江蘇省人民代表大會常務委員會關於修改《江蘇省物業管理條例》等六件地方性法規的決定
（2020年11月27日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過）
江蘇省人大常委會公告
第50號
《江蘇省人民代表大會常務委員會關於修改〈江蘇省物業管理條例〉等六件地方性法規的決定》已由江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十九次會議於2020年11月27日通過，現予公布，本決定自公布之日起施行。
江蘇省人民代表大會常務委員會
2020年11月27日
江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十九次會議決定：
一、對《江蘇省物業管理條例》作出修改
（一）將第一條中的「物權法」修改為「民法典」。
（二）刪去第三十六條第三款。
（三）將第三十九條第二款第一項修改為：「建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、公安、生態環境、人防等行政管理部門和消防管理機構出具的認可或者準許使用文件，並經建設行政主管部門備案」。
將第二款第三項修改為：「教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、養老服務、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成」。
（四）增加一款，作為第四十七條第三款：「物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。對於物業服務企業執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。」
（五）增加一條，作為第五十五條：「業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。
「依據前款規定解除合同造成物業服務企業損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。」
（六）將第五十五條改為第五十六條，修改為：「物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者另聘物業服務企業，並將決定書面通知原物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），並在物業管理區域顯著位置公告。
「物業服務企業決定不再續籤物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），並在物業管理區域顯著位置公告。
「業主依法共同決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與原物業服務企業續籤物業服務合同。
「物業服務合同期限屆滿，業主沒有依法作出續聘或者另聘決定，物業服務企業繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府），並在物業管理區域顯著位置公告。」
（七）將第五十六條改為第五十七條，修改為：「物業服務合同終止的，原物業服務企業應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人履行下列交接義務：
「（一）移交佔用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；
「（二）移交本條例第四十條第二款規定的相關資料；
「（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；
「（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
「（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
「物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，並可以請求業主支付該期間的物業費。」
（八）將第六十條改為第六十一條，修改為：「業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求，不得損害公共利益和他人合法權益。」
（九）將第六十五條改為第六十六條，修改為：「業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可以用於補貼物業費。
「業主大會成立後，需要佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車，以及利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定後，依法辦理有關手續並公示。利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關係的業主同意。利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，所得收益屬於業主共有，應當單獨列帳。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。」
（十）將第六十八條改為第六十九條，修改為：「城市管理、公安、市場監督管理、生態環境、衛生健康、自然資源等行政管理部門和消防管理機構，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。」
（十一）將第六十九條改為第七十條，修改為：「住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。」
（十二）將第七十六條改為第七十七條，修改為：「發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業主大會或者業主委員會可以申請使用建築物及其附屬設施的維修資金，提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門覆核後進行應急處置：
「（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
「（二）電梯故障危及人身安全的；
「（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
「（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
「（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
「（六）危及房屋安全的其他情形。
「應急維修費用向業主公示後，從相關業主的住宅專項維修資金分戶帳中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。」
（十三）刪去第七十七條第二款。
（十四）將第八十四條改為第八十五條，修改為：「違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定支付物業費的，業主委員會、物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。
「物業服務企業不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。」
（十五）將第八十七條改為第八十八條，修改為：「有下列行為之一，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款：
「（一）違反本條例第五十七條第一款規定，原物業服務企業未按照規定履行交接義務的；
「（二）違反本條例第五十七條第二款規定，原物業服務企業在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，不維持正常的物業管理秩序的；
「（三）違反本條例第五十八條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。」
（十六）將第九十條改為第九十一條，修改為：「違反本條例第六十八條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府城市管理、公安、生態環境、自然資源、建設、房管等有關行政管理部門按照各自職責依法查處。」
（十七）將第九十一條改為第九十二條，將其中的「依法給予行政處分」修改為「依法給予處分」。
（十八）增加一條，作為第九十四條：「其他管理人接受委託，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務的，適用本條例有關物業服務企業的規定。」
（十九）將第三十四條、第四十八條、第五十一條、第八十五條中的「物業服務費用」，第三十五條第二款中的「物業服務費」，第五十條中的「物業服務收費」修改為「物業費」。
（二十）將有關條款中的「業主委員會委員」修改為「業主委員會成員」，「民防行政主管部門」修改為「人防行政主管部門」。
此外，對條文順序作相應調整。
二、對《江蘇省城市房地產交易管理條例》作出修改
（一）將第五條修改為：「省人民政府住房城鄉建設部門、自然資源部門依照省人民政府規定的職權，各司其職，密切配合，管理本省行政區域內房地產交易和不動產登記工作。
「市、縣（市）人民政府房產管理部門、自然資源部門按照各自職責，負責本行政區域內房地產交易活動和不動產登記的監督管理工作。
「市場監督管理、財政、稅務、發展改革、人民銀行等有關部門依照各自的職責分工，共同做好與房地產交易有關的管理工作。」
（二）刪去第六條第二款。
（三）將第十條第一款修改為：「轉讓房地產，除法律、行政法規另有規定外，應當按照下列程序進行：
「（一）房地產轉讓當事人籤訂書面轉讓合同，按照國家和省有關規定辦理房屋網籤備案手續。
「（二）當事人持不動產權屬證書和契稅完稅憑證、當事人合法證明、轉讓合同，向不動產登記機構提出房屋權屬轉移登記申請。
「（三）不動產登記機構審查當事人提交的有關材料，對符合前項規定的，予以受理；不予受理或者需要補充材料的，應噹噹場告知當事人，並說明理由。
「（四）不動產登記機構在規定期限內依法辦理不動產權屬變更登記手續，符合登記條件的，核准頒發不動產權屬證書。」
（四）將第十六條第一款中的「商品房銷售廣告的內容符合要約規定的，視為要約」修改為「商品房銷售廣告的內容符合要約條件的，構成要約」。
（五）將第十七條第一款修改為：「商品房預售，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明。」
刪去第二款。
（六）將第十八條第二款修改為：「房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理不動產權屬登記手續。」
（七）將第二十一條修改為：「下列房地產不得抵押：
「（一）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
「（二）權屬不明或者有爭議的；
「（三）依法被查封、扣押、監管的；
「（四）法律、行政法規規定不得抵押的其他房地產。」
（八）將第二十二條修改為：「房地產抵押，應當按照下列程序辦理：
「（一）房地產抵押人和抵押權人籤訂書面抵押合同；
「（二）當事人在合同籤訂後，依法申請辦理不動產抵押登記；
「（三）不動產登記機構應當在受理房地產抵押物登記申請之日起五個工作日內，對符合規定的，核准抵押物登記並頒發房屋他項權證書或者抵押物登記證明；對不符合規定的，不予核准登記，並書面通知申請人，說明理由。」
（九）刪去第二十六條中的「有資質的」。
（十）將第三十五條第二款修改為：「房地產價格評估人員應當取得執業資格，並依法辦理註冊手續。」
（十一）刪去第四十二條。
（十二）將有關條款中的「建設行政主管部門」修改為「住房城鄉建設部門」，「土地」部門、「土地管理部門」修改為「自然資源部門」，「工商」部門、「工商行政管理」修改為「市場監督管理」，「物價」部門修改為「發展改革」。
此外，對條文順序作相應調整。
三、對《江蘇省海域使用管理條例》作出修改
（一）將第十七條第一款中的「海域使用權證書」修改為「不動產權屬證書」。
（二）將第二十五條第一款修改為：「依法取得的海域使用權在海域使用權期限內可以依法繼承、轉讓、出租、抵押。轉讓、出租依照海域使用管理法第十九條規定取得的海域使用權的，應當經批准該海域使用權的人民政府批准，並按國家和省的規定繳納一定比例的轉讓、出租收益，以減繳、免繳方式取得海域使用權的還應當補繳海域使用金。」
將第二十五條第三款修改為：「繼承、轉讓、出租、抵押海域使用權的，應當依法向批准該海域使用權的地方人民政府的不動產登記機構辦理登記手續。」
（三）將第三十三條第二款修改為：「審批機關在海域圍墾項目立項或者核准前，應當書面徵求同級自然資源、林業、水利、生態環境、農業農村、交通運輸、工業和信息化等部門的意見。」
（四）將第三十四條第一款修改為：「海域使用權人應當在圍墾、填海項目竣工之日起三個月內，憑不動產權屬證書，向縣級以上地方人民政府不動產登記機構提出土地登記申請，由縣級以上地方人民政府不動產登記機構登記造冊，換發不動產權屬證書，確認土地使用權。土地使用權期限為海域使用權剩餘期限。換發不動產權屬證書，不收取土地出讓金。」
（五）將第三十七條修改為：「違反本條例第二十五條第一款規定，未經批准轉讓、出租海域使用權的，由自然資源行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處以違法所得二倍以下罰款；拒不改正的，由批准海域使用權的人民政府收回海域使用權；由頒發不動產權屬證書的不動產登記機構註銷不動產權屬證書。」
（六）將第三十八條中的「由頒發批准海域使用權證書的人民政府註銷海域使用權證書，收回海域使用權」修改為「由批准海域使用權的人民政府收回海域使用權；由頒發不動產權屬證書的不動產登記機構註銷不動產權屬證書」。
（七）將第四十三條中的「臨時海域使用權證書」修改為「不動產權屬證書」。
（八）將有關條款中的「海洋行政主管部門」修改為「自然資源行政主管部門」。
四、對《江蘇省不動產登記條例》作出修改
（一）將第一條中的「物權法」修改為「民法典」。
（二）將第十三條修改為：「不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫並核發不動產權證書或者不動產登記證明。不動產權證書與不動產登記證明為紙質或者電子介質，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。電子證書、證明與紙質證書、證明具有同等法律效力。」
（三）將第六十七條第四項修改為：「以家庭承包方式取得的土地經營權，通過承包地流轉取得流轉期限為五年以上的土地經營權，以及以招標、拍賣、公開協商等方式取得的不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地的土地經營權」。
五、對《江蘇省農村土地承包經營權保護條例》作出修改
（一）將第四條修改為：「對以家庭承包方式取得的土地承包經營權依法實行物權保護。承包方對承包的土地享有佔有、使用、收益的權利，有權自主組織生產經營和處置產品，有權依法互換、轉讓土地承包經營權和依法流轉土地經營權。承包地被依法徵收、徵用、佔用時，承包方有依法取得補償的權利。」
（二）將第六條修改為：「承包方應當遵守法律、法規，維持土地的農業用途，未經依法批准不得用於非農建設；依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。
「鼓勵增加對土地的投入，培肥地力，提高農業生產能力。」
（三）刪去第九條、第十二條、第十三條。
（四）將第十四條改為第十一條，修改為：「承包期內，發包方不得收回承包地，不得調整承包地，法律另有規定的除外。
「承包期內，承包地被依法徵收、徵用，承包戶自願放棄土地補償費和安置補助費，要求繼續承包土地的，集體經濟組織可以在依法預留的機動地、通過依法開墾等方式增加的土地、發包方依法收回和承包方依法、自願交回的土地中調整解決。」
（五）將第十五條改為第十二條，修改為：「依法保護進城農戶的土地承包經營權。禁止以退出土地承包經營權作為農戶進城落戶的條件。
「承包期內，承包農戶進城落戶的，引導支持其按照自願有償原則依法在本集體經濟組織內轉讓土地承包經營權或者將承包地交回發包方，也可以鼓勵其流轉土地經營權。
「承包期內，承包方家庭中有成員戶口遷出或者死亡、失蹤的，發包方不得收回其承包地。」
（六）將第十九條改為第十六條，第一款修改為：「集體經濟組織依法預留的機動地、通過依法開墾等方式增加的土地、發包方依法收回和承包方依法、自願交回的土地，應當用於調整承包土地或者發包給新增人口。」
（七）增加一條，作為第十七條：「土地承包經營權可以依法進行互換、轉讓。
「土地承包經營權互換的，當事人可以提出變更承包合同，發包方應當予以變更。
「土地承包經營權轉讓的，由受讓農戶同發包方籤訂承包合同，確立新的承包關係。
「土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。」
（八）將第三章章名和第二十三條、第二十四條、第二十六條中的「土地承包經營權」修改為「土地經營權」。
（九）將第二十條改為第十八條，修改為：「承包方可以依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，並向發包方備案。」
（十）將第二十一條改為第十九條，修改為：「承包方依法享有土地經營權流轉的自主權。任何組織和個人不得妨礙或者強迫承包方進行土地經營權流轉。
「土地經營權流轉合同由承包方與受讓方籤訂。未經承包方書面委託，發包方和其他任何組織、個人不得代表承包方與受讓方籤訂土地經營權流轉合同。
「連片承包地的土地經營權集中流轉的，應當切實保護承包戶的流轉自主權。」
（十一）將第二十二條改為第二十條，修改為：「承包方依法享有土地經營權流轉的收益權。
「土地經營權流轉收益的價款和支付方式，由流轉當事人雙方自主商定。發包方和其他任何組織、個人不得違背當事人意願代為確定。
「土地經營權流轉的轉包費、租金等收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。按照當事人之間的約定，集中連片流轉的收益由受讓方與發包方統一結算的，發包方應當將流轉收益如數分解發放給有關承包方。」
（十二）將第二十五條改為第二十三條，修改為：「縣級農村土地承包主管部門和鄉（鎮）人民政府應當為土地經營權流轉創造條件，通過農村產權交易信息服務平臺為土地經營權流轉提供服務。」
（十三）將第二十七條、二十八條合併，作為第二十五條，修改為：「徵收、徵用農戶承包地，應當依照土地管理法律、法規的規定執行，並依法給予補償。」
（十四）將第三十條改為第二十七條，第二款、第三款分別修改為：「興辦鄉村公共設施、公益事業經依法批准使用本集體經濟組織農戶承包地的，集體經濟組織應當在依法預留的機動地、通過依法開墾等方式增加的土地、發包方依法收回和承包方依法、自願交回的土地中給予調整;沒有土地可以調整的，應當按照國家徵用農村集體土地的安置補償標準給予被佔地承包戶補償。」「因實施村鎮規劃需要調整農戶宅基地，經依法批准使用本集體經濟組織農戶承包地的，承包方應當服從，但集體經濟組織應當在依法預留的機動地、通過依法開墾等方式增加的土地、發包方依法收回和承包方依法、自願交回的土地中給予調整，或者通過承包戶之間互換承包地的方式解決。」
（十五）將第三十一條改為第二十八條，第二款修改為：「承包戶取得補償後，承包合同終止。登記機構註銷並收回土地承包經營權證書。」
（十六）將第三十二條改為第二十九條，修改為：「承包期內，發包方依法收回和承包方交回承包地的，承包方對其在承包地上投入而提高地力等級的，有權獲得相應補償。」
（十七）將第三十八條改為第三十五條，修改為：「縣級以上農村土地承包主管部門依法監督檢查土地承包與土地經營權流轉及合同管理時，有權採取下列措施：
「（一）要求被檢查的單位、組織和個人提供有關土地承包或者土地經營權流轉的資料；
「（二）要求被檢查的單位、組織和個人就有關土地承包或者土地經營權流轉等問題作出如實說明。」
（十八）將第三十九條改為第三十六條，第一款修改為：「任何組織和個人有下列侵害承包方的土地承包經營權行為之一的，應當依法承擔停止侵害、返還財產、恢復原狀、排除妨礙、消除危險、賠償損失等民事責任：
「（一）幹涉承包方依法享有的生產經營自主權的；
「（二）剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權的；
「（三）違法收回或者調整承包地的；
「（四）強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權的互換、轉讓或者土地經營權流轉的；
「（五）以少數服從多數為由強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權的；
「（六）將承包地收回抵頂欠款的；
「（七）侵害土地承包經營權的其他行為。」
（十九）將有關條款中的「國土資源、勞動和社會保障等部門」修改為「自然資源、人力資源社會保障等部門」，「國土資源行政主管部門」修改為「自然資源主管部門」，「工商行政管理機關」修改為「市場監督管理部門」，「行政處分」修改為「處分」。
此外，對條文順序作相應調整。
六、對《江蘇省審計條例》作出修改
將第二十一條修改為：「審計機關對建設項目預算執行和決算進行審計發現的問題，被審計單位應當依法糾正。」
本決定自公布之日起施行。
《江蘇省物業管理條例》《江蘇省城市房地產交易管理條例》《江蘇省海域使用管理條例》《江蘇省不動產登記條例》《江蘇省農村土地承包經營權保護條例》《江蘇省審計條例》根據本決定作相應修改，重新公布。