南京住宅物業管理條例實現六項「全國首創」

2020-12-25 人民網

原標題：南京住宅物業管理條例實現六項「全國首創」

　　 12日，南京雨花臺區鳳凰和美小區物管負責人童明軍來到市物管辦，領到了小區電梯應急維修首筆資金。「太快了，從發現隱患到下款不到半個月，其中審批只用了兩天，要在過去，沒幾個月批不下來。」童明軍開心地說。

　　 鳳凰和美是南京首個啟動維修資金綠色通道的小區。7月1日，《南京市住宅物業管理條例》實施，包括維修資金應急使用、第三方評估、實名投訴登記受理等在內的一系列制度設計，使大批長期積累的物管死結迎刃而解，其中六項制度設計為「全國首創」。

　　 破冰立法實踐，應急維修資金兩天審批

　　 鳳凰和美是2011年才交付的小區。6月27日巡檢人員發現，8棟2單元的電梯鋼絲繩出現問題，必須儘快維修。可按正常程序，動用維修基金須經2/3的業主同意，而小區空置房、出租戶很多，找到業主籤字不易；即便通過了，材料報送有關部門後，還要一個個簡訊回訪，這番流程走下來，沒兩三個月下不來，而電梯故障已是「火燒眉毛」，極易發生脫軌事故。

　　 新頒布的物管條例送來了「及時雨」。根據《條例》，小區發生電梯、消防、屋面滲漏、供排水等7項危及房屋和人身財產安全的緊急情況，簡化審批流程，相關部門須在兩個工作日內完成審核，以啟動維修資金。鳳凰和美小區立即會同業委會請來專家鑑定，符合維修資金應急使用的「緊急情況」，通過市物管辦「綠色通道」，很快就拿到首筆1萬多元維修資金，14日即請來專業維保公司維修。

　　 「從維修資金使用看，目前物業管理相關規定明顯不合理。」南京市人大法制委主任委員夏公喜說，由於審批門檻高，尤其是「須經2/3業主同意」這一條，使很多需要的物業維修做不起來，緊急維修事項耽誤了時機，因而物業維修基金使用效率極低，從全國來看使用率僅1.5%左右。堅持民生立法和問題導向，南京在維修資金使用上作出破冰意義的實踐。

　　 尋求「最大公約數」，平衡各方權利義務

　　 「物業管理關乎千家萬戶和基層社會治理，卻成為最大的民生痛點之一。」南京市人大常委會主任陳紹澤介紹，在南京12345投訴工單中，物管糾紛一直高居民生類訴求前列，總的狀況是「三個不滿意」：業主不滿意、物管企業不滿意、政府不滿意。南京立法徵求民意座談時，一些物管企業、業委會負責人流下了眼淚。之所以出現這樣的「死結」，除了相關制度設計存在缺陷，還由於物管各方主體：業主、物管企業、建設單位、專營單位（水電氣網絡等）和政府之間關係沒有理順。「南京物管立法，就是平衡各方權利義務，培養契約意識，尋求化解渠道。」

　　 南京市物業辦徐成認為，物管五大主體除了政府，其他主體都有自身利益訴求，業主希望少繳費享受好服務，物業期望低投入高收益，專營單位因為少數業主欠費停水停電，導致一人生病、大家吃藥……「各方訴求也不是完全沒有道理，但擺到一起，就形成了衝突，南京物管條例，就是尋求最大公約數，在保障對方利益的前提下，主張自己的權利。」

　　 尋求業主和物業間的「最大公約數」，南京首創「第三方評估制度」。當雙方「公說公有理、婆說婆有理」，糾纏不休時，可以委託獨立的第三方評估物業服務。鼓樓區旭日景城小區十年內換了三家物業，環境依然髒亂差，業主不滿意，物業費只收到四成。去年底成為新條例試點小區後，請來專家隊伍對小區物業服務評估。摸清「家底」後，評估組建議小區適度上調物業費重新招投標。今年初旭日景城物業費從1.3元/平方米漲到1.6元/平方米，按照1級資質、4類服務請來「新管家」，半年下來小區面貌煥然一新，物業費收到了八成。

　　 專營單位也不能隨意停水拉電了，新條例出臺「公共服務保障制度」，規定不得因為部分業主未交費停止已交費用戶服務，當然，業主拒交物業費也會承擔失信成本，「徵信制度」規定「經法院判決或仲裁仍不履行繳費義務的，納入信用信息系統」。

　　 沒有利益訴求，政府也不能「置身事外」

　　 政府在物管中沒有利益訴求，並不表示可以「置身事外」。南京《條例》堅持開門立法、問題導向，在行政執法、市場監督和法規實施中，政府不能「缺位」。

　　 事實上涉及到違章搭建、油煙擾民等違法問題，物業並沒有執法權，而有些政府部門不願進小區執法，導致小區內矛盾越積越多。條例建立「實名投訴登記制度」，規定城管、規劃、建設、環保等12個政府管理部門，對業委會、物業公司涉及公共利益的投訴登記受理、限時回復，把執法觸角延伸至小區，把矛盾化解在萌芽狀態。

　　 南京立法調研中了解到，前期物業管理往往是矛盾突出、意見集中的階段，原因有的是建設質量問題，有的是開發商設施設備配套不到位。為剪除這個「痼疾」，南京建立建設單位保修金制度，按建安造價2%交存物業維修金，建設單位如不履行保修責任，維修費用在保修金中列支。

　　 涉及物管內部的制度完善和換屆交接，條例也有創新規定。南京建立獨立建帳制度，設立共有資金專用帳戶，定期公示帳目。同時為避免新老物業、業委會銜接出現的「齊抓共管」、「站雙崗」扯皮現象，條例規定業委會換屆10日內，把所有帳目資料移交街道保管，再交給下一屆業委會；物管企業被「炒」後拒不退出或移交資料的，業委會可請求公安機關介入。

(責編：朱江、孫紅麗)

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