題圖：涉谷路口
日本是城市化完成度最高的國家之一。日本大城市房價對於我國的大部分一二線城市都有很好的參考意義。
最近去了次日本，在遊玩的空隙，把日本核心區的房產中介公司都看了一遍，總體感覺，東京市民，尤其是年輕人，也處在買房的水深火熱裡啊。
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東京富人區房價
先說說港區，日本的港區，是全日本房價最貴的地方，金錢和權力湧動的地方。拍了一個港區正在交易的房屋：
兩室一廳，71平米，人民幣1000多萬，10多萬/平。地理位置非常好，離東京購物聖地表參道，步行只要6分鐘。
比港區稍微次一點的，豐州，在江東區。這個地方是新富人區，聚集了很多外企，是日本高級白領特別喜歡居住的地方。他的房價就溫和不少，屬於那種現金流比較強的上班族，稍微攢點錢，就能夠到。比如我們再看看這一套：
兩室一廳，75平，人民幣370多萬，5萬/平。步行4分鐘，到豐州地鐵站。
但是首付非常的低，只要400萬日元，不到1成，合人民幣26萬吧，月供大約9300人民幣，期限35年。除了首付比較低，其餘的和北京買房差別不大。
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東京老百姓生活區房價
看完東京紙醉金迷的核心圈，也去核心圈之外溜達了一圈，我選擇了三鷹市（嗯，就是宮崎駿博物館所在那個三鷹）。這個地方，也在東京都市圈裡，生活氣息很濃，年輕人非常多，街道不及核心區乾淨有秩序，它離核心圈有多遠呢？
可能類似於，北京的城市副中心，或者目前5、6環之間的剛需上車盤吧。
房價怎麼樣，我找到了一個在日本做中國房產投資生意的網站，上面有售價：
17平，46萬人民幣，2.7萬/平，租金呢，預估3k。這個地方，比北京相同地段的租金，還是高很多，但相應的，房屋配套也很不錯。
很多剛到東京的年輕人，都會選擇租住在這個地方，然後去東京核心圈上班，房屋很好租。
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東京市民主流的買房選擇是什麼？
日本的房屋類型，有2種，公寓和一戶建。一戶建就是自己買一塊地，然後找當地持牌建築公司自己蓋房子，類似於美國的house。
一般一戶建因為面積大，偏貴，所以年輕人都會選擇公寓。像是三鷹市這種17平的小公寓，就非常受歡迎。
東京的房地產市場，二手房交易非常火熱，流程標準化。當地市民買房，選擇二手房偏多，因為東京當地的一手房，實在是太太太貴了。
舉個例子，東京新宿區下落合有個新樓盤，2019年10月交房，售價約合人民幣6.4萬/平。這個價格，高過豐州的二手房，但地段卻比豐州差遠了。
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東京買房，成本收益到底怎麼樣？
在東京走了一些不動產公司，也搜集了很多交易資料，最後我發現，在東京，買房真的不算最貴，但持有成本，很高。這算是東京市民不愛買房子的原因之一吧。
舉個例子，在買入階段，除了房款，日本買房的交易成本還有以下幾項：
登記取得稅：房屋評估值的3%，是取得不動產時徵收的地方稅登記許可稅：房屋評估值的2%，是不動產所有權轉移時徵收的稅印花稅：根據合同金額計算稅費中介費：實際交易價的3%，以及8%的消費稅
折算下來，交易成本大約是評估值的6個點，不算高。
再來看看持有階段：和北京不一樣，在日本持有房屋，是有成本的，每年的成本是房屋評估值的1.7%。按照評估值來收取稅費，意味著，如果房子漲價了，持有成本也會升高。
固定資產稅：不動產評估值的1.4%都市計劃稅：不動產評估值的0.3%
比如一套價值200萬人民幣的房子，一年1.7個點的稅，3.4萬/年。也就是說，持有這套房子的人，每個月都得準備2800塊，來為房子交稅，而且是持有多久，交多久。類似於一筆變相的，沒有結束期限的月供……
這個成本，真的不低。
所以在東京買房，看起來租金收益還不錯，最後來年把稅結算一下，只有大概5-6%的收益，這還得是比較好租的房子，不算上空置期。如果房子不好租，每年有1、2個月空置期，那收益更低了。
漲幅呢？東京核心圈裡的幾個區，房價確實一直在漲，很多網站都可以找到上漲趨勢圖，我找了一個新宿的，6年房價走勢，新宿因為太有名了，地段又好，整體是跑贏整個東京圈的房價了。所以，想要投資的話，靠租金賺錢，真不如買在東京核心圈，還能吃到一點房價上漲的紅利。
休假暫別了一周，正式回歸，祝大家投資愉快 ：）