民法典第二十四章物業服務合同逐條解讀（下） 民法典系列解讀

【法律條文】

第九百四十三條　【物業服務人信息公開義務】物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

【律師解讀】

本條為物業服務人的法定義務，即除了雙方合同約定的事項，應當履行的義務外，《民法典》實施後，物業服務人還負有定期公示和報告的義務，便於業主和業主委員會對於物業服務人的監督。另外本條中適用了兩個彈性較強的詞語「定期」和「合理」，這也為物業服務人預留了遐想空間，未來在業主知情權訴訟中，對這兩個詞的解釋應該是決定勝負的關鍵點。

【法律條文】

第九百四十四條　【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

【律師解讀】

本條仍來源於《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，但第三款為新增條款。

關於本條有這樣幾個說明：

1.明確了物業服務人按照合同約定提供服務，業主不能以未接受服務或者無需接受服務為由拒交物業費，也就是說只要物業服務人提供了服務，作為個體的業主只能繳費，這也是業主的「法定義務」，業主在涉物業費訴訟案件中勝訴的可能性極小；

2.業主拒繳物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，規定的僅為催告，未限定形式，而不是必須書面催告，這就意味著上門催收、電話催收、郵件、微信、簡訊息催收、催收函、律師函等催收形式均可。順便說一下，今後再有收到律師函的業主質問什麼給他發函，就可以用這條回復了，「福利條款」靈活運用；

3.催告是不是起訴的必經程序，條文中用的是「可以」一次，而不是「應當」，按字面含義，催告不應再是訴訟的前置程序。當然，實務中，還是法官對此理解肯定會存在差異，最終還得各地中、高級法院出具審判指導意見，以統一裁判規則；

4.法律途徑為訴訟或仲裁，筆者建議物業服務人選訴訟。仲裁受理的前提是存在仲裁協議，這就排除了物業承租人或非業主的物業使用人，只能向業主主張權利，而不能要求業主和承租人共同承擔責任，不利於服務人權利實現。另如該類案件涉及業委會或業主大會等主體，仲裁機構不能對此進行實質審查；

5.以法律形式明確物業服務人不得採取「五停」方式，消極的進行物業費催交。此前各地也有類似規定，只是均為地方性法規甚至政府規章或指導性意見，法律效力層級較低，司法判決的適用性不強。

【法律條文】

第九百四十五條　【業主告知、協助義務】業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,並配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時相關情況告知物業服務人。

【律師解讀】

本條最大的意義在於為了便於物業服務人進行管理，明確了業主租房、賣房時須告知物業服務人的法定義務。今後租房、賣房時多了一道程序。

【法律條文】

第九百四十六條　【業主合同任意解除權】業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責於業主的事由外,業主應當賠償損失。

【律師解讀】

該條明確了業主大會的解除權，甚至是任意解除權。只要業主大會程序合法，即產生解除效力，物業公司就要退出。當然，任意解除不是無責解除，物業公司可以要求業主賠償損失。至於誰來賠償，賠償多少，在法律未對業主大會，業主委員會未明確其法律主體資格前，物業服務人的索賠行為將極為艱難。

【法律條文】

第九百四十七條　【物業服務合同的續訂】物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

【律師解讀】

本條實質是為了保持物業服務的連貫性，對合同續訂中的時間節點進行了明確規定，即業主決定續聘的，應當在原合同期限屆滿前完成續籤，如物業服務人不同意續聘的，應按約定時間提前書面通知業委會，沒有約定告知時間的，提前90日通知，方能合法退場。

【法律條文】

第九百四十八條　【不定期物業服務合同】物業服務期限屆滿後,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

【律師解讀】

本條一錘定音：合同期限屆滿後，可以不再就續聘事宜專門做決定。沒有決定續聘的情況下，合同變為不定期，業主大會隨時可以解除。這和第940條的規定相一致：與新物業公司訂立新合同後，前期物業服務合同終止。

到期的合同不需要再解除：民法典以法律形式明確了這一嘗試。某些地方設置的先解聘再選聘的程序，可以結束了！

【法律條文】

第九百四十九條　【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,並如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

【律師解讀】

本條仍源於《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，進一步明確物業公司的及時退出、配合交接等多項義務。違反任何一項義務的，即不得收取合同到期後的物業費。這比原司法解釋更為嚴格，規定了損失賠償。

【法律條文】

第九百五十條　【物業服務人的後合同義務】物業服務合同終止後,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,並可以請求業主支付該期間的物業費。

【律師解讀】

本條明確了物業服務人的附隨義務，即，合同終止後臨時服務的義務，並可以收費。結合第949條的規定，如果原物業服務人違反了退出、交接等任何一項義務性規定的話，臨時服務的費用可能就無權主張。

作者簡介：張鳳羽律師

四川君合律師事務所律師、經濟法學碩士

成都市住建局常年顧問律師，多家街辦社區、業委會專項法律顧問，

十餘家物業公司常年法律顧問，

代理物業服務合同糾紛、業主撤銷權、知情權訴訟、物業侵權糾紛百餘件

專注於物業法律服務近十年，彙編《物業管理常見糾紛案例解析》

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