深圳地鐵對房價影響究竟有多大?
地鐵12號線是一個非常值得研究的樣本。
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深圳地鐵，除去已運行的8條地鐵線，在建的地鐵線有17條。
其中6號線、8號線、10號線、12號線、13號線、14號線、16號線屬於交通大動脈線，即線路長、站點多、連接市區和郊區的主幹線，其他10條都屬於延長線，即在現有地鐵線的兩端做了加長，增設了三到六個站點。
毫無疑問，交通主幹線的價值要大的多。
因為打通了遠郊和市區連接的任督二脈，開啟了一個片區的交通新紀元，和延長線的修修補補完全是兩個概念。
首先記住一點，連接市區和遠郊的交通主幹線，對沿線站點房價帶動最大的一定是郊區而不是市區。
因為市區地鐵線早已四縱八橫，只是從n到n+1的量變，多一條錦上添花，少一條無傷大雅；郊區就完全不同了，是從無到有，從0到1的質變。
6、8、10、12、13、14、16都是地鐵主幹線，但價值又有很大區分。
首先，快線比慢線價值大。
其次，連接的中心區和遠郊區位不同，對價值影響又很大。
6號線松崗光明連接深圳北站轉接駁福田；8號線鹽田接連羅湖；10號線平湖過坂田連接福田；12號線沙井福永經寶安老城區連接南山；13號線石巖經西麗連接深圳灣；14號線坪山龍崗連接福田；16號線坪山到龍崗大運。
對比之下，對接羅湖的8號線和對接大運的16號線價值較小，連接福田的6、10、14號價值較大，連接南山的12號和13號線價值最大。
13號線郊區站點少，周邊幾乎無樓盤，缺少研究標本，我把研究重點鎖定在12號線，並做了實地調研。
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地鐵12號線全域圖
12號線的四個特點：
1、線路長：全長40公裡
2、老城區線：南山段途經南山大道老城區；寶安主要走前進路，前進路是寶安的老城區主幹線，沿線多是上世紀的老盤，規劃差，城貌落後。
3、站點多：共計33個，分別是左炮臺、太子灣、海上世界、工業六路、四海、南油、創業路、南山、桃園、南頭古城、中山公園、同樂、新安公園、靈芝、上川、流塘、寶安客運中心、臣田、臣田北、桃源居、洲石路、鍾屋、黃田、 機場東、翠崗工業園、懷德、福永、永和、和平、會展南、會展北、科技館、海上田園東站
4、換乘站多：多達18個，和已開通的1號、2號、5號、11號、規劃中的15、20、24、28等多條線路實現接駁。
12號線北接沙井，南連南山，全線都在大熱的西部，這條線說價值連城並不過分。
2018年1月10日12號線開始動工，預計2022年12月份開始運營，規劃落地之日沿線房價就開始異動，又完整經歷了這一波大漲，是研究深圳樓市的一個典型樣本。
12號線，我個人把它自南向北分為六段。
第一段：南山段
包含左炮臺、太子灣、海上世界、工業六路、四海、南油、創業路、南山、桃園、南頭古城、中山公園和同樂12站。
這一段佔了12號線的1/4強，全部位於南山境內，對南山屬於錦上添花的地鐵線，加上走的是南山老城區，沿線全是老舊樓盤，對房價提升有限。
南山段受益最大的樓盤是同樂站的豪方天際和前海東岸，樓盤新加上周邊配套不足，地鐵預期對這兩個盤的正向衝擊很大，豪方和前海東岸的價格已經從兩年前的7萬多衝高到11萬多。
第二段：寶安老城區段
包含新安公園、靈芝和上川三站。
這段地鐵線兩邊基本都是上世紀的老盤，然而同盤不同命，新安公園和靈芝的老舊盤賣到八萬多，上川站附近的只有五萬多。
憑什麼?就憑一個寶安中學；不服氣?漲到你服氣。單價20萬的神盤都市翠海就位於這個片區。
12號線對這一段房價的提升仍然有限，沒有名校學位的上川站附近還有大把5萬多的樓盤就是明證。
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第三段：流塘臣田站，見證奇蹟的時刻來了！
包含流塘，寶安客運中心、臣田、臣田北四站。
12號線走到流塘這一段，已經出了寶安老城區，進入寶安郊區，典型的城鄉結合部風貌。
這種地段和配套的房子，要距離沒距離，要城建沒城建，要產業沒產業，本來應該是深圳最便宜的房子。
可是，在西部大概念和12號線的帶動下，流塘和臣田地鐵口的房價飛了起來。
最典型的是流塘地鐵站的流塘陽光花園，72平小三房的最新報價已到了630萬，單價8萬7，成交價也在8萬以上。
一年前，同戶型成交價只有5萬多，一年漲了200萬。
流塘陽光花園，一個名不見經傳的樓盤，一年漲幅接近60%，秒了深圳灣、前海和寶中，意不意外，驚不驚喜?
這個盤去年9月份我給米宅的籤約客戶推介過，重新翻出去年做的選籌方案，標註當時的價格435萬可買69平三居。
客戶如果買了，現在已升值近200萬，不過這個客戶最後執意聽從別人建議買了松坪村的小兩居，目前升值110萬。
當然松坪村也是漲幅不錯的網紅盤，但比起流塘陽光花園還是跑輸了。
流塘陽光花園漲幅如此兇猛，是因為品質過硬嗎?顯然不是。
這是我調研時在車裡拍的照片，不太清晰，但能明顯看出這個盤品質一般，周邊還被大量農民房包圍。
這樣一個品質普通，配套差的盤為什麼能收穫如此兇猛的漲幅，原因有三：
1、樓盤新，流塘陽光是2016年次新，是這個片區最新的二手盤；
2、流塘陽光的主流戶型是60多平的小兩居和70多平的小三居，小面積低總價上漲動力強；
3、流塘陽光花園有大量公寓，住宅稀缺，進一步助推了價格。
除了流塘陽光花園，流塘到臣田段的次新盤，包括流塘站的中糧幸福花園、中糧錦雲；寶安客運中心站的君成雍和園；臣田站的鳳凰雅居，中熙香檳山都漲勢兇猛，均價都到了七萬多。
流塘到臣田段，才真正代表了12號線的價值，才能看到一條地鐵線對房價影響的極致體現。
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第四段：桃源居段
臣田段繼續向北，進入了桃源居。
桃源居位於寶安中部近鐵崗水庫片區，是一個總建面180萬平米的巨盤，分為十六個組團，一萬多套房子，居住了五萬人口，儼然一個獨立小王國。
桃源居是個自成一體的超級社區，配套齊全，生活便利，房價卻長期低洼，從16-19年，一直在四萬多徘徊。
不少人認為，桃源居不漲，是交通的原因，缺少一條地鐵線加持。
12號線落地，桃源居站直通桃源居社區門口，再疊加這一波大行情，桃源居只漲了20-30%，目前均價只有五萬多，顯然跑輸了。
對比近在咫尺的流塘和臣田站次新的瘋漲，桃源居為什麼漲不動?根本原因只有兩個：體量太大+樓盤老舊。
第五段：寶安遠郊段
包含鍾屋到永和七站。
這一段經過黃田、懷德和福永，屬於寶安遠郊片區，以工廠和農民房為主，片區面貌不比十八線縣城好多少。
這一帶樓盤不多。次新盤代表有黃田站的滿京華雲曉、天福華府，福永站的金域豪庭，均價從去年的4萬多漲到了5萬多，漲幅30%；老舊盤仍然很便宜，3萬多到4萬多不等。
第六段：會展段
包含從會展南站到海上田園東五站。
這一段是填海區，除了在建的會展中心，沒有任何樓盤，屬於待開發的處女地。
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把12號線分為六段一路捋下來，我們會發現，這條萬眾矚目的西部主幹線，對房價的帶動是如此神鬼莫測，氣象萬千。
對南山段、寶安遠郊段房價帶動有限；
對老盤帶動有限；
對近郊次新盤帶動最為瘋狂刺激。
從12號線我們學到了哪些樓市投資理念?
1、地鐵對市區房價帶動微弱，一是因為n到n+1變化不大，二是市區房價本來已經高啟；
2、地鐵對真正的遠郊房價帶動同樣有限，因為即使連上了地鐵，距離還是擺在那裡，通勤仍要將近一個鍾，一條地鐵線無法解決遠郊產業匱乏的根本問題；
3、地鐵線對房價帶動最大的是近郊片區，對近郊來說，半小時可抵達市中心和CBD是質的飛躍；
4、即使是近郊，漲幅最大的仍然是次新盤；
5、再進一步細分，多功能小戶型漲幅最優。
做為一個完整的樓市樣本，看懂了12號線，也就看懂了半個深圳。
12號線的房價變遷暗含了深圳樓市的多重投資密碼，希望你能讀懂，學會，並運用。
原創不易，深度不易，敬請轉發。