珠江羅馬嘉園小區是一家坐落在北京朝陽北路，毗鄰京廣中心、國貿的，佔地約314畝，有4萬平米的歐式水景園林的高檔小區。但這麼一座緊鄰北京CBD的高檔小區，卻因樓梯破損，樓體外裝飾物脫落，連續3年不斷發生高空墜物現象，讓住在這裡的住戶頭上和心裡都懸著一塊石頭。
3年前曾砸死一六旬業主 如今居民仍反映有高空墜物
曾有媒體報導，2015年12月3日中午，在北京朝陽區珠江羅馬嘉園小區46號樓，20層的兩節護欄，因為出現鏽蝕現象，遇上大風天突然脫落墜下，一名住在該樓的60多歲老人正巧經過，不幸被砸身亡。據當時現場的住戶張先生表示，小區自建成就一直沒有注意到有物業人員對樓體進行修繕。事發前小區的不少樓就已經出現牆皮褪色、脫落屢見不鮮，「高空墜物這已經是第三次了。第一次是在59號樓，樓外牆挺大一塊牆磚掉下來了，下面就是健身器械。第二次在小區的東門，也是牆磚掉了，所幸前兩次都沒砸到人。結果這次就出事了。」
事過3年，記者又一次來到珠江羅馬嘉園小區，這裡分為東、西兩個區，東區樓體基本都在20層以上，每家窗戶都是羅馬式窗沿的設計，上下突出兩層，均未見有破損，但東區北側一片9層樓房，每棟樓頂原本安裝對稱的大圓球和大圓盤，有的卻無故空出一塊，窗沿多有破損和殘缺部分，僅一處樓頂用肉眼看去就能見到5至6處破損脫落的部分，樓體周圍綠地和路邊，也能見到幾塊樓上脫落下來的石塊。
「一颳風下雨，我就害怕會有磚掉下來。」家住15號樓的劉大爺告訴記者，他們是從2004年搬進來的，自從3年前西區護網脫落，老人被砸中身亡後，物業開始對小區進行了「整改工作」，將很多樓頂的裝飾品拆除了。記者也看到，樓頂的邊邊角角出現了很多缺口，裝飾層裡的鋼筋橫七豎八的支稜在外面，且都已經鏽跡斑斑。
「你看見那些破洞沒有？下雨的時候雨水漏進去，跟水簾洞似的。」劉大爺說，這些古羅馬式設計的窗沿，自從被物業拆除了上面的一些「大球」、「圓盤」後，留下了很多裂縫和小洞，雨水很容易漏進去。
記者從二層一處破損的裝飾層看到，所謂古羅馬式設計的窗沿，就是在金屬支架上包裹一層薄薄的石膏，裡面都是中空的。
劉大爺介紹，每逢下雨天，雨水順著裂縫和漏洞就會流到裝飾層裡面，「有的下面有洞，水會漏下來，有的沒洞，水就夾層裡存著。」時間長了石膏被泡爛，就有可能掉下來。有很多裝飾層下面，因為長時間有雨水滲出，原本米白的裝飾物已經被泡成出了一層黑綠色，周圍也出現了一道道裂縫。劉大爺擔心，「那些塌垮裸露的地方人們看到會躲開，最可怕的是那些被雨水泡過地方，裂縫不容易被發現，冷不防的就會掉下來。」而他前不久還聽說，有住戶家得小院頂篷在上個月被掉下來的石膏砸中， 「據說是小院門口一個稱重一百多斤的鋼化夾膠玻璃被砸碎了，如果下面有人，那就麻煩了。」
尷尬丨買房時的「經典設計」 如今成了避之不及的隱患
「以前這裡的環境特別好，有噴泉有花園，還有老年活動站。」住戶李阿姨告訴記者，他們入住小區也有些年了，買房的時候介紹說有個「爵士設計」的長亭，還有噴泉，是義大利設計師的經典設計。李阿姨說，她家有個4歲的小孫女，剛入住時住戶們就經常帶著孩子在長亭周圍玩。就在一年前開始，長亭上面開始往下掉牆皮、石膏渣子，一到下雨天就更嚴重，「像是熱水澆在奶油上，特別恐怖。」李阿姨表示，後來因為怕傷到孩子，就不敢讓孩子再過去了，大人們每每經過，也都躲得遠遠的。
「當時長亭到了實在不能不修的地步了，物業就把那給圍起來了。如今圍了半年，才開始動工翻新。」李阿姨說，就在他家住的那棟樓，下面樓體還有兩個鏤空的設計，最早說是給老年人活動用的，唱唱歌跳跳舞，颳風下雨淋不到，到了夏天也曬不到，「可後來聽說是違建，也不讓用了，但也沒人給個說法。「現在再看那裡，頂篷不知怎麼也有壞了，大塊大塊的木頭、牆皮懸在上面，下雨時候還會漏水。」
採訪中有居民介紹說，在近期小區剛剛對「爵士設計」花園周圍的單元樓進行過一次大修和粉刷。而記者在這些剛修好的樓體周圍的道路上，就看到一塊碎裂的半圓的石膏躺在過道上，周圍行人往來，也都沒人注意。但是仔細查找樓上，目光所及的地方並未發現有明顯破損的情況。
小區的保潔師傅表示，現在這種「碎磚」已經都被拆的差不多了，算是少見的了。前兩年，一旦到了下雨、大風或者冬天下雪凍冰的時候就要格外小心就會有脫落的現象，差不多一周就能撿到三四塊掉下來的石膏，「那個時候我們也不怎麼敢過去，石膏一受潮、一凍，風再一吹，保不齊那塊不結實就下來了。」
說法丨「公共維修基金不夠修」 物業只能緊著危險的先拆
根據這一情況，記者隨後找到物業的陳經理，他告訴記者，這一片樓是老樓，2003年建成的，開發商的保修期早就過了。而且這一片是樣板樓，戶型較大。「一共9層，有的單元每層也就兩家住戶。」經理說，住戶基數少，樓層低，加上早些年收的公共維修基金本來就不多，按照現在的價格來算根本不夠維修的。
物業經理還表示，以前有想過再向樓內住戶徵集一部分維修款，很多都認為已經交過一部分錢了，就不用再交錢，事就不了了之了。
陳經理稱，為了保證安全，物業只能以成本最低的方式進行「排險」，看見哪有破損，感覺有危險，就先拆哪。但陳經理也承認這個方法治標不治本，樓體越拆越破，很多拆除後留下的縫隙漏水造成了更大的安全隱患。
「目前我們領導應該已經在向上提出申請了，但不知道具體能拿到多少維修基金。如果想要大修，那就只能等了，我們也沒有辦法。」於小區中兩處路面上的石膏，他認為是工人在維修時不慎遺撒在路面上的，並非脫落。
支招丨律師：公共維修基金不夠 可以補繳
記者隨後就該小區的困局採訪了北京大成律師事務所律師虞春豔律師。虞律師表示表示，珠江羅馬嘉園小區中所涉及住宅的公共部分，應當動用住宅專項維修基金進行維修，即是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
住宅的專項維修基金，是在商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當籤定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。物業公司和業主可以先確定小區維修基金的繳存情況，看是否需要補繳。
如一幢樓房或一戶業主的維修資金經使用後，不足首次歸集額的30％時，業委會應提議續籌。續籌金額一般應由業主按所擁有的建築面積比例分攤。續籌資金必須交到維修資金開戶銀行，存入業主明細戶。
如果專項維修資金是按照當時規定繳存的還沒有使用過，但資金餘額不足以一次性覆蓋全部維修費用，也可以先按使用流程提取部分資金確定對部分緊急情況進行維修，觸發餘額不足30%的條款並按以上規定啟動續交程序。但律師建議續交方案中提前請維修單位評估費用，按照業主擁有的建築面積比例分攤費用，計算確定續交的基金數額。
如果物業不積極協調解決，就屬於不按業主的意思履行職責，業主大會或者業委會有權督促，或者催促，也可以解除合同，另聘物業。
攝影報導/北京青年報記者 王浩雄