買受人籤約時沒有購房資格並不必然構成違約
廣東華商律師事務所 周爭鋒
近日，據深圳都市頻道《第一現場》報導，市民陳女士購買了深鐵閱山境花園的一套房子，已經籤了購房合同後才發現自己沒名額。而深鐵閱山境方面表示，放棄購房的話首期款可以退，不過100萬定金還需要商議。應粉絲要求，就該新聞，談點看法。
在司法實踐中，一手房和二手房驗證購房資格的義務人不一樣。一手房開發商有驗證買受人購房資格的義務。二手房中介公司有驗證買受人購房資格的義務。但是買受人本人也要承擔一定的責任。
一、買受人有審核自己購房資格的法定義務
買受人作為購房人對購房政策應有了解並負有遵照執行的法律義務。限購政策出臺後，就推定社會大眾全部知曉。購買房產是重大的經濟活動，買受人在購房前，應該詳細地了解自身的狀況和當地政府要求的購房條件，以不知道購房政策為由主張免責，不能成立。想必大部分人對《刑法》的具體規定也不是很了解，但是不知情不是免責的理由。
二、一手房開發商有審核買受人購房資格的義務
開發商有審核買受人購房資格的義務，開發商未盡充分的審核、告知義務，存在過錯，應當返還定金，這是一個觀點。
有別於二手房，在一手房的開發和銷售環節，為了規範開發商的行為保護消費者的合法權益，國家層面對開發商提出了各種要求，制定了相對完善的法律法規。相對於二手房的出賣人，開發商作為專門從事房地產開發和銷售的專業機構，比一般的買受人更具備專業知識，開發商通常都聘請的有專業法律團隊為其提供法律服務，他們對於國家的政策法律法規是非常熟悉的，負有宣傳告知並審核購房人資格的義務。
買受人知道或應當知道屬於限購對象而認購的，無權要求返還定金，這是另外一個觀點。司法實踐中，採納第一個觀點的法院較多。
三、二手房中介公司有驗證買受人購房資格的義務
在二手房交易市場中，買賣雙方籤訂買賣合同能夠履行的基礎前提是購房者具備購房資格。《民法典》第962條規定，中介人就有關訂立合同的事項向委託人如實報告的法定義務。對中介機構而言，應當根據法律規定及合同約定，基於誠實信用原則，為購房者提供勤勉、謹慎、專業的資格調查、信息報告、風險提示服務。
在2014年《深圳市中級人民法院 關於房屋買賣合同糾紛案件的裁判指引》中，將該義務進一步明確為：（一）房屋的權屬狀況；（二）房屋被依法查封、設立抵押等權利受到限制的情況；（三）出賣人拖欠水電費、物業管理費、本體維修基金等費用；（四）出賣人、買受人的代理人的身份及代理權限；（五）出賣人、買受人對房屋價款的報價；（六）限購、限貸等調控政策對買受人購房和申請按揭貸款的影響；（七）其他足以影響委託人決定是否訂立合同的事項。
現在到正規點的中介公司籤約，中介都會拿出來一個《二手房交易重要事項告知書》讓雙方確認一下自身的情況，實際上，這就是中介公司在證明自身已經履行了有關的告知義務。買賣雙方在籤訂該告知書時，應結合自身的條件認真核對，有不懂的地方需要讓中介公司進一步講解，避免構成惡意隱瞞的民事欺詐。
四、發現買受人籤約時沒有購房資格的處理
籤約時買受人沒有購房資格，並不必然構成違約。在司法實踐中，法院一般認為是否具備購房資格，僅在房屋買賣合同履行到過戶階段才影響到房屋是否能夠順利過戶，二手房買賣合同的履行,只需買受人或其指定過戶的人在過戶之時具備購房資格即可。
買受人在合同籤訂時，已經向出賣人披露了自己沒有購房資格，並告知了出賣人自己將在什麼時間取得購房資格，則在該時間節點到來以前，出賣人應依約履行合同，不能在購房資格問題上再和買受人糾纏。
買受人沒有購房資格的情形屬於《民法典》第五百二十七條第四款規定的，有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。買受人在合同籤訂時，隱瞞自己沒有購房資格的事實，在合同履行過程中，出賣人有確切的證據證明，可以依法行使不安履行抗辯權中止履行，並通知對方，要求對方提供擔保或儘快取得購房資格。《民法典》第五百二十八條的規定，出賣人中止履行後，買受人在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同並可以請求對方承擔違約責任。
開發商在和買受人籤訂認購書以後，在籤訂預售合同時發現買受人沒有購房資格，也要按照法律規定行使不安履行抗辯權，通知買受人並給予買受人一定時間解決購房資格，不能直接拒絕籤訂預售合同。
五、一手房的銷售方案和認購書屬于格式合同
一手房的開發商往往會在銷售方案和認購書中，明確買受人沒有購房資格，或支付誠意金時提交的資料和籤約時查驗的資料不一致，開發商有權沒收定金。一手房的銷售方案和認購書屬于格式合同，買受人可以依據《民法典》第四百九十六條主張權利，由開發商舉證已經盡到了提示和說明的義務，開發商舉證不能，買受人可以主張該條款不成為合同的內容。
——周爭鋒2020年12月14日寫於深圳港中旅大廈
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附《民法典》
第十條 處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。
第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
第五百二十七條 應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）經營狀況嚴重惡化；
（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；
（三）喪失商業信譽；
（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
第五百二十八條 當事人依據前條規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同並可以請求對方承擔違約責任。
釋明部分：有人不知道轉載和轉發的區別，今天做個說明，朋友圈轉發，沒事啊。轉載是不標明我的作者身份，讓其他人誤認為是他寫的，這我是追責的。