『導語：網際網路長租公寓是個好概念。骨感現實是，它沒有「網際網路」，沒有「長租」，只有「公寓」。沒有運營的二房東，活成了樓市P2P。』
網際網路長租公寓，曾經的地產投資風口。今年疫情之下，風雨飄搖。跑路之事，屢屢發生。
長租公寓墮落成P2P。潛在的「暴雷角色」，人人避之唯恐不及。
扒扒君從事房產多年，喜歡網際網路，也賣過公寓，所以對網際網路公寓，有特別的好感。
2013年，移動網際網路興起，我們團隊曾策划過一款產品，叫智慧公寓。
2020年，我成為網際網路長租公寓的用戶。然而，不到半年，我便匆匆搬離。
好感碎了一地。
半年前，由於工作調動到異地，我尋思找一家長租公寓。
我在手機上查看。距離單位步行30分鐘內，長租公寓有3家。
網上畫風是這樣的——
貌似不錯，業界口碑也OK。175間客房，配有2個管家、1個保安。租金3000-4000元/月，不算太貴。
線上聯繫管家之後，我實地查看了。
一樓有大堂，有健身場所，提供交談空間，備有茶水和小零食。
管家說，他們會定期組織租客活動。網上價格幾乎是最低價了，如果有朋友介紹，可額外優惠300元。
交完1個月租金、1個月押金後，管家把我拉入租客群。群裡有86個人（推算出租率約50%）。「以後有事情或者活動，都在群裡通知。」
現實畫風是這樣的——
1、冷冰冰的社群
進群才發現，其實大家交流挺少。管家與租客、租客與租客之間，都是冷冰冰的。
除了偶爾通知殺蟲、收費之外，管家極少露臉。群裡不能發外部連結，沒啥話題互動，更別提社群運營了。
有一次，管家在群裡發了一條服務通知。
結果，租客們群起攻之。壓抑許久的不滿，爆發了。
2、離譜的水電雜費
就租金而言，網際網路公寓價格比較透明，不算太貴。
但其它費項並不少：管理費300元/月，水電費預充值300元/月。再加上1.6元/度電費，6元/噸水費。還有停車費，滯納金之類的。
尤其是電費，空調、熱水器、冰箱、電磁爐、電視、洗衣機，一個月下來電費要400多元（公寓通風不佳，不開空調很難想像）。
整體租住的成本，網際網路公寓比周邊小區同類房子，至少貴50%。如果跟城中村比，至少貴1倍以上。
3、500元的換房費
由於房間密閉，採光通風不好。1個月後，我提出換房。
「對不起，換房要收取500元的換房費。」管家說。
「另外，房租每逾期1天，會產生100多元逾期費。超過3天，我們可以按照合同進行違約退房。」
就是這樣，租客的居住感受，不是管家最在乎的。他唯一的感知，是你的房租是否及時支付。
4、嚴重缺失的服務
公寓服務最多的，就是每隔1個月的殺蟲。至於其它服務，比如鄰居吵鬧、快遞被盜，管家幾乎無能為力。
由於這家公寓是舊廠房改造的，很多設備並不好。我的房間，就出現下水道堵塞的現象。
找到管家。管家說，屋內設備和屋內衛生一樣，不歸他們管。他們只能友情協助。如果要維修，是要收費的。
所有人都關心你飛得高不高，卻沒人關心你累不累。
這句話，同樣適用於「可愛的管家」。他不懂也不會關心！
為了不損失1個月的押金，我忍了整整5個月。時間一到，迅速搬離。
網際網路公寓，是地產與網際網路結合，本來擁有美好的想像空間。
租客是年輕有活力的群體，消費力強，對新事物接受度高。從看房、下訂、入住、服務、生態延伸，一切通過網際網路，高效地解決——
APP直接下單，線上選房，預約入住
與支付信用結合，分享裂變，免押金
智慧社區，智能家居，現代化居住體驗
社群運營，有信任背書，提供多方服務
網際網路公寓，本身也是一個解決市場痛點的產品。
當商業地產過剩，公寓滯銷嚴重，成為開發商眼中的雞肋。很多託管、包租、長租公司，便開始打上公寓的主意。
開發商也樂意，乾巴巴賣樓太難了。有返租，有噱頭，尤其當公寓穿上高回報的外衣，投資屬性就成立了。
2013年：網際網路公寓開始萌芽；
2014年：資本試水；
2015年：資本瘋狂介入；
2016年：開發商高調進入；
2017年：各地瘋搶租賃房源；
2018年：行業進入最高點；
2019年：兩家長租公寓上市；
2020年：行業遭遇疫情考驗…
長租公寓經營困難，鮮有盈利。2018-2019兩年，兩家美國上市公司——青客公寓虧損10億，蛋殼公寓虧損近50億。更糟糕的是，虧損還在進一步惡化。
扒扒君曾在2015年聽過you+公寓創始人劉洋的公開演講。行業沉浮，這位自稱受到資本追捧、誤打誤撞的網紅，6年過去了，聲音減弱不少。
另外，還有不少公司，在追求規模化擴張過程中，槓桿運用過大，造成資金鍊斷裂。
也許，這個商業邏輯，本來就很難成立。
潘石屹兩年前就斷論過：長租公寓在中國不成立。因為與房子的升值相比，運營帶來的投資回報率太低。
比如貸款基準利率4.9%以上，公寓回報率才2%左右。2%回報率，意味著需要50年才能收回成本。但公寓產權才40年！
講一個故事。
隋唐時期，隋煬帝和唐太宗都曾發兵攻打過高麗。高麗是個小國，但實力不容小覷。
隋煬帝第一次攻打，居然輸掉了戰爭。他覺得有點面子掛不住，宗主國還打不過你個附屬國？
於是，他就發動第二次徵戰。號稱百萬大軍攻打高麗，結果還是沒打贏，反而拖垮了國力。雪上加霜的是，國內出了李密翟讓瓦崗寨等內亂。於是，天下大亂，丟了大業。
後來，唐太宗也打過高麗，但他是個止損高手。發現不一定打得贏，後來就堅決不再打了。還自我反省說，要是魏徵還在的話，他連第一仗都不會打。
網際網路長租公寓，也是如此。
由於虧損嚴重，前幾年重金投入的碧桂園碧家、世聯紅璞、朗詩朗詩寓等，已經在集團內部開始剝離，或者邊緣化。萬科宣布無限期停止「萬村計劃」。這些都在及時止損。
然而有些長租公寓卻拼命上馬。拿著重資產，收著微薄的租金，運營相當吃力。
今年疫情，讓公寓生存環境變得更糟。在租金上漲空間有限的情況下，只能壓縮運營服務（扒扒君遭遇的，估計就是這種減配式的服務）。
網際網路有個著名的商業智慧：「羊毛出在牛身上，讓豬買單」。但這是有前提條件的。只有建立在優質服務基礎上的企業，市場才允許它變現。
市場震蕩時，當長租公寓遠離基於網際網路的服務和體驗，他們中的一部分人，搖身一變，成為樓市P2P。不賺利潤，只盯本金，伺機捲款，無良跑路。
這樣的網際網路長租公寓，只會讓更多人遠離。其中，有住戶，有房東，還有投資者。
最後，9月高校開學，新一輪的城市人群在遷徙。扒扒君奉勸各位：
別薅長租公寓的羊毛，更別碰租金貸！
-END-
碼字不易，原創燒腦
我是扒扒君，扒扒地產與網際網路
關注我，分享我，更有money