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長期以來，無論是老舊小區還是新建小區，樓道廣告、電梯廣告、外牆廣告舉目皆是，讓人眼花繚亂。但小區業主共有部分產生的收入應該歸誰所有，物權法的規定並不明確。實際中，小區業主共有部分產生的收入大多數都由物業公司管理和收取，業主很難從中獲得這部分利益，因此經常引發矛盾糾紛。即將在2021年1月1日施行的《中華人民共和國民法典》明確規定，利用小區共有部分產生的收入屬於業主共有，建設單位、物業服務企業和其他管理人等不得非法佔有。規定進一步細化了利益分配和操作流程，起到了定分止爭的作用，切實維護了業主的合法權益。日前，記者走進雲南玉源律師事務所，採訪了在民事訴訟領域有著豐富經驗的徐靈悅律師，以案為例多方面解析此熱點。
□ 玉溪日報全媒體記者 高乾恆
小區共有場所有哪些？據徐靈悅介紹，民法典第二百七十四條、第二百七十五條和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條明確規定，屬於業主共有的部分包括：建築區劃內的道路，但是屬於城鎮公共道路的除外；建築區劃內的綠地，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；建築區劃內的其他公共場所、公用設施；物業服務用房；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
民法典對共有部分收入作出明確規定之後，很多業主產生了疑問，究竟小區共有部分能夠產生收入的區域具體有哪些？對此，徐靈悅認為，以下部分可以包括在內：（1）車庫、車位。在保證業主的合理停車需求任何時候都能首先得到滿足的前提下，如果車位、車庫還有空餘，物業公司可以將屬於業主共有的車位、車庫出租給業主之外的第三人，但產生的收益應當歸業主所有。（2）電梯間、走廊、樓梯、過道等，現實生活中這些區域最容易投放廣告，因此產生的收益應當屬於此範圍。（3）樓頂平臺和建築外牆，樓頂平臺是建築的樓頂及其空間，建築外牆屬於建築物的整體構造部分，這些部分都屬於全體業主所有，如物業公司在樓頂平臺設置廣告塔或利用建築外牆設置廣告、牌匾等商業宣傳，就必然會產生收益，這部分收益也屬於此範圍。
徐靈悅說，民法典對業主的權利和義務作出了明確解釋，充分貫徹了「權利與義務相一致」的原則，一方面，業主對共有部分享有權利；另一方面，業主對共有部分也要承擔義務。業主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共有部分與公用設施設備的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也要承擔相應的義務，例如不能以未享受物業服務為由拒交物業費等。
共有收益一般由業主委員會管理，是給業主分紅還是繼續投入到小區建設，要由業主委員會或全體業主共同決定。徐靈悅建議廣大業主積極參與到小區業主委員會的組建中，通過業主委員會來決定共有收益的合理分配，這樣才能減少矛盾，提高效率，讓家園更加美好。
以案說法
【案例一】一物業公司在某小區樓道、大堂、電梯內等公共區域刊登了大量廣告，廣告主先後支付給物業公司30萬餘元。小區業主委員會認為，物業公司在未經業主同意的情況下，擅自利用共有部分、公用設施設備經營廣告，收取廣告費並私自佔有使用，違反《物業管理條例》。物業公司辯稱，上述收入已用來補充物業費收入嚴重不足部分，但最終法院依法判決30萬餘元廣告費歸全體業主共有。
【律師說法】根據民法典第二百七十八條規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動由業主共同決定，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。第二百八十二條還規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
【案例二】某小區業主投訴，他所在小區電梯裡的廣告紙散發著濃重的氣味，進出電梯覺得氣味難聞，而且廣告內容經常更換，花花綠綠的。業主多次向物業公司提出意見，物業公司均不理睬。後來，有業主一怒之下撕了廣告。
【律師說法】物業公司擅自利用共有部分、公用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業主共有。未經全體業主或者業主委員會同意，物業公司無權使用該收益。也就是說，物業公司如果在小區任何公共區域從事廣告等經營活動，作為業主，有權拒絕物業公司從事此類活動或有權利去討要其經營所得。
【案例三】從2015年底起，某物業公司為某小區提供物業管理服務。2019年8月，小區業主委員會根據業主大會作出的決議，終止與某物業公司的物業管理服務合同。後雙方辦理交接手續時，小區業主委員會認為雙方的移交清單沒有囊括物業公司在2015年至2019年間小區車位出租經營收益，故訴至法院，要求物業公司返還在2015年至2019年間收取的小區共有部分收入280萬餘元。
【律師說法】針對這類現象，民法典第二百七十五條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。也就是說，物業公司利用道路和其他公共場所計程車位的行為不僅須經業主同意，由業主共同決定，而且該出租收入為利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
【來源：玉溪網】
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