《民法典》解讀：小區停車位應該歸誰所有？只售不租違法嗎？

小區停車位歸誰所有？

《民法典》第275條規定：「建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。」車位、車庫是小區業主共同生活的重要輔助設施，性質上屬於小區的配套設施。但這不意味著，車位、車庫就是專用住宅部分的從屬物，因為車位、車庫是相對獨立的。

從該條款規定可以看出，小區內規劃車位尤其是地下車庫、車位歸開發商所有，開發商可以與業主約定具體的處分方式。由於地下車庫涉及到人防工程問題，人防工程的所有權歸國家，因此人防車位沒有獨立產權，但處分權和財產收益權歸開發商享有，可以理解成這是對開發商投資建設人防工程的回報和鼓勵措施。

對於佔用業主共有的道路或者其他場地修建的車位，由於小區地面道路、綠地等場地屬於全體業主共有，在共有土地上修建的車位，所有權應該歸全體業主共有。這種情形下，是否還要區分規劃車位與非規劃車位，似乎意義不大，規劃只是政府報批手續，可以進行變更，只要是佔用業主共有場地建設的車位，所有權都應該歸全體業主共有。

停車位只售不租或者只租不售違法嗎？

如前所述，既然小區內規劃車位、車庫的所有權歸開發商，開發商就享有處分權，可以在法律允許的範圍內自主選擇處分方式。從民法典的規定來看，「由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」，並未作出強制性或者禁止性規定。因此，實踐中存在的只租不售、只售不租等做法，並未違反法律規定。

當然，佔用小區道路、綠地等公共場地修建的車位，由於所有權歸全體業主共有，開發商並無處分權，不存在開發商進行出售、出租、附贈的問題。一般作為臨時停車位由物業公司管理，臨停收費屬於業主共有財產，用於補充專項維修基金，或者由業主大會決定用途。

小區車位必須出售給本小區業主嗎？

《民法典》第276條規定：「建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。」業主的需要包括購買需求和租賃需求，基於社會現實情況，私家車數量越來越多，一般小區的車位配比都無法充分滿足業主的停車需求，開發商負有不將本小區車位銷售給業主之外第三方的義務，以充分保障業主的停車需求。

佔用小區公共道路、綠地等公共場所修建的停車位，開發商沒有處分權，所有權歸全體業主所有，也應該首先滿足本小區業主的停車需要，不能出售給業主之外的第三方。

同時還應該看到，車位、車庫首先用於滿足業主的需要，對於保障小區業主的財產和人身安全也十分重要。如果開發商將車位出售給第三方，購買車位的人就有權利隨意進出小區，對小區的管理秩序和業主的生活安全都會帶來影響。

當然，在小區入住初期，由於入住率不高，車位出售、出租不充分的情況下，基於經濟效益原則，在能夠滿足現階段業主停車需求的前提下，應該允許開發商將部分車位出租給業主以外的第三方，還能物盡其用，在一定程度上緩解停車難的社會問題。在此過程中，如果業主有停車需求，開發商都應該優先滿足業主需要。

一個業主可以買幾個車位？

車位配比是指規劃車位與房屋套數的比例，與房屋建築面積的大小無關，無論車位配比高低，每一套房產的業主，按照先到先得的原則，可以購買一個車位。在車位配比高於1:1的情況下，開發商應優先確保每一套房屋的業主能夠購買到符合車位配比的車位（取整數，最低一個車位），多餘的車位按照先到先得原則進行出售。

如果部分業主購買或者租賃的車位數量超過車位配比數量，則尚未購買車位的業主有權訴請法院確認超配比的車位購買合同無效，要求多購買車位的業主和開發商承擔法律責任。

沒有產權的車位可以轉讓嗎？

目前城鎮居民小區配建的停車位，大部分都沒有獨立產權，由於開發商享有這些車位的處分權和收益權，有權將車位以長租或者轉讓使用權的方式一次性轉讓給業主，法律對此並無禁止性規定。實際操作中，開發商轉讓車位使用權的，還可以為業主開具增值稅發票。