11月21日，北京迎來冬天的第一場雪。有人在朋友圈分享喜悅，而有人則在零下兩度的北京寒冬中，面臨無家可歸的窘境。
在多次爆雷的傳聞後，蛋殼公寓已經有很多租戶，出現了停網、停水、停電的情況。收不到租金的房東，只能把風險轉嫁給租客，勒令租客立即搬出房子。
有數十萬蛋殼的租戶，每天都生活在隨時被驅趕的可能中。
我在朋友圈看到顯微故事的文章，《一場發生在蛋殼維權群的「內戰」：房東被踢出群、租客被貼條換鎖》這篇文章被瘋狂轉發。
文章中說，因為遲遲得不到回應，全國各地的蛋殼租戶，已經自發成立了互助維權群，人數高達5000人。大家會按照欠房東租金、被房東警告、上門收房等不同標籤進行分類。而無奈的房東被房客看做是與蛋殼一夥的惡人，被踢出群。
沒有辦法說到底是租客的問題，還是房東的問題，雙方都在維護自己的權益。
弔詭的是，作為始作俑者的蛋殼，不僅從未出面，拿出明確的解決方案。在傳出被我愛我家接盤之後，美股股價反而連續三天上漲，從11月17日的1.41美元低點回升到4.02美元。
數千用戶維權無門，資本市場卻埋頭狂歡。作惡者躲在遠處，只留下良善的普通人互相為難。
在此不得不說一聲：操。
01
在看了這麼多新聞以後，有許多人不太理解。既然長租公寓這個模式如此危險，為什麼還有這麼多人選擇租長租公寓？
其實如果你把自己想像成一個剛成為北漂的應屆生，就不難理解了。
我之前在《租房防坑指南》的視頻裡提到過，租房要先選地段、考慮租金、找好中介等等。但說實話，能理性做決策的總是少數人。
為什麼呢？因為房租太高了。如果人人一千塊錢就能在大城市租到合適的一居室，那大概沒人會不理性。在我的人生經驗裡，許多非理性行為，其實是被囊中羞澀逼出來的。
租長租公寓就是一個典型的案例。
在今天的北京，你想要在一個還過得去的地段，租一個還過得去的單間——注意我說的是單間，差不多是一個20㎡以下用來睡覺的臥室，客廳、廚房和衛生間基本都是公用。就這樣的單間，每月的租金3500元以上是不誇張的。
然後北京的房租，除了押一付三之外，因為房東在市場中屬於強勢方，所以一個月房租的中介費，也是租客掏。
也就是說，你剛剛畢業來到北京，什麼也沒幹，就要先掏17500元用來落腳。所以很多北漂初期都只能靠家裡補貼。
這個時候你是很難拒絕長租公寓的魅力的。
因為單從租房體驗來講，長租公寓絕對屬於性價比高的那種。為什麼呢？
介紹長租公寓坑在哪裡的文章和視頻都很多，租金貸想必大家都聽過了。
一般來講，長租公寓分為三種形態：
一是以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，他們在各個小區住宅樓裡承租房間，再通過裝修改造之後出租。
二是魔方公寓為代表的集中式長租公寓，將一整棟樓租下來，改造成公寓出租。
三是萬科、龍湖等頭部房企，因為資金量充足選擇自持土地建設長租公寓，自主裝修和出租，相對來說更規範。
不過無論流程有多規範，始終逃不過一個靈魂拷問：到底能不能賺錢？
像蛋殼這類長租公寓，本質上屬於二房東。正常的掙錢方法肯定是通過低收高租獲得現金流差價，用來提升服務和維護房屋。
實際上，房企、運營商、租客和房東都沒有想到，長租公寓的落地和盈利，遠比想像中困難得多。
無論是公寓運營商還是傳統地產巨頭，至今為止都還沒有找到可行的租房盈利模式。
業界龍頭萬科，位於北京的成壽寺長租公寓項目，是全國首個集體用地長租公寓項目。但是在 2020 年 7 月第一批用戶入住後，第二批公寓的交付一直在被延期。
這是萬科和村集體合作的項目。村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入，獲得項目 45 年經營權，村集體享受保底收益以及經營分紅；萬科則負責產品打造和服務運營。
2016 年 11 月，當時各大開發商信心爆棚，都想在長租公寓領域分一杯羹。
北京萬科是第一個吃螃蟹的公司。
經過與保利、綠地、首開等房企競價 30 多輪，確定 100% 自持和多次方案評審後，萬科最終以 109 億元總地價，將海澱永豐 18 號地和 19 號地收入囊中，土地單價超過 36000 元 / 平方米。
萬科在這塊土地上開發出了翡翠書院，全國首個自持 70 年產權租賃房，對外只租不賣。
2018 年翡翠書院入市，最終的方案是，月租金最低 1.5 萬起，想要入住需要一次性繳納 10 年租金 180 萬，別墅租金 10 年 500 萬元，承租人擁有轉租，優先續租的權利。
那麼問題來了。這種租法，我為什麼不買房呢？這種「以租代售」的模式，外界並不看好。
結果是，2018 年翡翠書院出租 150 套，2019 年出租量暴跌到 70 套，到了 2020 年末，有記者了解到全年出租不超過 10 套。
而哪怕做到入住率全滿，萬科翡翠書院的淨運營收益率也不到 3%，可以說是基本不盈利。
而對於蛋殼這類分散的長租公寓來講，擴張市場的唯一方式就是拿下更多房，因此成本只會不斷上升。
就是這樣一門幾乎看不到盈利希望的生意，卻誕生了兩家上市公司。
這其中主要是因為，2019 年，以蛋殼為主的長租公寓平臺，給資本市場講了一個新故事，叫做單位經濟模型盈利。
也就是說企業拋開管理、營銷等公攤費用，就單個房間盈虧平衡來看，如果單位經濟模型盈利，就可以通過擴大規模來攤薄固定成本，實現盈利。
蛋殼招股書顯示，從 2015 年到 2019 年，運營的房間數量增長 166 倍，截止 2019 年 11 月 30 日，總運營公寓數量達到 43.2 萬間。
從 2016 年 9 月到 2019 年 11 月，自如管理的房間也從 25 萬間上升到 100 萬間，號稱精細化管理的青客公寓，運營數量也從 2016 年的 4.42 萬間到 2019 年的 9.73 萬間。
想要實現單個房間盈利，就必須瘋狂地搶佔市場，這是一場沒有盡頭的遊戲。
最早這種二房東買賣，其實走的是房子裡租客越多越好的路子。比如我從房東手中，以9000的價格拿走一間三室一廳的房子，再以平均每間3500的價格租出去，我的利潤就是1500。
但是扣去裝修、運營費用，這個利潤在資本眼中確實不夠看。於是隔斷間應運而生。
如果把這個客廳再隔出兩間房來，這樣三室一廳就能租給五個租戶。即使我把平均每間租金降到3000，我的利潤也大大增加了。
這也是為什麼在大城市裡，一室一廳均價更高。對於機構來說，一間房租給一個租戶是最不合算的。
02
自從各大城市嚴厲打擊隔斷房，這種操作變得越來越少，相對利潤也就變低。
這樣賺錢實在太慢了，而且要瘋狂搶佔市場，就必須有大量資金做支撐。長租公寓平臺和租金貸公司捆綁，就是在這個時期出現的。
在租客與長租公寓籤訂租賃合同時，通過長租公寓和金融機構的合作，引導租客辦理貸款。
這樣長租公寓就能從金融機構拿到預付的一年房租，從而獲得充足的現金流。而租客以為自己每月是在交房租，實際上是在還貸款。
至於具體怎麼引導，我稍後會講。
租房，實際上已經變成了金融產品。在有了充足的現金流以後，長租公寓就可以加槓桿，拿下更多的房子，不斷去滾雪球。
而且既然已經成為一種金融產品，資本壓根就瞧不上低收高租這種掙錢方式了。我唯一的目的就是擴張市場，只要擴張市場就能掙錢，在這個過程裡還能迅速擠死同行。
於是，為了搶房源，很多機構都採取了高收低租。7000收的房子，6000就租出去。虧是不可能虧的，反正我從金融機構預支了一年的租金，風險都在租戶和房東身上。
2018 年 9 月，一位北京天通苑房東在水木社區論壇發布了一篇名為《資本盯上租房，要吸乾年輕人血》的帖子。
帖子中提到，房東擁有一套 120 平米的三房，出租心理價格在 7500 ，結果自如和蛋殼兩家爭搶，最後蛋殼出價 10800 元拿下房子。
資本的魔幻，你永遠想像不到。這就是為什麼長租公寓性價比高的原因。6000塊讓你租到7000的房子，那性價比能不高嗎？
另外，長租公寓機構，真的是非常能洞察年輕人的需求。
市面上的大部分長租公寓，在拿到房子後，都會進行裝修或翻修。
他們刻意把裝修風格做成非常小清新的簡裝，再配幾個好用的電器，花不了多少錢，但足夠讓北漂的年輕人體會到家的溫暖了。
你要是還猶豫也沒關係，不怕租金上吃虧，就怕你不租。為了誘導你租房，引導你用租金貸，長租公寓還能「放血」，提供押金全免，首月租金減半這種優惠。
最騷的是，用租金貸租長租公寓的大部分人，壓根就不知道自己其實是還貸，以為就是正常的交房租。
這基本也是目前市面上各種貸的常用推銷方式。
經歷過多次新聞教育後，普通年輕人大體還是知道，貸款這個東西，是不能隨便碰的。大家談貸色變，你要一上來就說是貸款租房或者貸款幹別的什麼，一般人也不會樂意。
誘導這個方式，總是一步一步侵蝕你的底線，拉你入坑。
一開始，剛走上社會的年輕人，被租房市場一頓暴打，兜裡的現金很難支撐自己租到心怡的住所。
這時候長租公寓的管家帶你看了類似蛋殼的公寓後，這個性價比由不得你不心動。
一般這種招聘來的管家年齡也不大，跟你稱兄道弟，一起吐槽吐槽高昂的房租，拉近關係，心理上就減弱了防線。
價格方面，見到你還在猶疑，管家就會跟你說，我們機構專門為應屆生提供了優惠，但是有名額限制。
然後開始裝模作樣地給主管打電話，給你申請名額。掛掉電話後就告訴你，他硬是幫你爭取到押金全免，首月房租減半的名額。
情感上，你會對他有感激。理智上，房子性價比確實不錯。如果省下押金和半個月房租，對應屆生來講，這省下的一個半月房租可不是小錢。
之後，管家就開始幫助你辦理「手續」，實際上是操作借貸。即使你在這個過程中有疑惑，管家也會用「正常手續流程」這種理由來搪塞你。
何況心怡的房子就在眼前，你也很難說服自己找到更合適的房子了，於是只能按他的操作來辦。反正等到流程走完，管家佣金到手，後面發生任何問題，也不關他的事了。
而對於房東來說，自己要麼沒時間去一個個接觸租客，要麼不想花錢裝修或翻新，能把房子甩給長租公寓公司一步到位，坐收房租，自然也樂得清閒。
無論在租客還是房東眼裡，中間的機構總比陌生人的可信度要高。
所以長租公寓這個概念雖然狗血，但在資本眼中是個沒有毛病的故事，因此也樂於進行投資。尤其在前幾年，市場上熱錢也多，這種目標用戶群體是年輕人的故事，一講一個準，資本非常樂意掏錢。
2014-2015一年內，就有六家長租公寓機構獲得了千萬美元以上的融資，各個都市值瘋漲。
貝殼研究院統計，長租公寓在經歷了野蠻擴張後，2018年龍頭企業的股權融資高達74億人民幣，是2017年的3.6倍，到了2019年9月股權融資額高達114億。
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這種把實體打包成金融項目的玩法固然掙錢，同時也面臨著巨大的風險。
在這種情況下，長租公寓公司必須保證高入住率，也不能突然間有大量房客退租，否則就會面臨資金鍊斷裂的風險。也有部分公司，直接把融資投向股市和資本市場，增加了虧損概率。
這是個非常非常脆弱的系統。
早在2018年8月19日，原我愛我家副總裁胡景輝就大膽預言：長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。
就在胡景暉做出預言的第二天，杭州鼎家運營的鼎寓雲就因經營不善，資金鍊斷裂。
緊接著8 月 26 日，上海長租公寓平臺愛公寓被爆出資金鍊二次斷裂，四個月之前它就已經爆倉過一次了，當時中元世家資產管理公司以 1.3 億收購 100% 股權，幫助它渡過難關。
同年10 月 16 日，上海寓見宣布出現資金短缺，已經沒有任何資金可以調配，無法支付業主的租金。
一個月後，北京昊園恆業爆雷，這家公司 2014 年才成立，短短 4 年間收購 52 家中小企業，在 2017 年管理公寓數量就突破 10 萬間。
短短幾個月時間，長租公寓雷聲四起。
蛋殼面臨的問題和同行相比沒有任何區別，只不過它資金量更大，在當時尚能維持系統的運轉。但是疫情的到來，成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
為了自救，蛋殼在疫情期間，一方面施壓房東，讓房東減免租金。一方面抬高租房價格，兩頭吸血。
可杯水車薪，這套系統最終是玩砸了。
同一時間，監管的利劍已經停留在了長租公寓企業的頭頂。
根據不完全統計，2020年9月以來，上海、重慶等七個城市，針對長租公寓市場發布住房租賃風險提示，提醒承租人謹慎選擇合作企業，警惕「高進低出」、「長收短付」的易暴雷公寓企業。
在資金監管方面，杭州、西安、成都、南京4城出臺新政，建立住房租賃資金監管制度，啟動專款專用帳戶，通過銀行專用帳戶對長租公寓積累的租賃資金，進行監管，避免違規挪用。
自9月30日正式實行租賃資金監管制度以來，杭州成為公寓企業暴雷重災區。
魔幻之處在於，這些長租公寓機構，為了掙錢，把風險擔給了房東與租客。
當問題爆發，這些機構早已掙得盆滿缽滿，提前跑路，徒留下租客與房東對峙，或者金融機構對租客的追責。
這些懷抱夢想，來到大城市打拼的年輕人，最後在北京的第一個雪夜被趕出去，只能重新尋找居所。
即使事情發展到這個地步，長租公寓留下的爛攤子，還得整個社會為他們擦屁股。租客、房東，甚至金融機構都在想辦法，唯獨始作俑者，沒有任何行動。
用我朋友的話說，長租公寓這個模式，除了給中介方一個捲款跑路的機會，沒有任何一方得利。
04
那對於我們普通人來說，面臨這種情況怎麼辦？
我在《租房防坑指南》的視頻裡曾經強調過，不要租公寓，這是最安全的辦法。
為了避免陷入「錢花了，沒房住」的尷尬狀態，第一選擇還是找靠譜中介，和房東溝通直接租房，哪怕房子環境差點，也好過擔風險。
然後是合同問題，我在做直播的時候專門請律師朋友給大家講過，走上社會第一步就是學習看合同。現在看來還是很有必要把當時的信息整理下專門做一期內容。
像要求你手持身份證拍正面照，就一定要注意，因為這是走貸款的基本流程。
這個不僅可以應用到租金貸，還可以應用到任何套路貸中。
籤合同時，永遠記住先看合約有效時間。對普通租房來講，這時間不宜過長。
有的租客選擇一次付清半年甚至整年房租，因為打折優惠力度更大。但是以我的經驗，為工作租房，一年一換是常見現象，甚至一年搬兩次都不稀奇。中途退房或者出現問題，退租的難度一定是地獄模式。
最後，這是一點出於私心的建議。
當機構跑路已成既定事實，租客和房東都是受害者的情況，我還是更偏向租客。
首先相比之下，租客是這個系統中最弱勢的一方。有的房東勒令房客當晚搬出，租客根本不可能馬上找到下家。
其次租客並非沒有履行合約，確實在每月交房租。房東將房子託管給長租公寓機構，機構不付租金，房東有權收回房子的合約，並不約束作為第三方的租客。
所以面臨特別不近人情的強勢房東，在法理上租客是佔優的。之前確實也出現過機構爆雷跑路，房東趕人，租客起訴房東勝訴的案例。
剛出校門的年輕人，臉皮薄，突然遭受這種衝擊，一時間很容易懵。
但此時此刻，你沒有犯錯，你的權益正受到侵害，所以暫時放下矜持，做個不那麼好說話的人。
也希望所有在外漂泊和打拼的年輕人，能擁有一個穩定的家。
參考資料：
《房企長租公寓規模半年考：萬科泊寓第一，龍湖冠寓第二》—新京報
《長租公寓公然搞起「割韭菜全套培訓」：在極短時間內完成入場和爆雷》—每日經濟新聞
《你住的長租公寓扛不住了》—投資界
《2020畢業季租房洞察報告：畢業租房，半數青年租金不到2000元》