在杭求職的IT從業者大抵有兩個聚集地，一為濱江，一為未來科技城。濱江設區已有二十多年，目前發展成熟，區域內可供開發的土地已然不多，房價也讓剛需購房者無可奈何。
相比之下，近些年迅速崛起的未來科技城風頭正勝，甚至財政收入已然超越濱江，還有特等站杭州西站在此規劃，前途不可限量。
奮戰在未來科技城的人們，都想買一套不錯的房子。然而天空之城均價3.7萬，富力中心均價3.45萬且115方起，需要預算有限的剛需一族只得望而卻步。
未來科技城核心區進入門檻並不低，幸而，周邊可以選擇的區域足夠多，老餘杭、閒林、中泰、乃至良渚，都可以接納未來科技城的剛需們。
例如杭語藍庭，離未來科技城核心區極近，吸引了一眾購房者的目光。最近必有房交流群裡頻頻討論，因此老必來到杭語藍庭售樓處，探明情況。
PART1 | 樓盤概況
項目由西房、濱江、興耀聯手開發，據了解，三家開發商各有分工，西房負責營銷，濱江負責工程和物業，興耀負責資金。建築整體風格都由濱江把控，這也是濱江在未來科技城區域內的首秀。看標語，是濱江豪宅「海岸系」作品，配有濱江標誌性的藍寶石水池。
外立面採用了鋁板幕牆的材質，還是很走心的。精裝修部分中規中矩，畢竟只是3000的裝修標準，有中央空調，無新風、地暖，在老餘杭地區也算是優質產品。
位置在鳳新路與東西大道交匯處西側，項目共12幢房屋，其中6幢、7幢的兩梯兩戶，其他樓幢是兩梯四戶，層高均為18層。
在土地嚴格限容下，杭語藍庭更是放棄利潤面更大的高低配，選用純高層設計，容積率僅為2.2，「劇院式」圍合布局，樓間距更寬闊。
老必在項目周邊拍攝，樓間距確實比較大，住起來舒適度會不錯的。
PART2 | 區位環境
杭語藍庭所在地塊由濱江&興耀於2019年6月26日以20121元/平米的樓面價競得，是板塊內的地王項目，因此賣2.9萬的價格算是意料之中，大概也賺不到多少錢。
雖然說是未來科技城2.0，但按板塊的劃分應該是屬於老餘杭。老餘杭東至運溪路，也就是在修高架的東西大道。
它屬於老餘杭偏向未來科技城的方向，幾百米就到了東西大道，離未來科技城核心區比較近，可以更好的承接未來科技城外溢產業與住房需求。
對面的菜鳥總部已經正在開工建設了。在菜鳥北面，還有人工智慧小鎮，距杭語藍庭直線距離不到1公裡。
因為處在老餘杭核心與未來科技城核心的中間，目前杭語藍庭周邊更為荒蕪，原有的村落已被遷走，周邊都是熱火朝天的工地，大車來來往往，原有的公交站點也已廢棄。
PART3 | 周邊配套
商業配套
目前最近的商業配套是江南時代購物中心，直線距離大約850米，雖然看起來有些破舊了，但極具生活氣息與人氣，是老餘杭地標級的商業中心。老必跑盤當日，正在辦年貨購物節，非常熱鬧。
約1.2公裡處還有約12萬方的餘杭萬達廣場，開業不到半年，匯聚200多家優質品牌，人氣旺盛，足夠滿足各類購物娛樂需求。
醫療配套
西側約600米有餘杭富春骨傷醫院，大約2.2公裡處是餘杭區第二人民醫院，另外還有預計明年投入使用的浙一醫院餘杭院區，地鐵兩站就能到達。
浙一醫院餘杭院區定位為三甲醫院，在富力中心邊上，老必跑盤富力中心時有拍到過。
之前老必寫富力中心時說過，那是妥妥的未來科技城核心地段，這也能看出杭語藍庭離未來科技城核心區多麼近。
教育配套
骨傷醫院的邊上有餘杭區大禹小學、鳳凰小學、苕溪幼兒園，基本的上學讀書沒問題，另外還有一些學校在規劃中。
交通配套
雙地鐵口，但兩個地鐵口都不是那種出門即達的。據置業顧問介紹，5號線金星路站直線距離大約800米，16號線鳳新路直線距離大約600米。
但鳳新路走起來要800多米，在小區裡面算起更遠，老必試走了一下，怎麼也得10來分鐘了，至於金星路站，中間還隔了個菜鳥總部，估計走起來會更久。
PART4 | 戶型分析
杭語藍庭的戶型小到95，大到135，兼顧了剛需與改善兩種需求。在首開房源中，95㎡、98㎡、120㎡、135㎡均有。
95㎡中間套的戶型不錯的，經典的三房兩廳兩衛，餐客廳一體且與陽臺相連，顯得開闊，空間利用率高。三開間朝南，採光好。主臥有獨立衣帽間與衛浴，居住舒適。衛生間乾濕分離，也比較乾淨整潔。
98㎡是邊套，依然是餐客一體，還有大飄窗，主臥設置了走入式衣帽間，居住品質極佳。客衛就在入戶門口，也充分考慮到回家內急的需求。
120㎡邊套做到了四室兩廳兩衛，空間利用率也是比較高的。135㎡則做成了四室兩廳三衛，雙套房設計。四開間朝南，採光可以說是非常好了。135㎡集中在6#、7#，兩梯兩戶。
PART4 | 周邊樓盤
周邊新房
金成英特爾灣大約2.3公裡，最近一次預售高層房源是在11月末，均價23700元/㎡，登記人數300多，綜合中籤率約15%，但英特爾灣位置不如杭語藍庭，沒有地鐵，開發商品牌也不及濱江。英特爾灣已經推盤多次，剩下的高層房源估計也不多了。
國開東方鳳凰臺大約1.3公裡，房源都是小高層或排屋，最近一次小高層開盤均價31900元/㎡，整體上小高層均價為28300元/㎡，基本上都是流搖的。鳳凰臺的位置也不如杭語藍庭，最近的地鐵口直線距離約1公裡。
周邊二手房
鳳新路地鐵口處有瑞城花園，位置比杭語藍庭更好，在東西大道以東，小區與地鐵口隔街相望。瑞城花園有不少大戶型房源，掛牌單價低，不好成交，因此籤約均價反而比掛牌均價要高。
在瑞城花園南部則為復地上城，最近必有房粉絲群也有不少群友在討論該小區的二手房。籤約均價27150元/㎡，比杭語藍庭低了不少。
同屬於未來科技城外溢區的中泰、閒林等地也對杭語藍庭的價格提供了良好參照。
中泰離鳳新路兩站地鐵，星未來、鑑未來的高層均價2.1-2.3萬之間，比杭語藍庭低了不少，而且他們離地鐵口更近。
閒林的西溪未來裡，均價僅19000元/㎡+，但閒林最大的劣勢是中近期內無地鐵規劃。另外還有西溪溼地邊上的遠洋西溪公館小高層待售。
可以發現，未來科技城周邊的供應真的不少。
PART5 | 值不值得搖
老必覺得，要投資的話，風險很大。未來科技城核心區還有很多待開發的空地，算上周邊2.0的就更多了，老餘杭、中泰、閒林，還有科技城北的良渚，都能有大量的住房供應。
一個菜鳥總部就想把杭語藍庭的房價再抬升一波，實在不太現實。如果是預算更有限的剛需，地鐵多坐兩站，中泰不是更好嗎？如果不差預算，更可能去等待其他新盤，畢竟未來科技城不缺土地。
若是杭州樓市整體迎來牛市，那也是價格更低的地方上漲空間更大。
從自住的角度，如果上班的地方近，預算充足，杭語藍庭買起來是不錯的，畢竟濱江出品，品質有保障，戶型也不錯，果斷搖吧。如果是預算不足的剛需，在未來科技城周邊，還有大把的選擇。