創財經法律講堂：限購限貸政策出臺後，購房資格沒了、首付提高了，原籤訂合同將何去何從？

湯新聯律師

湯新聯，深圳財經生活頻道特約評論員，深圳市司法局公益法援律師，深圳市律師協會講師/調解中心調解員，婚姻家事法律服務團團員，專注於房地產、公司商事、婚姻家事糾紛等領域。

編者按：

近十年來，我國房地產一直保持著在各行各業的鰲頭地位，高昂的房價讓年輕一代望而止步、高攀不起。為調控樓市，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，各地政府與法院雙管齊下：

一方面，政府出臺相關樓市限購限貸調控政策，如上個月深圳市公布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》；

另一方面，為配套政府出臺的相關調控政策，最高院與各地高院緊接著出臺了有關「政策調控後房屋買賣糾紛相關問題」的審判指引。

今天的《創財經法律講堂》，來聽聽財經頻道特約評論員、大成律師事務所合伙人湯新聯律師探討連接調控政策與審判指引的關鍵節點——「情事變更規則」。

為避免文辭亢長，本文將不再介紹情事變更規則的法理基礎、立法現狀，而直接結合各地出臺的相關樓市調控政策與人民法院審判指引，並梳理相關公開案例的裁判規則，就合同籤訂後、尚未過戶前出臺的樓市調控政策，是否影響房屋買賣合同效力，提出見解。

情事變更是指「為了實現合同客觀目的而在邏輯上必須存在的全部情事」發生了顯著變化或喪失、但此類情事又未被列入合同條款中，而往往此類情事的發生，後續將導致當事人的合同目的無法實現或利益顯著失衡。如下述案例1，購房者已不具備購房資格；又比如，今年突發的新冠疫情，都可以導致某些合同項下適用情事變更。

在司法實踐中，在北上廣地區新出臺樓市調控政策後，導致購房者喪失購房資格或首付比例提高，目前已經有不少對簿公堂的實例，小編分別以限購、限貸政策兩方面的案例為基礎，以進一步說明樓市調控政策能否適用情事變更規則。

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案件回顧

1. 2017年3月1日，北京市民A與B經紀公司籤訂了《房屋認購書》，房屋約定價款為144萬元，A於籤訂合同當日支付了50萬元（含定金2萬元）。2017年3月26日，北京市住建委發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，根據該規定，A喪失了購房資格。由此，A訴至法院，主張B經紀公司退還已付房款50萬元。

2. 2016年11月20日，上海市民C與D置業有限公司籤訂了《房屋買賣合同》，房屋約定價款為1193萬元；雙方約定原告在2016年12月5日前支付總房款30%·358萬元，餘款70%以申請銀行貸款方式支付；C於合同籤訂當日支付了5萬元定金。就在籤訂合同後的第8天，上海市住建委出臺了《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，根據該規定，C要支付的首付款從總房價30%提供至70%。由此，C訴至法院，主張解除合同並退還定金5萬元。

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歷史發展

一、北上廣樓市調控政策

二、樓市調控政策與情事變更規則的司法適用

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案件焦點

要解答前述案例「購房者關於變更或者解除房屋買賣合同的主張能否得到支持」，我們須檢視「房地產調控政策」能否滿足情事變更規則的具體適用要件，關鍵在於判決樓市調控政策能否認定為涉案合同的重大變更情事。

根據以上分析可見，對於限購政策，法院認定調控的政策屬情事變更，進而支持了合同一方喪失了買或賣主體資格的訴求；但在限貸政策方面，則呈現不同的裁判傾向，北京與上海地區法院傾向於認定樓市的調控政策不構成合同中的情事變更，而廣州地區法院則反之。

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律師評析

1. 關於限購政策，例如本文案例1：一般而言，由於限購政策的出臺導致雙方當事人不具有「出賣資格」或者「買受資格」時，應當認定適用情事變更；此外，尚可引用《合同法》第94條第（一）項規定而主張享有單方解除權。倘若是當事人主張因該政策的出臺，致使其喪失「出售對象範圍縮小」，則不被認可，歸屬於交易風險。

2. 關於限貸政策，例如本文案例2：原則上，雙方籤訂合同時，一般會約定「無法辦理約定比例的按揭貸款，買受人須補足餘額部分，否則須承擔逾期付款的違約責任」，此時，應當認為雙方締結合同時，對於政策調控已有一定程度的預見性。此外，再加上近年來國家對房產限縮調控，限貸政策應該屬於當事人得預見範圍，不得適用情事變更而免予承擔違約責任。

以上內容僅供一般性參考，不應視為針對具體事務的法律意見或依據。

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來源：湯新聯律師