要回100多萬購房款 再獲賠150萬違約金！賣方拒絕過戶 買房人在廈成功維權

來源：臺海網

臺海網12月19日訊（海峽導報記者陳捷吳舒遠 通訊員集法/文陶小莫/漫畫）籤訂房屋買賣合同後，賣方以「其他共有權人不同意」為由，拒絕過戶。遭遇這種情況，買房人該如何維權？

近日，集美區人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛。最終，買房人李先生不但拿回了自己支付的購房款，還獲賠150萬元違約金。

遭遇

花100多萬買房 數年後卻無法過戶

數年前，買房人李先生與賣方小張籤訂了一份《房屋購買合同》，約定向小張購買其作為產權人之一的一套安置房。當時，小張多次向李先生確認房屋出售「已徵得所有共有產權人同意」。於是，雙方約定，房屋總價1100000元，在產權辦理完後10日內辦理過戶手續，一方違約需賠償對方違約金1500000元。

合同籤訂後，小張將房屋交付給李先生，李先生陸續支付購房款1030500元。後來，訟爭安置房於2018年4月18日辦理不動產權登記手續，其中，小張佔有訟爭房產1/6份額。

李先生要求小張辦理房屋過戶手續，小張以「其他共有權人不同意出售房屋」為由，拒絕辦理過戶手續。

無奈之下，李先生向集美法院提起訴訟，訴請房屋所有產權人配合辦理房屋過戶手續。該案庭審中，其他共有人明確表示不同意辦理過戶手續，李先生故向法院申請撤回起訴。之後，李先生另外提起本案訴訟，請求法院確認雙方解除合同，並判令小張返還購房款及利息、賠償違約金1500000元及裝修費用500000元等。

經鑑定，訟爭房屋裝修金額為20萬餘元，李先生起訴時訟爭房屋的市場價值為221萬多元。

爭議

150萬違約金賣方要不要賠

原告李先生起訴認為，其已依約支付了購房款1030500元，被告小張拒絕協助辦理房屋轉移登記手續，已構成了嚴重違約，其有權要求小張返還購房款及利息，並賠償違約金和裝修費用。

面對起訴索賠，被告小張卻認為，李先生明知合同履行過程中極有可能會面臨其他共有人不同意過戶的風險，仍堅持向其購買房屋，李先生對其自身損失的發生存在明顯的過錯。另外，案涉房屋總價僅為1100000元，而合同約定的違約金1500000元，不僅遠遠超過房屋總價，而且遠遠超過原告的實際損失。

法院經審理認為，李先生依約支付了購房款1030500元，但無法辦理轉移登記手續，致使合同目的無法實現，故李先生主張解除《房屋購買合同》並返還所支付的1030500元購房款，於法有據，應予支持。關於違約金，李先生的損失主要為房屋差價、裝修損失及資金佔用期間的利息損失。經鑑定，訟爭房屋於2018年12月的房屋價值為2219800元，因此房屋差價損失為1119800元，另裝修損失為201343.69元，再加上資金佔用期間的利息損失，故雙方約定的違約金1500000元，並未過分高於因違約所造成的損失，故法院對違約金的數額予以確認。

因此，法院作出一審判決，解除李先生和小張籤訂的《房屋購買合同》，要求小張返還李先生購房款1030500元並支付違約金1500000元。

法官說法

共有人拒絕過戶買房人如何維權

法官說，根據物權法相關規定，處分共有不動產應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，而在房屋買賣特別是涉及安置房買賣的情況下，房屋共有人較多，買受人往往因只與產權人之一籤訂合同，導致無法辦理權屬轉移登記手續，此時，買受人可以向無權處分人主張違約責任，賠償房屋差價損失等合理損失。