創財經法律講堂：一套「舊改房」，多個「權利人」！真正的屋主該如何維權？
2020-09-03 創財經
陸暉律師
陸暉，法律碩士，前公務員，現執業律師，A股上市公司獨立董事，北京睿庫貿易安全及便利化研究中心研究員，深圳電視臺財經頻道特約評論員，深圳報業集團律師嘉賓，「中國公益映像節」《法律是什麼》主演，廣東省科技幹部學院、珠海城市職業技術學院校聘導師，專注於金融、不動產、網際網路數字、經濟犯罪等法律業務。
編者按：
在城市舊改進程中，由於年代久遠、歷史遺留問題較多等原因，一些「舊改房」經常會出現產權不清晰的問題。面對著舊改落地後的巨大利益，多個所謂的「權利人」，主張、爭奪一套「舊改房」，為之纏訟不止的極端案例，屢見不鮮。那麼，當出現這種情況時，誰才最應該是舊改房的真正主人?又應該如何拿起法律武器要回自己的房子？《創財經法律講堂》，來聽聽財經頻道特約評論員、廣東瑞霆律師事務所資深律師陸暉的「以案說法」。
近年來，深圳城市更新進程加快，鹿丹村、白石洲、南華村等項目紛紛推進，舊區改造不僅提升了居住條件，還能獲得房產增值的直接效益。在深圳擁有一套舊改房，無疑於獲得一把財富大門的鎖匙。
但是舊改過程中，最容易發生糾紛的是產權問題，由於歷史變遷，很多房屋的產權並不明晰，極端情況就是一套房屋出現多個權利人。本案例的當事人，就屬於這樣的情況。
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案件回顧
1990年熊先生在深圳某單位工作，當時同事楊先生獲得購買福利房的資格，但其沒有購買的想法。熊先生找到楊先生，商量自己出資，由楊先生代持該房屋，房屋實際產權歸熊先生所有。
楊先生與深圳市房地產開發經營公司籤訂購房合同，購買了深圳市福田區黃木崗東區某處房屋，由熊先生一次性付清全款，深圳市房地產開發經營公司開具發票，出具收款證明，並辦理房產證。
深圳市房地產開發經營公司向熊先生交付了房屋，熊先生及家人一直居住於該房屋中。
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歷史發展
1991年深圳市房地產開發經營公司收取購房款後，申請房屋登記，權利人為深圳市房地產開發經營公司。涉案房產無預售備案及預告登記、未見有效查封抵押等限制權利記錄。涉案房產為非商品房性質，應經主管機關批准，並補足地價款後方可轉讓。
2011年深圳市房地產開發經營公司改制更名為深圳市潤東房地產開發有限公司，
2017年，深圳市福田區政府推動老舊住宅區（棚戶區）改造，包含涉案房產在內的華富村東、西區列入深圳市舊住宅區改造項目，2017年9月熊先生取得深圳市福田福華建設開發有限公司出具的《福田區華富村東、西區舊住宅改造項目籤約回執》。福田福華公司通知熊先生儘快補齊相關資料或完善相關手續，暫緩支付單套按時籤約獎勵。同年11月，福田福華公司向房產業主發出《搬遷通知書》，告知搬遷相關事項。
該區域於2019年完成拆除，目前正在施工建設之中。
熊先生多次與楊先生協商辦理房產證事宜但未果，但熊先生認為自己才是實際的產權人，由此產生的拆遷置換與補償利益、安置費用、搬遷費用、回遷房屋所有權等權益均應歸於自己所有。
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原告起訴
由於熊先生無法辦理房產證，故將楊先生、潤東公司訴至法院，具體訴訟請求為：
1、確認原告系涉案房產實際出資人；及確認被告楊某系原告購買涉案房屋的代理人，與原告是委託代理關係；
2、確認涉案房產歸原告所有；
3、被告楊某、被告潤東公司協助原告辦理將涉案房產變更為市場商品房（紅本）的登記手續；
4、被告楊某、被告潤東公司協助原告辦理涉案房產產權過戶登記至原告名下的相關手續；
5、被告楊某、被告潤東公司配合原告辦理涉案房產與棚戶區改造相關的搬遷補償安置的相關手續；
6、二被告承擔本案所有訴訟費用。
被告一（楊）主張其與原告不存在委託代理關係，自己才是第一手產權人，是向被告二購得房屋後，再次出售給原告，而且原告一直未付款購房款。
被告二（潤東公司）稱雖然目前涉案房屋仍登記在其名下，但當年確已將房屋售出，但對於確權、協助過戶、協助辦理搬遷補償安置的訴請，認為沒有依據。
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案件焦點
本案焦點在於圍繞涉案房屋，原告（熊）、被告一（楊）和被告二（潤東公司）之間是什麼法律關係，即原告在訴請中主張其與被告一是委託代理關係，並要求對房屋進行確權，上述主張是否有事實依據和法律依據。
但原告的訴請混淆了委託代理關係與房屋買賣關係，原告享有的是買賣合同的債權而非物權，原告選擇了不恰當的訴訟請求，形成了較大的訴訟風險。
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法院觀點
法院認為：
被告二潤東公司與被告一楊某形成第一次房屋買賣關係，被告一楊某與原告熊某形成第二次房屋買賣關係，且被告向原告交付房屋，原告付清購房款並實際佔有房屋，截止法院審理期間原告享有購房資格，故原告有權要求被告二潤東公司申請辦理紅本房產證、辦理房屋變更登記在被告一楊某名下，再要求楊某將房屋變更登記至原告名下。
但是，關於原告主張與被告一楊某之間形成委託代理關係，缺乏事實依據，不予支持。
關於原告要求確認涉案房屋歸原告所有，但原告享有的是合同債權而非物權，該要求不予支持。
關於原告要求二被告配合辦理拆遷安置補償手續，可在房屋變更登記之後由原告自行辦理，故該要求不予支持。
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法院判決
一、二被告申請辦理涉案房屋補交地價手續；
二、二被告將涉案房房屋變更過戶至被告一楊某名下；
三、被告一楊某將涉案房屋變更過戶至原告熊某名下；
四、駁回原告熊某的其他訴訟請求。
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律師評析
該案件從結果來看，原告實現了其目的。但是從訴訟方案來看，是一個失敗案件，因為法院駁回了原告的全部訴請。
原告是幸運的，因為遇上了能動型法官，主動查明事實，梳理事件經過，對法律關係進行歸納總結，雖然駁回了原告的訴請，但是作了有利於原告的判決。
如果審理該案的法官是嚴格遵循「不訴不理」原則的保守型法官，以缺乏事實依據和法律依據為由，只是單純地駁回原告的訴請，亦不違反法律規定。但是對於原告而言，則要承擔很大的訴訟風險和成本。
訴訟有風險，從來就不是一句空話。
參考資料
1、（2018）粵0304民初28313號民事判決書
2、華富村舊住宅區改造項目今日全面完成拆除工作
http://www.sznews.com/news/content/2019-01/28/content_21377787.htm
3、最新！深圳棚改第一村華富村開工，將建15棟超高層綜合體
https://www.sohu.com/a/320553447_440566
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來源：陸暉律師
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