房屋租賃期限的約定亦無效,因此不能按照合同約定的租賃期限分攤裝修費用,出租人和承租人應對糾紛發生時現存裝修物進行工程造價評估鑑定,按照裝飾附和物的現值分擔損失。
  • 房屋租賃合同包括什麼,房屋租賃合同有哪些內容?
    現在人們會選擇租房子暫時性的度過一段時期的生活,租房子要籤訂房屋租賃合同,如果不籤訂房屋租賃合同就不能夠保障自己的權益,如果後期引起了糾紛就不容易解決。房屋租賃合同要看正規的合同才行,那麼房屋租賃合同包括什麼,房屋租賃合同有哪些內容?
  • 8種情形房屋租賃合同無效+問答+2020版合同範本
    三、出租人與承租人因租賃合同產生的糾紛案件,如存在轉租,是否應當通知次承租人或追加次承租人參加訴訟?租賃合同被認定無效時,轉租合同亦不能履行,為一併處理合同無效的法律後果,次承租人應當參加訴訟,不僅需要承擔騰退房屋的義務,在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時,還應當承擔配合評估的責任。
  • 【法院微提醒】房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點(附最新範本)
    1、房屋租賃合同糾紛案件,爭議焦點最多的是合同效力,其次是解除合同,還包括租期及押金糾紛,房屋水電煤費用糾紛,房屋設備的使用及賠償糾紛等。2、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有:(1)未經竣工驗收的房屋出租,房屋租賃合同無效。
  • 案例探析:房屋委託租賃合同糾紛中權益維護探析
    為了更加證實前述推理的正確,葉偉在一審判決之後,查閱了劉某清註冊濟南歷下青葉健身中心時在市場監督管理部門備案的檔案,檔案中有一份《房屋租賃合同》,該租賃合同籤訂時間是2018年3月1日;載明出租方是鄭皓仁,承租方是劉某清;合同載明的出租房屋的地址與涉案房屋一致;租賃期限自2018年3月1日開始,與本案中《場地租賃合同》上的計算房租開始的時間一致;檔案中還附有濟房權證歷字第188xxx號房產證複印件一份
  • 8種情形房屋租賃合同無效|附正規合同範本
    二、當事人對於租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規定,承租人經出租人同意裝飾裝修的,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。
  • 租賃合同糾紛去哪裡解決
    一、租賃合同糾紛去哪裡解決  整體而言,房屋租賃糾紛處理主要是通過以下兩種方式:  第一,協商解決,房屋租賃當事人因租賃房屋發生糾紛的,可以協商解決。  第二,協商不成的,應當按照房屋租賃合同中約定進行民事訴訟或者申請仲裁解決。
  • 房屋租賃合同解除時,如何認定裝飾裝修殘值損失
    2012年12月25日,廖珈綺作為甲方與汪林貴作為乙方籤訂《租賃合同》, 約定租賃期限自2013年1月1日至2028年10月31日, 合同期滿終止或提前解除時,乙方按涉訟物業當時的狀態交還給甲方,而無需將涉訟物業恢復至合同籤訂時的狀態。