來源：華夏時報
原標題：水皮：行穩致遠 新希望地產如何煉成的？
摘要：如果不是新冠疫情，我們很難在幾個月的時間裡看到這麼多「現象級」的經濟事件，比如美股的幾次熔斷，比如原油期貨的「史詩性」下跌。
新希望地產全國發展布局圖
水皮/文
如果不是新冠疫情，我們很難在幾個月的時間裡看到這麼多「現象級」的經濟事件，比如美股的幾次熔斷，比如原油期貨的「史詩性」下跌。
這給投資者好好上了一堂課，誰說期貨只是零和交易？那是因為你沒有見過-40美元一桶的原油。誰說抄底應該在價格最低的時候？那是因為你沒有見過更低的價格。
相對而言A股還是穩定的，外圍市場大跌的時候它小跌，外圍市場大漲的時候它小漲，這很符合中國的「中庸之道」：不上、不下、不左、不右。在新冠疫情摧枯拉朽的時候，這是不易的。
因為在這個時候，無論對投資者還是對經營者來說，沒有什麼是比穩健更重要的。
水皮認為，穩健不是上帝賜予的禮物，也不是天上掉下來的餡餅，而是需要長期積累的、從精神到物質層面渾然一體的氣質。我們可以選擇一個典範來談一談這種氣質，那就是新希望地產。
財務優等生
4月24日，新希望地產在上交所發布了《2019年公司債券年度報告》，2019年實現營業收入182.58億元，同比增長19.78%；淨利潤24.62億元，同比增長15.63%。這些是新希望地產的常規表現，其營業收入已經實現了連續6年上漲。同時，新希望地產2019年預收款項增加294.62億元，同比增長57.45%，這些實收款項暫時計入負債，後期將轉為收入，為其未來業績保障奠定了良好基礎。
財務的優異表現離不開銷售端的持續高增長。
2019年，新希望地產全口徑合約銷售額達到735.9億，近6年的複合增長率超過60%。不過新希望地產牢牢把握住回款這一「生命線」，把高增長的銷售化為穩健的現金流入。2019年銷售回款率超過90%，經營性現金流實現淨流入15.93億元。
規模增長的同時，新希望地產十分注重對負債的控制。截止2019年末，新希望地產淨負債率74.57%，同比下降12個百分點，資產負債率下降至76.60%。
有現金就不用擔心流動性的問題，新希望地產在流動性方面的自信得益於其「以收定投」的財務策略，也可以說是量入為出、量體裁衣，不盲目擴張，亦不固步自封，所以它永遠走在穩健的道路上。
在市場整體面臨去槓桿、行業環境不樂觀的大背景下，新希望地產一直堅持穩健、安全的經營戰略，取得了可持續的增長，財務表現亮眼。
如果說現金回款是企業的生命線，那麼產品品質則是這一切的基石。
安全大於盈利，品質大於成本，這是新希望地產一直以來的堅持的。水皮認為，如果企業能做到這12個字，無論面對怎樣的危機，都能平穩度過。
在疫情尚不明朗的3月上旬，新希望地產通過官微發布《2020春季希望宣言暨無憂購房計劃專項申明》，承諾365天降價雙倍補差，並且沒有任何限制條款。不降價的底氣可以概括為——對品質和服務的自信和篤定。
從2014年開始，新希望地產專心只做「中高端」住宅產品，孵化推出天系、錦麟系、錦官系、錦悅系四大產品系，產品不斷地迭代，品質不斷的升級。
2019年，新希望地產發布了有史以來最嚴苛的《項目質量管理體系》，包括「品質五大軍規」和標準化流程，保障了產品品質的穩定性，也提升了全國項目整體品質。
新希望對產品品質有著近乎嚴苛的執著。一是嚴控產品設計，公司總裁親自管；二是專注產品系和品質標準化的建設；三是重視產品研發，在總部建有產品研發中心；四是推行實景展示，每個項目規劃時必須考慮實景示範區的位置及提前呈現的時間節點，倡導所見即所得；五是堅持「品質不為成本讓步，品質不為進度讓步」的品質原則；六是將客戶滿意度作為考核總經理與團隊的最重要的指標。
將深耕戰略進行到底
拿地王、追求極致的高周轉和高利潤，都是房地產開發的大忌，在限制「大水漫灌」的資金流入房地產的大環境下，更是如此。
在「開疆拓土」的投資戰略上，新希望地產的則選擇是不拿地王、城市深耕，水皮認為，這是新希望地產能夠行穩致遠的根本。
作為中國房企50強，新希望地產擁有雄厚的資本實力，但其拿地不冒進，不追求極致的高周轉和高利潤，在做投資策劃的階段就堅決不做預期、不期待漲價，成就了新希望地產的安全經營一系列打法。
城市布局方面，新希望地產也頗有講究。
業內普遍的共識是，隨著地產調控的深入和長效機制的逐步建立，當短期的棚改等政策紅利結束、潮水正在褪去，大量的三四五線城市銷售減緩，真正值得深耕的是那些人口聚集、產業資源聚集、虹吸效應強的的新一線和強二線城市。而「新一線、強二線」正是新希望地產長期堅持的發展策略。
梳理新希望地產的項目布局和業績分布，可以發現其項目全部集中在長三角、西南中心城市和京津冀地區，而2019年90%的銷售業績來源於長三角和西南的8個城市，城市深耕能力可謂至深。
新希望地產投資負責人介紹，新希望地產投資只看新一線和強二線城市，其他城市利潤再高也堅決不投。以新希望總部所在的四川為例，只在成都發展，曾經在綿陽、瀘州等城市擁有的少量建設用地也都進行轉讓，沒有自己開發。對城市進入的數量，會根據資金與銷售狀況，每年最多新進1-3個城市，絕不冒進。
而一旦進入一個城市，新希望地產會快速布局3-4個以上的項目，實現深耕。同時，每一個新進城市，都會選擇一個核心區域深度發展，以杭州為例，新希望地產2018年進入杭州，當年快速布局5個項目，全部都在蕭山，2019年就實現了單個城市200億的銷售。而到目前，新希望地產在杭州一共10個項目，其中8個在蕭山核心區。
新希望地產認為，只有將投資聚焦在熱力城市的核心區域，才能對這些城市和區域的政策、開發、客戶等有更深刻的理解，才能更充分的調動資金、人力、供應商等資源專注於產品和項目的開發。
截止2020年3月，新希望地產僅在14個城市有項目，全部為新一線和強二線城市，且南京、廣州&佛山、武漢為去年剛新進的城市。這些城市普遍擁有較好的基礎條件、商務設施、研發能力、專業服務、政府服務和較高開放程度，未來發展前景較好。
水皮認為，不少房企選擇全國化擴張、高負債增長、迅速做大規模的發展模式，而新希望地產則找尋到了一條更適合自己的發展路徑：深耕一二線城市、瞄準中高端做好品質，量入為出不冒進拿地王，所謂行穩致遠，新希望地產做到了。水皮將會持續關注新希望地產，看看這家奔跑中的房企將在2020年斬獲何種業績。