創財經法律講堂：舊改回遷房如何辦理房產證，業主和開發商吵翻了

陸暉

陸暉，法律碩士，前公務員，現執業律師，A股上市公司獨立董事，北京睿庫貿易安全及便利化研究中心研究員，深圳電視臺財經評論員，深圳報業集團律師嘉賓，「中國公益映像節」《法律是什麼》主演，廣東省科技幹部學院、珠海城市職業技術學院校聘導師，專注於金融、不動產、網際網路數字、經濟犯罪等法律業務。

在舊改過程中，原業主如果選擇置換或回遷，其中一個重要環節就是新房屋的產權辦理，由哪一方辦理，需要哪一方協助，產生的稅費由承擔，特別是如果產生地價款差額，這筆不菲的費用由誰承擔，都是影響到最終能否辦下房產證的重要因素。

陸暉律師提醒：千萬不要想當然的認為一旦舊改就萬事大吉，房產權也是水到渠成。下面兩個例子就從正反兩個方面，解析了舊改回遷房房產證辦理過程中的爭議，各位舊改或準舊改的業主要引起重視。

案例一

業主承擔地價差額款

深圳市京基房地產股份有限公司對深圳市羅湖區螺嶺社區的某片區實施舊改，周XX與京基公司籤訂《地塊舊城改造房屋拆遷安置補償協議》，將其名下的一處私房交由京基公司拆除重建，並選擇產權調換方式。京基公司建設完畢後，將20層20K號房屋交付周XX。

京基公司在舊改過程中，與國土部門籤訂了土地使用權出讓合同，並繳納了全部地價，經舊改開發後的項目已辦理房地產初始登記，初始登記的權利人為京基房地產公司。

周XX收房之後，與京基公司對如何分擔京基房地產公司支付的地價差額款及辦理紅本房產證問題產生糾紛。

周XX將京基公司訴至法院，訴訟請求為：

1、確認京基某園20層20K號房屋屬於周XX所有；

2、京基房地產公司協助周XX將京基某園20層20K房屋的房地產權證辦理至周XX名下；

3、京基房地產公司承擔本案全部訴訟費。

法院認為：

一、周XX與京基置業公司籤訂的房屋拆遷安置補償協議，合法有效，雙方均應嚴格按約履行義務。

二、協議明確約定：符合辦理房產證條件（按原房產證權利性質，換回相同權利性質的房產證），由甲方協助乙方辦理；不符合辦理房產證條件的，由乙方自行補齊手續，如未補齊手續而影響辦理房產證的，其後果由乙方自負，甲方不承擔任何責任。辦理房產證所發生的各種相關費用均由乙方支付。

三、周XX被拆遷房屋回遷後可辦成與拆遷前的個人私房相同性質的綠本房地產證；而由於京基房地產公司已按政府要求支付了市場商品房的地價款，周XX須向京基公司支付地價差額款。

四、周XX與京基房地產公司之間依據拆遷協議所產生的系債權法律關係而非物權法律關係，要求確權與物權法的規定不符。

法院判決：駁回訴訟請求。

原告不服一審判決，提起上訴，深圳市中級人民法院判決駁回上訴，維持一審判決。

案例二

開發商承擔地價差額款

2006年，陳XX（香港居民）與深華物業公司、深華投資公司籤訂《深圳市南山區南新街舊城改建房屋拆遷補償合同書》，前者將深圳市南山區某處商鋪共194.45平方米交由後者拆除，現金補償款60萬元，回遷房屋面積181.95平方米。

合同籤訂後，陳某接收了現金補償款和位於南山區學府路常興花園某兩處房屋。

但，雙方在辦理房產證事宜上出現分歧，深華物業公司認為陳XX應支付地價差額款後，方得為其辦理房產證。陳XX認為，協助辦理房產證以及支付地價差額款均為深華物業公司的的合同義務，而深華投資又對上述義務承擔一般保證責任。

故陳XX將深華物業、深華投資訴至法院，訴訟請求為：

1、深華物業公司、深華投資公司在30天內辦妥案涉商品房的房地產權證書，並承擔補交地價所需費用；

2、深華物業公司、深華投資公司支付延期辦證違約金；

3、深華物業公司、深華投資公司承擔訴訟費。

法院認為：

1、雙方籤訂的《深圳市南山區南新街舊城改建房屋拆遷補償合同書》系當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，雙方當事人應予以嚴格履行。根據約定，未明確辦理房產證時地價由誰承擔。

2、按照合同法六十二條規定：履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。雙方合同約定辦理房產證系拆遷方深華物業公司的義務，其屬於履行義務一方，故補交地價等費用應由深華物業公司承擔。

法院判決：

1、深華物業公司應該協助陳XX辦理案涉房屋的《房地產證》，並承擔補交地價所需費用；

2、深華物業公司應支付遲延辦證違約金；

3、駁回其他訴訟請求。

一審後，深華物業公司不服判決，提起上訴，深圳市中級人民法院判決駁回上訴，維持一審判決。

律師評析

1、上述兩個案例的情況類似，但判決卻是截然相反的結果，表明了民商事案件中的一個特點：基礎法律關係決定著案件方向。

2、上述兩個案件均是原業主與舊改開發商之間的矛盾，雙方之間籤訂的改造拆遷合同，決定了合同主體的權利義務。

具體而言：在第一個案例中合同明確約定業主接收回遷房屋後可以辦理與原房屋性質相同的房產證，而業主手上的原房產證是綠本，要求開發商辦理紅本房產證並補繳地價差額款，沒有合同依據，開發商可以不承擔超出合同約定的義務。這是業主敗訴的根本原因。

在第二個案例中，雙方並未約定回遷房屋辦理何種性質的房產證、未約定產生的費用由誰承擔，但卻約定了開發商承擔協助辦理房產證的義務。法院根據法律規定，判決由履行義務方承擔費用。這是開發商敗訴的根本原因。

3、如果合同明確約定，開發商有義務協商辦理房產證，但產生的費用由業主承擔，則視為雙方對費用承擔已經作出約定，在不違反法律強制性規定的前提下，有約定從約定，這是民商事法律關係的基本原則。

4、現實中的情況多為開發商均同意辦理房產證，但雙方的爭議焦點在於誰承擔費用。很多老舊小區業主手上的產權證書並不是全市場商品房（也就是俗稱紅本），一旦進入拆遷改造，必須涉及回遷房屋的產權辦理以及費用承擔，這在拆遷改造中並不少見。不管是業主還是開發商，都要作出明確的預判，以避免後續可能出現的糾紛。（End）

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來源：陸暉律師