點擊播放 GIF 0.2M
濟南漢峪海風項目被動式建築體驗房
中房報山東 李福英 | 濟南報導
寫在前面
早年，房地產行業大發展時期房地產大鱷在全國各地 「跑馬圈地」，越來越多的中小房企生存空間被不斷擠佔。相對而言，大房企在品牌號召力、操盤經驗和管理體制等方面有著天然優勢。那麼，中小房企在面對如此激烈的競爭時又該如何實現突圍呢？
在地產行業逐漸觸及「天花板」的今天，很多本土開發企業因其規模拼不過外來品牌房企往往需要另謀他路尋求發展。在品牌林立的山東房地產市場，也湧現出了一批以齊魯本土人居為落腳點的優秀房企。
6月15日，中國房地產報山東調研組開啟了山東市場調研活動，走進山海大象集團。調研人員從目前企業的發展現狀、規劃布局、競爭策略及未來願景等多方面進行了解，並就山海大象集團在被動式低能耗建築領域取得的成就做了深入探討。
受今年初疫情影響，山東房地產市場遭受波及，然而困境中的房地產行業也是抗擊疫情的中流砥柱。作為山東本土房企，山海大象集團在第一時間就捐款50萬元用於抗疫。同時，對於在一線抗疫業主免費提供各類生活物資保障，充分做足了後方支援工作。
調研過程中，山海大象集團大象置業事業部技術總監宋中華表示：「雖然我們沒有規模房企整體實力，但在抗擊疫情上仍會竭盡全力擔起社會責任。即使當前本土房企發展困難重重，但山海大象集團對於未來發展仍有『事』可做！」他認為在當前房地產市場上，「只有倒掉的企業，沒有倒下的行業!」
━━━━
深耕山東 「一體兩翼」式發展
山海大象集團宋中華介紹集團情況
山海大象集團1992年源起於「日出初光先照」的日照市。據宋中華介紹，山海大象集團目前主要以房地產開發、裝配式建築的研發推廣和光伏新能源三大產業為核心，這種「一體兩翼」式發展思路，讓山海大象集團以穩紮穩打的狀態為深耕日照、布局齊魯、拓展京津冀打下了夯實基礎。
從當前山海大象集團開發的情況來看，在日照匯集了教授花園、大象國際、山水龍庭、尚競新城、萬邦城等多個項目。除深耕日照之外，山海大象集團也開始不斷向外拓展業務，其中，濟南和青島是其布局山東的重要據點。
2013年，山海大象集團正式進軍濟南市場，在漢峪片區開發了漢峪海風項目。據宋中華介紹，漢峪海風是山海大象集團在濟南打造的第一個項目，近期二期海德堡將會面世。二期中，最小戶型為150平方米，這裡是山海大象集團為濟南改善群體提供的住宅。在拓展濟南市場同時，宋中華表示集團也在對青島市場進行勘察，青島將是繼濟南之後再度開拓的一個重要市場。
「除了布局齊魯大地，集團還將目光瞄向了環山東區域，京津冀區域也是我們考察的重點，拓展區域公司將是集團下一步發展的重要方向。」宋中華說。
此外，山海大象集團還有海外項目，在美國加州海濱城市沃森維爾市建造了241套別墅住宅，高品質房產已然成為沃市新一代住宅地標。
在談到山海大象集團的發展史時，宋中華如數家珍，「1992年山海大象集團前身日照市山海天旅遊度假區開發建設總公司成立，次年開始正式進入房地產行業。我們開發的第一個項目就是日照教授花園，教授花園項目與其他普通商品房不同的一點就在於業主圈層上，主要面向的是北大等高校的教授。教育學者往往對於居住環境的要求更為嚴苛，山海大象集團也不負眾望為業主交付了滿意的房子，時至今日教授花園仍是日照當地的標杆項目。2008年，教授花園三期斬獲了國家房地產行業綜合性大獎『廣廈獎』！」
據宋中華介紹，2009年2月，集團響應國家大力推進住宅產業化號召，成立大象房屋，推廣輕鋼裝配式建築，這是他們的第二個產業。2015年集團成立大象能源，推進太陽能光伏電站建設，開發環保新能源，這是第三個產業。與傳統的房地產行業一起，三個產業構築成了山海大象集團當前的主要業務範疇。
━━━━
做品質住宅才是生存的根本之道
宋中華為調研組成員介紹被動式住宅相關技術
把一個日照本土房企變成了山東品牌，山海大象集團這一步走了將近30年。在一步步往前發展的過程中，山海大象集團以其過硬的產品品質和獨具特色的技術革新，為業主帶來了諸多好項目。
在宋中華看來，「當前房地產市場上對純剛需住宅其實需求很低，不僅政府會配建公租房、廉租房等，就整體而言，商品房中的剛需產品也在逐步削弱，但老百姓對於好房子的需求卻是一直都存在。在前些年開發企業極速發展的時候可能會忽略這些，我認為，未來這就是我們實現突圍的重要方向。做品質住宅才是生存的根本之道。」
在很多人印象裡，品質住宅不單是房屋面積的擴容，還意味著融入了「科技」標籤。就濟南房地產市場而言，科技住宅概念也早已發展多年，從最開始的天泰太陽樹到現如今的金茂產品，科技住宅都是品質居住的一部分。據宋中華介紹，「山海大象集團在開拓濟南市場中漢峪海風走出了一條差異化的路線，我們主張為業主提供被動式低能耗的產品，這種房屋的居住舒適度是經得起時間考驗的！」
宋中華之所以如此自信，是源於山海大象集團引入國外先進的被動式房屋技術。2013年，在北京綠博會上，山海大象集團接觸到這項新技術後，經過多方考察驗證認為這是未來房屋開發建設的一個方向。同年，山海大象集團與德國能源署籤署了合作協議。在引入該項技術後，山海大象集團建造的房屋在使用功能和居住質量上得到極大改善，對於綠色低碳發展所需求的高品質住宅概念也得以革新。
山海大象集團與德國能源署籤署的被動式建築合作協議
被動式住宅到底是一個什麼概念？宋中華給調研組成員舉了個形象的例子，被動式住宅就是給建築穿上很厚的「棉衣」做好氣密性，從對流、輻射及熱橋三方面來切斷熱量散失，這樣就可以讓室內維持能量的平衡。2017年，山海大象集團再次籤約德國能源署，在海德堡項目上將打造出國內體量最大的被動式超低能耗示範區，項目將由德方全程跟蹤，並會在交房後2年-3年進行質量監控。
━━━━
本土優化
被動式住宅外窗構造式防水測驗
眾所周知，「舶來」技術在一定程度上也會帶有水土不服特質。在這一點上，宋中華稱山海大象集團也做了頗多工作，「因為德國與濟南不在一個緯度上，氣候帶對於生活習慣等方面也會造成差異化影響，所以在技術本土落地的過程中進行了多重優化。」
結合本土實際情況，山海大象集團在進行設備優化時首要考慮就是除霾功能。「因為國外的空氣品質相對較好，但國內冬季的霧霾又非常嚴重。在從國外引進設備的時候是沒有除霾功能的，後來經過德方與中國廠家考察，通過一些單位的配合，我們在新風設備上增添了除霾功能，這樣就可以將室內小環境與室外完全隔離開，在室內實現PM2.5保持在個位數。」宋中華稱，除霾功能是在引入國外設備又區別於國外的一大特色。
其次，在生活習慣方面山海大象集團也從本土實際情況進行了考量。「國外在餐飲習慣上更注重於冷餐，室內也多是開放式廚房設計，但在國內這些又行不通，油煙問題如果處理不好就會非常麻煩。針對這些我們做了一個讓油煙機與新風聯動的系統。這個系統在油煙機運作時會導入新鮮空氣，同時又能排除油煙不會造成負壓。
為了保證安全性，還在內部設置了二氧化碳濃度探測器，這樣燃燒是否徹底充分就能一目了然。」宋中華認為，目前國內普遍對於二氧化碳濃度重視度還不夠，尤其是幼兒園等場所。事實上，如果室內的二氧化碳濃度一旦超過1000PPM，就會造成注意力不集中，思考能力下降等情況。「增設二氧化碳濃度探測器，一方面是保證油煙機運作的安全性，另一方面也是為室內居住人員帶來警示性。」
值得一提的是，山海大象集團的新風設備採用的熱交換機芯也與普通新風有所不同。傳統的新風系統在廢氣排出的過程中會與新風存在一定程度約10%的混風，從而造成交叉汙染。山海大象集團採購的新風系統所用熱交換機芯是從德國進口，材質與國內的機芯也不一樣，沒有混風存在，因而也就不存在交叉汙染。即使在疫情期間，新風系統也可以正常開放，從現在看來這是一個非常具有前瞻性的選擇。
此外，在排水系統上，山海大象集團也引進了國外先進的分戶氣密處理系統，甚至於洗碗機的排水管處也做了水封處理，這樣就能充分避免整棟樓細菌病毒的交叉感染問題；在地漏選擇上甄選歐洲進口的優質水母地漏，密閉性非常好；室內給水管道全部選用進口316醫用級不鏽鋼材質，通過專用機器卡壓處理，避免了人工卡壓導致的連接質量不穩定，杜絕了滲漏發生；外窗採用被動式專用鋁包木門窗，通過採用外掛式安裝、構造性防水以及外側金屬窗臺板等措施，充分避免窗臺的滲水問題。最為重要的是這些材料的壽命也會和建築同壽命，充分保證70年的使用期。
除了新風設備等更具本土特質以外，被動式住宅還具有多種優勢。從建築本身來看尤其是冬天供暖溫度上來以後，室內就會非常乾燥，傳統的保持溼度方式就是使用加溼器。但加溼器存在的最大短板是只能維持室內一小部分空間溼度，而不能讓室內整體溼度實現平衡。被動式住宅則可以充分解決這個難題，只要室內有人住，呼吸、做飯、洗衣服……這些行為都能帶來室內溼度的平衡。
從區域上來看，被動式住宅對於城市的貢獻特別大，因為它可以改變整個區域的共享環境。「試想一下，如果整個高新區都不再採用傳統的供暖方式，這樣將會減少多少供熱站！」根據相關節能運算，以10萬平方米的被動式住宅為例，每年二氧化碳的排放量可以減少415噸，相當於減少153噸標準煤的消耗，這樣每年相當於增加10畝的綠地，約有1個標準足球場地面積！宋中華認為，從城市發展的長遠角度考慮，被動式住宅可以實現終極改善住宅的目標。這種運營成本低，從系統上就能解決能耗問題的新技術，他認為非常值得推廣出去。
━━━━
推廣難度大
急需相關政策扶持
被動式住宅節能貢獻圖
對於被動式住宅而言其產品與普通建築相比極具優勢，但卻因為在整體造價方面比普通房屋高，成為其推廣困難的重要因素。
從被動式住宅搭載的新風設備來看，普通的新風系統一般在3000元左右，品牌如松下的產品在7000元-8000元，山海大象集團採用的新風系統則在7萬-8萬元，這樣巨大的價格差距的的確確制約著產品對外推廣。
「不僅如此，就是在細節處被動式住宅也非常講究，像是室內使用的密封膠市面上一般每包不到10元，我們選用的則是德國進口BOSIG，成本每包超過60元。像是普通鋁合金中空窗成本一般在500-600元/平方米，我們的鋁包木被動窗工程成本採購價就在3500元/平方米左右。」宋中華認為，「被動式住宅一定是整體施工的結果，即使是一處小細節也可以摧毀整個系統，山海大象集團杜絕房屋出現『木桶短板效應』，在外牆、門窗、防水等諸多方面都是一個整體系統，這樣的系統思維才不會出現短板！」
除了造價高以外，被動式住宅的外牆厚度要比普通住宅厚，單是保溫層就要做到20多公分，這就會造成建築的公攤面積過大，對於不理解技術的客戶而言，這也是推廣難的一大方面。
但即使是在如此困難的情況下，宋中華依然認可被動式住宅的前景光明。「據我了解，黃河北的一個區域規劃就是要求建造被動式住宅，未來整個區域都將打造成綠色住區。」宋中華表示，在推動綠色建築的道路上雖然困難重重，但山海大象集團作為先行者一直在不斷努力著。
他呼籲，未來在綠色建築方面希望政府能有一定的傾斜政策。因為在項目推廣的過程中，原有的配套設施並不完善，廠家在較少的銷量下勢必會抬高單價，在產業鏈規模還未形成時期做品質住宅急需政府扶持，這樣才能促進企業建設更多的宜居項目，從而有利於行業良性發展。
宋中華認為，「將以被動式住宅為代表的健康住宅體系推向更多的城市和地區，讓更多的人住上好房子，不僅是未來房地產發展的趨勢，也是保持企業良序發展的秘訣。」
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
中國房地產報版權所有
未經授權不得轉載以及任何形式使用