​小區共有部分收入有哪些？收入歸誰？《民法典》有答案！| 學習民法典之49

來源：北京三中院

作者：楚靜 常佳敏

醫美、瘦身、培訓、搬家、裝修、電商活動……小夥伴們是不是也經常在自己家小區的電梯裡、房屋外牆上、門閘、道閘上看到這些廣告呢?

在這個信息爆炸、廣告傳媒覆蓋率極高的時代，各色廣告在我們生活中隨處可見，但作為小區業主的你有沒有想過，這些投放在小區公共區域的廣告由誰管理？產生的收益都去哪了呢?

生活中，大多數是小區物業管理公司和廣告商之間籤訂協議並收取、管理廣告費，而業主很難獲得這部分利益。而隨著《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)生效和實施，小區業主主張共有部分收益將有更加明確的法律依據，小夥伴們快來看看《民法典》是如何保護業主權益的吧。

《民法典》對小區共有部分收入的規定

《民法典》對於小區共有部分收入有了新規定!《民法典》第二百七十一條延續《中華人民共和國物權法》第七十條的規定，「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利」。為了更好地保護業主對於小區共有部分的權利，《民法典》二百八十二條新增加一條關於業主共有部分產生收入歸屬的規定，「建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有」。有了這條法律規定，以後業主向小區物業管理公司或其他管理人主張共有部分的收入，就有更為明確的法律依據了。

小區內哪些部分屬於業主共有，哪些不是呢？

說到小區業主共有部分，我們首先要先了解「建築物區分所有權」這個概念，「建築物區分所有權」是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分的所有權以及對專有部分以外的共有部分的共有和共同管理權。當你購買了某小區的房屋後，除了對自己的房屋享有所有權外，還對小區共有部分享有共有和共同管理的權利。《民法典》第二百七十四、第二百七十五條、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條明確規定，屬於業主共有的部分包括：(1)建築區劃內的道路，但是屬於城鎮公共道路的除外；(2)建築區劃內的綠地，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；(3)建築區劃內的其他公共場所、公用設施；(4)物業服務用房；(5)佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；(6)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(7)其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

利用共有部分可以產生的收益及分配規則

利用小區共有部分進行營利的形式多種多樣，如電梯、門閘、道閘、建築外牆等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內出租的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場、遊泳池、活動室等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞櫃入場費等等，這些收益在扣除合理的成本之後，都應屬於小區業主公有收益，要納入全體業主的錢袋子。但收益不是按照業主人數平均分配的，根據《民法典》第二百八十三條的規定，對於這部分收益的分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業主專有部分面積所佔比例分配，也就是說，專有部分面積所佔比例越大的業主，可以分得的收益就越多。

法官提示

有了《民法典》保障業主共有部分收益權，生活中又多了一筆小收入，是不是抑制不住地有點小激動呢？但是，現實生活中我們想要獲得這部分收益卻常常遇到各種各樣的障礙。

購房合同中的「霸王條款」問題

格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款，格式條款在購房合同中十分常見。很多業主在籤訂購房合同之時，注意到合同中有類似「本項目物業建築體之外牆面、屋面、建築體內部的共有部分所設廣告位的經營權和收益權歸出賣人享有」這樣的格式條款，但由於購房人在籤訂房屋買賣合同過程中處於談判的弱勢地位，為了順利購買房屋，亦會與出賣人籤訂對方提供的格式合同文本。法官提示大家，根據《民法典》第四百九十六條的規定，採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款無效。《民法典》第四百九十七條規定，有下列情形之一的，該格式條款無效：(一)具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；(三)提供格式條款一方排除對方主要權利。對於購房合同中約定的「小區共有部分收益歸出賣人享有」或其他限制、排除業主相關權利的條款，可能屬於無效條款。

業主的知情權

業主對共有部分享有共有和共同管理的權利，其當然享有共有部分收益的知情權，根據《民法典》第九百四十三條的規定，物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告，以及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，業主請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況等應當向業主公布的情況和資料的，人民法院應予支持。當小區物業公司或其他管理人不按時主動公開共有部分收益情況時，作為業主的你，可以要求其進行公開，捍衛自己的知情權。

業主的請求權

如果小區物業擅自利用業主共有部分進行營利，拒不向業主公布經營與收益情況，拒不向業主分配利益時，業主應該如何保護自己的合法權益呢？《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」，由業主共同決定。據此，物業服務企業或其他接受業主委託的管理人利用小區業主共有部分進行的經營性活動，屬於法定的應由業主共同決定的事項。對業主共同決定的事項主張權利時，應由全體業主或業主大會委託的業主委員會或其他可以代表全體業主利益的單位及組織主張。