文/趙燕華
核心提示
廣州市第十五屆人大常委會第四十二次會議表決全票通過的《廣州市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）12月8日正式頒布，將於2021年1月1日正式施行。這是民法典頒布之後，全國第一部規範物業管理的地方性法規。
自2017年3月啟動到2019年12月人大一審、2020年8月份二審到此次市人大常委會三審，《條例》歷時三年半，共分為8章110條，是廣州歷史上第一部內容最多的地方性法規。在市人大常委會表決現場，廣州市人大法制委員會主任委員鄧成明接受媒體採訪時表示，《廣州市物業管理條例》是廣州有史以來難度最大、歷時時間最長，也是立法成本投入最高的一部法規。它與每一個市民密切相關，充分體現了廣州的特色、亮點。
據悉，《條例》進一步強化了基層行政監管職能，完善了業主委員會成立、運作規則，規範了物業服務企業行為，在建立物業管理委員會、業主共有資金管理、共有物權登記和信息公開等方面都有制度創新。
隨著《條例》的出臺，可望破解業主委員會「成立難、決策難、換屆難」，物業服務企業「監管難」等物業管理深層次問題，切實為市民營造共建共治共享的和諧居住生活環境。
《條例》全文亮點紛呈、讓人期待，但接下來最重要的，是要通過各方的聯動來確保《條例》得以落地。
關注物業管理納入社會治理體系
有法律界人士表示，民法典於今年5月獲得通過是行業的大事，因為民法典不僅增設《物業服務合同》專章，明確物業服務企業權利義務與責任，還在《物權》篇與《侵權責任》篇中規定了物業服務企業的責任。但民法典在實踐之中仍然需要進一步細化，《廣州市物業管理條例》與民法典緊密銜接，並成為與民法典同步實施的全國第一部規範物業管理的地方性法規，意義之大不言而喻。
《廣州市物業管理條例》的頒布，是廣州市委、市政府貫徹落實習近平總書記視察廣東重要講話、重要指示精神和貫徹落實廣東省委、省政府以同等力度支持廣州「四個出新出彩」實現老城市新活力的要求，在民生領域的又一重要舉措。
作為最大的亮點之一，《條例》把物業管理納入到社會治理體系中，並強化基層治理能力。《條例》著力構建了黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，進一步強化了基層行政監管職能，完善了業主委員會成立、運作規則，規範了物業服務企業行為，在建立物業管理委員會、業主共有資金管理、共有物權登記和信息公開等方面都有制度創新。
為有效發揮基層政府社區治理主導作用和基層群眾性自治組織的基礎作用，《條例》賦予鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履責，協調處理物業管理糾紛等職能。鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作，加強對物業管理活動的指導、協助和監督。居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制，協助鎮人民政府、街道辦事處指導和監督社區內物業管理活動。
針對物業管理基層行政監管力量不足的現實情況，《條例》還明確要求各區人民政府應當為鎮人民政府、街道辦事處配備物業管理相應的專職工作人員，落實工作經費。
總體上，《條例》對物業管理基本原則和政府等各部門的職責分工作了明確規定；劃定物業服務區域；明確業主組織職責，創設物業管理委員會制度，對業主的投票表決權和異議處理機制進行細化完善，對2014年實施的《廣州物業管理暫行辦法》，進行空白的填補和具體內容的細化。
《條例》直面物業管理中一個個難點痛點，逐一破解——
看點一創設業委會「孵化器」
【難題】業主委員會成立難？【破解】各方共建物業管理委員會
物業管理與人民群眾生活息息相關。業委會成立難、覆蓋率低是當前制約廣州物業管理水平提升的短板之一，執行主體的缺失也影響了物業管理活動的正常開展和廣大業主權利的充分有效行使。
從1998年至今，廣州市全市已成立業主組織985個，但在全市3000多個住宅小區中的佔比僅三成左右。
「成立難、決策難、換屆難」一直是白雲區某小區業主成立業委會路上的「三道坎」。為了進一部推動業委會這種基層民主自治形式在廣州落地開花，《條例》首次提出「物業管理委員會（以下簡稱物委會）」制度。即由物委會組織推動成立業主委員會的工作。同時，在業主委員會缺位時，由物業管理委員會組織業主共同決定小區公共事務，解決因業主自治管理能力不足造成業主所有權行使不充分的問題。
廣州市住建局物業管理處負責人用「業委會『孵化器』」來形容物委會。根據《條例》，佔小區業主總人數10%以上的業主提出申請並滿足相關條件的，街鎮需成立小區物委會，負責籌備成立業主委員會。在人員構成上，物委會成員人數為九人以上單數，包括街道辦事處代表或者鎮人民政府代表一人；居民委員會代表一人；區房屋行政主管部門代表一人；物業服務人代表一人；業主代表至少五人，佔物業管理委員會的半數以上。
需要注意的是，物委會只是一個臨時性、過渡性的機構，業委會選舉產生之日起，物委會就停止履行職責，並在十日內與業委會辦理移交手續後解散。
《條例》也明確物委會違規行為的處理辦法。對物委會作出的決定違反法律、法規規定的，由區房屋行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
看點二完善監督機制和異議處理機制
【難題】業主參與小區事務管理難？【破解】電子投票系統進行表決
為了進一步破解業委會成立難的問題，《條例》還規範了業主大會會議的會前公示、表決規則、投票表決方式、表決結果統計及公示、表決結果異議處理等制度。業主大會應當優先採用業主決策電子投票系統進行表決；採用集體討論、書面徵求意見形式的，業主大會會議組織者應當邀請不少於五名業主擔任監票人、計票人，並可邀請第三方參與監票。對業主大會會議表決結果有異議的，異議提出人應當以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當在規定期限內對異議進行核實處理。經核實異議成立的，鎮人民政府、街道辦事處應當重新統計表決結果並向全體業主通告；經核實異議不成立的，應當書面答覆異議提出人，並告知業主大會會議組織者。
據市住建局物業管理處負責人介紹，自2016年開始，廣州就推出「廣州市業主決策電子投票系統」，保障業主參與小區事務管理，截至目前，電子投票已經覆蓋超過廣州90%的住宅小區，全市通過電子投票表決小區事務案例已超過400次。
【難題】業委會監管難？【破解】健全業主和業主組織的監督管理
針對業主委員會履職存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規範、行政監管空白、違法成本較低等問題，《條例》規範了業主委員會運作，一是明確業主委員會的具體職責及委員的資格條件、委員產生方式、人數及任期要求、補選、備案、議事等制度。二是明確業主委員會應當公開的資料和信息，以及信息公開方式等。三是明確業主委員會及專職工作人員的禁止行為，並對違反禁止行為的委員設立了相應法律責任。四是對業主委員會嚴重侵害業主合法權益的行為，規定鎮街可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員，對業主大會、業主委員會的決定違反法律法規規定的，由鎮街責令限期改正或撤銷其決定。五是明確業主委員會停止履行職責後應當向新一屆業主委員會移交相關財物、資料。未依法移交的，要承擔相應法律責任。
【難題】資金管理不夠透明？【破解】建立業主共有資金管理制度，共有資金用於物業管理支出
針對當前業主共有資金管理不夠透明，部分業主委員會或者物業服務公司侵佔業主共有資金等突出問題，《條例》規定了業主共有資金的來源、管理單位、用途、信息公開和財務管理制度。
一是明確共有資金的來源。包括利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入，管理規約、業主大會議事規則約定或業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用，共用部位被依法徵收的補償費，共有資金產生的孳息及其他合法收入。
二是規範業主共有資金的管理。共有資金的管理單位和財務管理制度應當由業主共同決定。一個物業服務區域開立一個共有資金帳戶，帳戶開戶單位是共有資金管理單位，不得以個人名義開立共有資金帳戶。管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金帳戶。
三是明確共有資金用途。共有資金用於物業管理的支出，可以用於補充維修資金；共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項財產保險；業主委員會的辦公經費，業主委員會委員的補貼，業主委員會專職工作人員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；對共有資金的審計費用；以及業主共同決定用於物業管理的其他費用。未經業主共同決定，不得使用共有資金。
四是建立共有資金信息公開制度。管理單位應當向業主每季度公開業主共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的，管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答覆。
值得一提的是，對於未按照規定開立共有資金帳戶或者存放共有資金，未經業主共同決定擅自使用共有資金，未按照規定公開共有資金收支情況，未按照規定答覆異議，或者未依法配合審計的，根據《條例》，由區房屋行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期未改的，處以15萬元以上30萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分攤。
看點三理順建與管：明確雙方承接查驗制度新與舊：規範物管交接退出制度
【難題】公共設施問題誰負責？【破解】前期物業服務企業負責查驗驗收
電梯質量是否過關？水泵規格是否標準？物業小區內業主共用設施設備的質量好壞，直接決定著小區業主是否能安居宜居，也間接影響著日後的維修資金使用。
一直以來，遇到小區共用設施設備質量不過關，到底是建設方負責，還是物業服務方負責，總會出現相互推諉的情況。為了明確共用設施設備質量責任，保障小區業主的權益，《條例》明確了建設單位和前期物業服務企業的承接查驗責任。也就是說前期物業服務企業和建設單位要對共用設施設備進行驗收。
《條例》規定，在承接新建物業前，物業服務企業和建設單位應當在區房屋行政主管部門的指導、監督下，按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，籤訂物業承接查驗協議。保證物業符合使用條件，以利於後續物業管理活動。
對於承接查驗發現的問題，建設單位應當在30日內予以整改。
前期物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。
此外，衛生間沉箱漏水、水管堵塞等情況，是高層住宅小區常見的問題。若樓上水管出問題，滲水到樓下，到底是由建設單位、物業服務企業還是業主負責？《條例》明確了出現房屋滲水問題時，建設單位、業主、物業服務人相應的責任。補充了滲水責任人（即業主）不履行維修義務時應當如何處理的規定。
根據《條例》，因房屋建設質量問題出現滲水，房屋保修期限未屆滿的，建設單位應當及時維修。房屋保修期限屆滿後出現滲水影響相鄰房屋的，責任人應當及時維修，依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的，管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修，所需費用由責任人承擔。
【難題】物管拒不退出？【破解】業主可不交物業服務費
近年，圍繞新、舊物管開撕的事件時有所聞，如何規範新舊物業服務人交接、退出？
《條例》明確，前期物業服務合同或者物業服務合同終止的，物業服務人應當在限期內退出物業服務區域，同時向業委會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交屬於全體業主的相關資料財物。原物業服務人拒不移交資料財物或拒不退出的，業主可以不支付合同終止後的物業服務費。業委會、物委會或者居委會可以向鎮人民政府、街道辦事處、區房屋行政主管部門報告，並向轄區內公安機關請求協助。
拒不退出或者拒不移交財物資料的物業服務人應承擔相應法律責任。其中，未按照規定退出物業服務區域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處以5萬元以上15萬元以下罰款；未按照規定移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交有關資料、財物的，予以通報，處以1萬元以上10萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀屬於全體業主的資料、財物的，處以5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
同時，《條例》還明確物業服務人信用管理制度。要求市房屋行政主管部門建立行業信用檔案，對物業服務人實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施，並制定物業服務人的信用管理辦法。
看點四破解物業服務企業「監管難」
【難題】物管發包全盤委託他人？【破解】最高可罰委託合同價款50%
《條例》明確物業服務人的具體職責，補充物業服務人在垃圾分類、高空拋物、房屋外立面管理、突發事件應對等方面的職責，對物業服務人違反本條例規定的行為規定相應的法律責任。
物業服務人應當制定安全管理制度，配置必要的安全防範設施及物資，設置安全警示標誌，發現有安全隱患的，及時採取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；採取必要的安全保障措施，防止從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害等。
根據《條例》，物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。如有違反，由區房屋行政主管部門責令限期改正，處以委託合同價款30%以上50%以下罰款。委託所得收益，用於物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
【難題】物業費究竟去哪了？【破解】物業服務人每季度公布收支
關於物管應否公布物業服務費年度預決算及收支情況的問題，一直備受關注。在此次《條例》可謂一錘定音：根據《條例》，物業服務費可以採取包幹制或者酬金制等方式。物業服務人要建立物業服務費信息公開制度。無論物業收費採取包幹制還是酬金制，物業服務人都應當每年向全體業主公布物業服務費資金年度預決算，每季度公布物業服務費資金的收支情況。
業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議的，物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答覆。
業主委員會可以聘請專業機構對採取酬金制的物業服務費資金的收支情況進行審計。換言之，廣州市首次正式明確，無論物業服務企業採取酬金制還是包幹制，都需要向業主公開收支情況。
對於物業服務人未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答覆異議或者不配合審計的，由區房屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改的，處以1萬元以上10萬元以下罰款。
【難題】物業費要漲誰說了算？【破解】明確調價程序須經業主同意
《條例》明確物業服務費調整程序：因物價變動、職工最低工資標準調整等原因，需要調整物業服務費標準的，要求物業服務人應當委託會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，將審計報告在物業服務區域內顯著位置公示30日以上；並制定調整收費標準的方案，調整方案包括擬調整收費標準的範圍和理由，調整後的收費標準、服務內容和服務標準等事項，將調整方案在物業服務區域內顯著位置公示30日以上。
此外，調整方案應當由業主共同決定。物業服務人違反前款規定的，不得調整物業服務收費標準。物業服務人應當將調整物業服務收費標準的事項和結果及時報告鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會。
來源 | 羊城晚報·羊城派
圖片 | 新華社資料圖
責編 | 呂航
審籤 | 陳婉允
實習生 | 王琴