「當時我們是以兩萬多元一平方米的高價購置的產權商鋪，而最近永嘉集團在置換方案不能順利執行的情況下，提出按略高於當初購置價格（24000元/平方米）回購。但現在西安路的商鋪均價都在10萬~15萬元/平方米，這樣的方案換誰都無法接受。」正在因搬遷爭端與開發商進行維權的一位大連長興市場自營攤戶業主表示。
「家長久，人長興」。百年歷史的大連長興市場迎來全新升級改造，在媒體盛譽的背後，卻是871位業主對開發商大連永嘉集團「竊取業主私產」的聲討。
西安路是大連商業史繞不開的一條街，早在民國初期就出現商業集市，長興市場就是這裡的「靈魂」，曾經是大連人的「菜籃子」，也是聞名全國的海鮮市場。
近兩年，由於硬體設施已不能滿足西安路晉升市級商圈的要求，長興市場管理者——大連永嘉集團計劃對其進行改造，將其打造成「顛覆傳統商業」的「大連商業全新地標」，「中國最大旅遊文化主題購物中心」。
然而，這一構想的實施卻因產權問題和市場改造問題與871位攤位產權人產生了難以調和的衝突。2015年12月17日~19日，長興市場管理方與871位產權業主在未能協商一致的情況下，通過停水、停電、拆毀冷藏設施等方式強行驅離仍在正常經營的攤主，讓長興市場在一夜之間癱瘓。
3月17日，記者在長興市場看到，擁有4個大廳的長興市場，除1號日雜廳外，2、3、4號廳陷入半停業狀態，其中4號活鮮廳海水供應設施被拆除，偌大的商場空無一人。
對此，中國房地產報記者多次嘗試與永嘉集團負責人聯繫，至截稿前，未得到回應。
871位業主的無奈
「我是大連長興市場四廳的產權人之一，2000年購買此攤位，總房款618300餘元，均價22058.83元/平方米，2007年取得國有產權證書，40年產權，當時購置價格為西安路同等地段最高，在2001年將該攤位以每年10萬元價格出租商戶經營。」楊姓業主在給中國房地產報記者的書面材料中表述稱。
與楊姓業主境遇相似的孫某是一名下崗工人，2000年從銀行貸款，找親戚借款購置了攤位，原本期望能藉此改變生活，然而在長興市場日漸興隆之際，卻遭遇強制關停，失去了重要經濟來源。
自營攤位業主李某則於2000年購置攤位開始自營，經過多年努力，月營業額在30萬元左右，但隨著市場被強遷，努力打拼的海鮮生意戛然而止。
調遷到新長興市場卻「沒產權」
長興市場於2001年建成，由地上四層、地下一層組成，其中一層為農貿水產批發市場，分為四個大廳，1層各廳攤位作為公建商品房形式出售給散戶（871戶），其餘攤位以及2~4層、地下一層產權自營出租，其中1層各廳均按嚴格市場規定專項經營農副產品、熟食、肉類、活鮮等。
經過15年發展，長興市場興盛繁榮，帶動了大連西部地區商業發展，成為東北地區最大的海鮮以及農副產品批發市場之一。
此間，該片區商鋪價格也迅猛增值，由1000~2000元/平方米的均價漲到現在3萬~5萬元/平方米，周邊市場租賃均價為每天15~30元/平方米，成為市民眼中的黃金寶地。而早在2001年，長興市場均價就已達22000元/平方米，較周邊同等商鋪高出10倍。
2013年，借政府對西安路整體改造規劃，永嘉集團打算改造升級長興市場。與此同時，永嘉集團在距長興市場約600米的鞍山路購置土地，打造一個與長興市場同等規模的新農貿批發市場。
2015年上半年，在鞍山路新長興市場即將完工之際，永嘉集團組織召開了業主大會。
「其實就是通知業主搬遷，而且是在未出具任何政府有關動遷文件和補償方案的情況下，要求業主交出產權證，無條件置換到鞍山路新市場。」一位不願具名的受訪業主在接受中國房地產報記者採訪時表示，「說是免費為遷入業戶辦理產權證。」在其提供的落款為大連市長興購物中心有限公司（永嘉集團下屬企業）於2015年8月21日發布的《長興市場調遷方案》（草案）中顯示，調遷條件很優厚：
「調遷至新長興市場的產權人將持有新長興市場攤位的40年合法產權，如在老長興市場的攤位已辦理產權證書，調遷至新長興市場攤位的產權證書由長興購物中心辦理，產權人協助，產生的費用由長興購物中心承擔；如在老長興市場未辦理產權證書，調遷至新長興市場攤位的產權證書由產權人辦理，長興購物中心協助，辦理產權證書產生的相關費用由產權人自行承擔。」「此外，調遷至新市場後，依據老長興市場測繪攤位面積，將產權人攤位的套內面積按一定比例增加。具體原則是一樓（農貿市場）產權攤位，按原有攤位套內面積增加5%，二樓增加10%。有誤差的則遵循多退少補的原則。」「對業戶擔心的新市場可能會出現租金過低的問題，長興購物中心可給予租金保底。」「對選擇留守老長興市場的產權業主，則需根據原址的新規劃，租金以產權人的套內面積按比例分成。」條件的確優厚，實際上卻處處是暗礁。
871位攤位產權人在信訪和查詢政府網站時獲知了讓他們心驚的信息。
2014年12月2日大連市人民政府給開發商大連樂特投資有限公司（原永嘉集團旗下企業）下發的《關於大連樂特投資有限公司建設居住商業服務業項目國有建設用地用權的批覆》，其中第四條明確標示：「水產品農貿市場作為整體產權，整體經營，不可分割銷售，不得改變業態。沙河口區政府負責對水產品農貿市場經營業態進行管理。」該條文明確界定了新長興市場無法辦理分割產權。
這意味著永嘉集團承諾協助業主辦理新市場產權證純屬欺騙。」前述業主表示。
於是多數產權業主拒絕接受永嘉集團的調遷方案。
「戰爭」狀態
此後，業主多次集體信訪、舉報，換來政府調解文件的出臺。
2015年12月28日，沙河口區信訪聯席會議辦公室下發文件，責令永嘉集團「2016年1月5日前，拆除圍擋並恢復市場招牌，冷庫不能無故停運，進貨渠道基本保障，企業有義務、有責任保障市場安全。」3月16日，中國房地產報記者在長興市場看到，市場2層以上是嶄新的玻璃幕牆；一層卻是磚石裸露、髒亂不堪，其中4號廳活鮮廳人去樓空，遍地垃圾；2、3號冷鮮廳處於半停業狀態，僅少數攤戶仍在維持經營，但鮮有顧客。
位於鞍山路的新長興批發市場則是另外一番情形，在嶄新的市場外有寬敞的停車場，一層市場內多數攤位正常營業，顧客盈門，而這些攤位多數是租賃戶，僅有少數接受調遷的業主，生意似乎未受到長興市場調遷的影響。
然而，為數不多調遷到新市場的產權攤位業主也有不滿：「永嘉集團返還業主租金的承諾並沒兌現，而是要求產權業主必須先交出產權證才會把租金返給業主，且在此期間業主不允許自行出租攤位。」一位搬遷至新市場的業主向中國房地產報記者表示。
長興市場改建是「違建」？
此外，在採訪過程中，多位受訪業主一再強調：永嘉集團對長興市場改擴建存在違規建設和施工，政府責令整改卻成一紙空文。
2015年6月25日，大連市建委就長興市場業主關心的改擴建問題在大連民意網上回復稱：「長興市場綜合體改擴建工程，建設單位為大連嘉勝置業有限公司（永嘉集團旗下公司），施工單位為北京六建，該項目在未取得相關建設手續的情況下擅自施工。
執法處已對該項目的違法行為做出了「責令停止施工，並處罰款」的行政處罰，目前建設單位已繳納了罰款，但拒不履行「責令停止施工」的行政處罰決定，依然強行施工。因執法處對違法行為沒有行政強制執行權，根據《行政處罰法》的相關規定，已將此案申請沙河口區人民法院強制執行。
然而，「並未見長興市場停止施工，反而是變本加厲驅趕正常營業的攤主。」前述不願具名的受訪業主表示。
長興市場加蓋頂棚是否屬於違建的問題，由受訪人提供的一份《大連市人民政府公文處理單》顯示，沙河口區政府擬在長興城市綜合體項目商業步行街上方加蓋可開啟玻璃幕採光頂。同時，由於長興市場綜合體項目新建部分與原長興市場樓體結構高差5米，沙河口區政府計劃在原商業體基礎上增加建設一層輕體空花園，請市政府批准。時間為2012年6月7日。
就此中國房地產報記者3月17日向沙河口區政府求證，次日記者收到沙河口區政府回覆：「多數審批事項不在沙河口區政府職權範圍內，但會依法行政。」在2013年12月2日大連市規劃局向長興市場改擴建的大連嘉勝置業與永嘉集團下發的《關於「新長興市場與舊長興市場之間增設中庭及舊市場加層」有關問題的函》（大規函發【2013】353號）中顯示：「原則同意貴單位申請，該改造方案新增總建築面積46000平方米，其中舊長興市場頂層加層新增建築面積為14500平方米，新舊長興市場新增銜接部分面積為31500平方米（一層中庭10453平方米，二層回馬廊15281平方米，過街天橋5766平方米），該建設應符合消防及結構安全等要求。」然而實際情況是，永嘉集團在獲得上述規劃函後就將四座樓全部圍擋，在長興市場主體樓北側佔用消防通道接建4萬平方米的中央大道（2015年4月2日晚，組織工人強拆部分業主攤位）。一層原本屬於生鮮廳的消防通道在改造過程中被徹底堵死，當時的攤戶還在正常經營。
3月22日，大連市規劃局對中國房地產報記者書面回復稱：「2012年6月，沙河口區政府向市政府申請提出為提升城市商業品位和整體形象，擬在長興市場綜合體項目步行街上方加蓋玻璃幕採光頂並在原長興市場頂部增建一層。該改造方案經2012年8月1日市規劃委員會原則審定通過後，我局於2012年11月依據審定的方案核發了規劃條件，開發企業獲得了土地批覆手續。2013年8月，我局分別通過《大連日報》、項目現場及網站對該項目進行了規劃公示，公示期間沒有單位及個人提出異議。為儘快完善長興市場整體購物環境，提高辦事效率，依據市規劃委員會審定的改造方案及相關土地批覆文件，2013年12月我局根據建設單位申請回函同意改造事宜，並明確相關面積指標。」此外，在此次改擴建過程中，永嘉集團並未獲得長興市場871戶產權業主的同意，擅自施工。「因為當時籤訂的買賣合同第18條約定：買受人的房屋僅做公建，使用期間不得擅自改變該商品房的建築主體結構、承重結構和用途，買受人在使用期間與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施。」3號廳一位業主表示。
顯然，這些約束無法阻止永嘉集團對長興市場的改造，同時新長興市場也到了建設收尾階段。
此後，永嘉集團對871位維權業主態度依舊強硬。據業主透露，目前永嘉集團已經停止了產權證換租金，即使業主願意交出產權證也無法置換到租金。
商鋪拆遷補償方式
一：貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。有三種法定評估依據：
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。
重置價是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。
二：產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
異地安置。指由於開發商項目不涉及住宅或由於該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減儘量以等價價值做到產權置換。
回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
（來源：中國房地產網）
轉載免責聲明：凡本站註明 「來源：XXX（非搜鋪網）」的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在於信息傳遞，並不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯繫本站採編中心：0571-87015503-809，郵箱：zhousongping@soupu.com。