2015-08-26 10:26:17 | 來源：中國法院網重慶法院 | 作者：蔣志偉
【案情】
1998年1月3日，韓某與某房屋開發公司籤訂商品房預售合同，約定由房屋開發公司將其開發的27平米的商業用房出售給韓某，韓某支付房款15萬元。1999年6月，房屋開發公司將該商業用房交付給韓某使用，但並未辦理房屋過戶登記手續。1999年8月，房屋開發公司將商業用房所在的大廈抵押給某銀行作為貸款擔保並進行抵押登記。2003年6月9日，因房屋開發公司未履行過戶手續，韓某向法院提起訴訟，法院判決確認韓某對該門面享有所有權。2011年2月15日，法院判決房屋開發公司將該商業用房產權登記至韓某名下。判決生效後，該公司未履行該判決書所確定的義務，韓某於2011年3月申請執行。法院執行中查明，因該標的房屋存在抵押登記，在抵押權人未書面同意或抵押權未註銷的情況下，直接辦理房屋所有權過戶登記存在瑕疵，且該房產公司因經營不善已陷入資不抵債境地。2013年11月11日，經該法院多方協調，抵押權人某銀行同意在不解除該行對該房屋仍享有抵押權的前提下先將該標的房屋過戶給韓某，至此該標的房屋過戶到韓某名下，但關於該房屋的權利衝突並未能真正得到化解。
【評析】
一、對該案三個問題的思考
思考之一：在未能辦理房屋過戶登記的情況下，2003年法院確認韓某對該商業用房享有所有權的確權判決，能否確定韓某已經獲得該房屋所有權？
根據《中華人民共和國物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的規定，通常情況下，在未能辦理房屋過戶登記的情況下，韓某並不能享有該房屋的所有權。但民事判決書是人民法院審理訴訟案件和非訟案件終結後，依據事實和相關法律規定，對案件實體爭議或者當事人提出的實體權利主張作出權威性判定的具有法律效力的民事司法文書。《中華人民共和國物權法》第二十八條「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。」 2003年6月9日，法院判決確認韓某對該門面享有所有權。2011年2月15日，法院判決某房屋開發公司將該商業用房產權登記至韓某名下。據此可以確定韓某自2003年6月9日起即取得了該房屋的所有權，而並不以登記為生效要件。
思考之二：在該房屋開發公司將該房屋出售給韓某後，又將該房屋抵押給某銀行，該抵押合同能否成立並生效?
第一， 該房屋抵押合同是雙方「真實意思的表示」。在本案中， 某銀行作為借款合同中的貸款人，其有權要求借款人依法提供有效擔保，以保證其在借款人不履行清償借款義務時， 確保其債權能以特定財產的交換價值予以實現。作為借款人的房屋開發公司以其房產作為抵押擔保， 該銀行在審查該房產的權屬時， 該房產的登記產權人是該房屋開發公司。此時，房地產管理部門有關登記資料的記載所生之公示效力， 使作為抵押權人的該銀行產生對該房產的充分信賴，據此其與該房屋開發公司訂立房產抵押合同， 可以認為該合同系該銀行真實的意思表示。
第二， 該房地產開發公司將該房屋出售給韓某後，在該房屋上再設定抵押，並不違反《物權法》的規定。《物權法》第一百八十四條規定「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。」 在本案中，顯而易見房地產開發公司將已出售的房屋再行抵押， 並不屬於《物權法》第一百八十四條前五項明確規定的禁止抵押的「財產」。也沒有法律依據能夠確定本案抵押物屬於「依法不得抵押的其他財產」這一兜底性的規定。至此，可以得出結論， 該房地產開發公司將該房屋出售給韓某後，在該房產上再設定抵押，沒有違反我國《物權法》及有關法律、法規和司法解釋的規定。
綜合以上分析，不難確定該房屋抵押合同已成立。該已成立的房屋抵押合同是否具有法律效力呢? 《中華人民共和國物權法》第十五條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」由此可以確定該房屋抵押合同不僅成立，且該抵押權自登記之日起就已經發生了效力。
思考之三：在此情形下， 該標的房屋上同時存在著某銀行對該房屋的抵押權、韓某2003年對該房屋享有的所有權，兩個權利存在衝突的情況下，韓某如何維護自己的合法權益？
毫無疑問，銀行對該房屋的抵押權、韓某2003年對該房屋享有的所有權同屬於物權。《中華人民共和國物權法》第三十九條「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」《中華人民共和國物權法》第一百七十九條「為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。」 某銀行對該房屋的抵押權、韓某2003年對該房屋享有的所有權兩者都是合法有效存在的物權，韓某的所有權是對該房產佔有、使用、收益、處分的權利， 而銀行的抵押權是以取得房產擔保價值為內容的權利，兩者共同指向一物，權利內容存在矛盾，這樣也就無法同時實現各自利益。
通常來說，韓某依約履行了其給付房款等義務後，房地產開發公司未履行其交付約定房屋的義務， 該行為依《合同法》之規定已構成違約。既然未依約交付房屋， 韓某就有權要求該房屋開發公司承擔相應的違約責任， 具體而言， 就是韓某有權請求該房屋開發公司履行重新交付雙方約定的房屋。但現實情況是，因為同一標的物上已有抵押權的存在，無法在房屋登記機關辦理過戶登記手續，而且根據2003年法院的判決韓某已經取得了該房屋的所有權，因此繼續履行並沒有實際意義。韓某也可以請求解除雙方的房屋買賣合同， 責令房屋開發公司返還購房款及利息， 賠償相關損失，但目前該房產公司因經營不善已陷入資不抵債境地，在韓某已取得房屋所有權的情況下，此種解決方法對韓某並無利處。
根據《中華人民共和國物權法》第四十條「所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。」，所有權成立上具有排他效力，一物之上不得同時成立或存在兩個以上的所有權，而非指標的物上不得再行成立他人的所有權，當另由他人依法取得物之所有權時，原所有權人的所有權即歸於消滅。物權的追及效力，是指物權成立後，其標的物不論輾轉入何人之手，物權人均需追及至物之所在，直接行使其支配其物的權利。無論以對標的物的佔有為條件或者不以此為條件的物權，只要標的物被他人佔有或者轉讓，物權人均可要求任何佔有標的物的人返還財產。鑑於韓某已經取得了該房屋的所有權，根據所有權具有成立上的排他效力及追及效力，韓某可以據此對其他任何可能危及其所有權的行為進行對抗。
二、解決衝突的源頭反思
房地產開發商將已出售的房屋再設定抵押， 造成多個權利同時存在於一個標的物之上，這不僅對購房人的合法權益造成了極大的傷害， 而且抵押權人的抵押權也很難實現，多個權利間互相牽制，均無法通暢實現，而且也無端的增加了大量類似的訴訟案件，造成司法成本的浪費，對於維護司法權的尊嚴也帶來了挑戰，以韓某案為例，拿著法院的生效判決卻難以辦理房屋過戶登記手續。儘管法律上已經賦予了購房人請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，以及承擔不超過已付房款一倍的賠償責任等權利，仍然不能完全阻止「無良」開發商惡意違約行為的繼續出現，因此在法律上和制度上進一步規範商品房買賣行為迫在眉睫。
首先，保護買受人的交易安全，充分保護商品房買受人對房屋將要享有的所有權。就現行法律的規定來看， 保護買受人的交易安全， 就是要使得買受人所取得的所有權成為能夠得到法律認定的所有權， 也就是具有充分物權效力的所有權。如果該物權取得人和他人發生物權爭議， 法律可以根據該方當事人的證據， 認定其為物權人。如果買受人只是和出賣人訂立了債權意義的合同， 則該買受人無法被法律認定為物權取得人。顯然， 只有在某種具有公示效果的行為成立後，法律才能認定買受人為所有權人。在我國不動產物權變動的公示形式就是「不動產登記」。但在現實生活中， 由於開發商的的原因， 已被出賣的房屋不能依照合同約定辦理不動產變更登記， 所以， 在制度設計上就應在房產交易的初始階段， 對開發商出售房屋的行為進行法律規制， 諸如對出售的房屋在房地產管理部門作預售登記， 並將該登記內容記載於房屋產權檔案中， 對已作預售登記的房屋不得再行抵押或出售。或者開發商出售房屋時與買受人所訂立的「房屋買賣合同」， 須在房屋所在地的房產管理部門指定的系統下載， 並將出售房屋的相關信息輸入該系統， 且不能重複下載， 一旦下載便在房產管理部門指定的系統存有記錄， 使得開發商出售房屋的行為在房產管理部門的有效監控之下， 最大限度的保護買受人的合法權益。
其次，嚴格把關房地產開發公司的成立條件及建立信息披露制度。嚴格把關房地產開發公司的成立條件，能夠保證開發商資金雄厚、信譽良好，以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發。企業建立最低信息透露制度，最大限度公開信息，有關房屋的合法性事項、開發商調整、有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布；建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，並且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而作出錯誤決策。
（作者單位：重慶市巴南區人民法院）