亮瞎眼，二手房違約金：730萬！
欺詐合同屬於可撤銷合同，但因欺詐構成違約，並導致合同目的不能實現時，發生撤銷權和解除權競合：受欺詐方有權選擇撤銷合同，追究欺詐方締約過失責任，也有權選擇解除合同，追究欺詐方違約責任。——個人觀點，未必正確，歡迎批評指正。
▌原創：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
▌主攻：房地產糾紛、涉房家事、大宗交易，城市更新等
關鍵詞：欺詐，撤銷合同，解除合同，締約過失責任，違約責任，合同目的不能實現，利益最大化。
NO. 1｜問題提出：撤銷合同不利於受欺詐方利益最大化
眾所周知，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷，即欺詐合同屬可撤銷合同，但是根據《合同法》第58條規定，因合同撤銷後條款便不再適用，其法律後果只是返還財產、折價補償、賠償損失，並不能追究欺詐方的違約責任，不利於受欺詐方權益的保護。
解除合同並追究違約方違約責任的前提是合同合法有效，欺詐未導致合同目的不能實現的，受欺詐方不能要求解除合同，而當欺詐同時導致了受欺詐方合同目的不能實現時，受欺詐方是否有權放棄合同撤銷權使之有效，同時行使合同解除權，追究欺詐方的違約責任，從而實現己方利益最大化沒有法律規定，遍查資料，發現少有人研究，卻是一個非常實務的問題。
具體到個案，筆者代理購房者起訴某房地產開發商欺詐售房，入住後發現房屋存在嚴重質量問題，不能滿足正常居住使用條件，維修期間，購房者被迫搬出去在外面住酒店、租房長達七個多月，起訴時筆者請求法院撤銷合同返還購房款，再三斟酌又變更訴訟請求為解除合同返還購房款，並追究開發商成交價10%的違約金。
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NO. 2｜理論分析：權利競合情形下，受欺詐方有權放棄撤銷權，行使解除權
如上，無論是《合同法》還是《民法總則》，都只是規定了欺詐合同受欺詐方的撤銷權，並無涉及解除權，是否有權解除合同，應看是否同時符合法律規定的解除條件，在欺詐同時符合解除條件的情況下，受欺詐方享有選擇權，有權撤銷合同使之歸於消滅，也有權不申請撤銷使之生效並解除。
與合同解除權為單純形成權相比，根據《合同法》第54條規定，撤銷權雖然屬於間接形成權——形成訴權，但權利可以放棄，受欺詐方起訴撤銷合同是權利，而非義務，完全可以不申請撤銷，從而使欺詐合同合法有效。
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NO. 3｜現實狀況：當欺詐構成根本違約時，便發生合同撤銷權與解除權的競合
欺詐可能構成違約，在導致受欺詐方合同目的不能實現的情況下，則構成根本違約，在此情形下，受欺詐方解除合同於法有據，最直接的規定便是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
欺詐，往往也會觸及標的物的瑕疵擔保責任，並因此觸發受欺詐方的合同解除權，相關規定體現在《合同法》第148條，即因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
而間接法律依據則是合同法定解除的規定，即《合同法》第94條第（四）項：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。——在一方欺詐並致違約，進而導致受欺詐方不能實現合同目的的情況下，據此規定，受欺詐方亦有權解除合同。
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NO. 4｜實踐案例：支持欺詐解除合同
案例1：江西省高安市人民法院(2008)高民一初字第1046號案——原告聶志強、鄭新春訴被告孫遠見轉讓股份協議糾紛一案
該案判決於2009年1月22日，確認了被告的欺詐行為致使原告無法實現合同目的，因此原告依法有權要求解除合同，主審法官黃文青裁判後還撰寫了專業文章發表於中國法院網，裁判原文如下：
本院認為，原被告雙方籤訂轉讓合同時，應依誠實信用原則，將所轉讓股份的所有真實情況向對方明確告知。但被告卻未將石灰廠已收到行政執法機關責令停止土地違法行為通知書這一對合同籤訂及履行有重大影響的情況告知兩原告，致使兩原告在不知情的情況下受讓了股份，存在欺詐行為，被告的欺詐行為致使原告無法實現合同目的，因此原告依法有權要求解除合同，原告要求解除合同並要求被告返還轉讓款的請求予以支持。
案例2：深圳市中級人民法院(2017)粵03民終17276號案——何偉堅、深圳市瑞豐恆業企業管理有限公司與黃坤容房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
該案判決於2017年12月14日，認為在房屋買賣合同中，賣方欺詐行為導致合同目的的不能實現，合同可以解除，本案屬於房屋買賣合同糾紛，爭議的焦點為黃坤容是否有權因欺詐解除《商鋪買賣合同》，裁判原文如下：
一審法院認為：瑞豐恆業公司的行為具有欺詐因素，參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，何偉堅因未能實現前述廣告宣傳中的說明和允諾而構成違約。現行政主管部門已對虛假廣告宣傳行為作出處罰，該商場運營情況必然受到影響，廣告宣傳行為所承諾的經營狀態亦未得以實現，鑑於商場經營狀況對於商業房地產的價值、收益具有較大影響，黃坤容關於其合同目的的實現受到根本影響的事實主張具有高度可能性，根據我國合同法第九十四條第四項關於因一方違約不能實現合同目的的規定，黃坤容有權行使法定解除權。
二審法院認為：黃坤容解除合同的事由是何偉堅未能兌現其在廣告宣傳中的商業承諾，導致其合同目的無法實現，構成違約。黃坤容主張其基於廣告宣傳的內容而籤訂了涉案合同，本院予以採納。上述廣告宣傳內容具體明確視為合同內容，並無不當，本院予以確認。何偉堅未能實現前述廣告宣傳中的說明和允諾，應認定其構成違約。鑑於商場的經營狀況對於商鋪的價值、收益具有較大影響，而當事人購買商鋪的目的在於經營收益，黃坤容主張其合同目的無法實現，本院予以採納。本案因何偉堅違約導致黃坤容的合同目的無法實現，黃坤容據此請求解除合同，符合合同法第九十四條第四項的規定，一審判決解除涉案商鋪買賣合同及深圳市二手房買賣合同，並判令何偉堅向黃坤容返還購房款及相應利息，並無不當，本院予以維持。
借名買房糾紛，法院怎麼判？
當然也有相反判例，如：
1、2017年3月29日深圳市中級人民法院(2015)深中法房提字第10號案——羅劍平與崔鵬程房屋買賣合同糾紛審判監督民事判決書認為：合同繼續履行或解除的前提條件是合同依法成立，併合法有效。本案雙方當事人在合同效力尚未確定的情況下，起訴請求解除合同或繼續履行合同，理由均不成立，本院依法予以駁回；
2、2016年9月5日深圳市中級人民法院(2016)粵03民終7842號案——楊上康與盧立英,深圳市佳和合泰科技有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書認為：根據合同法第五十四條第二款規定，一方以欺詐、脅迫的手段使對方在違背真實意思情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。楊X康以盧X英、XXXX公司、XXX公司存在欺詐為由，要求解除合同，也沒有法律依據。
不過，上述兩個不支持欺詐解除合同的判決中，均未涉及欺詐是否導致合同目的不能實現的問題，即受欺詐方均未以合同目的不能實現為由要求解除合同並據此舉證，故不具有可比性。
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信榮說：維護客戶利益最大化，訴求選擇很重要
1、法律界對於欺詐合同是否可以解除的問題探討不多，但仍偶見不可以的觀點，筆者則堅持權利競合情況下受欺詐方有權解除合同，即欺詐合同屬於可撤銷合同，但因欺詐構成違約，並導致合同目的不能實現時，發生撤銷權和解除權競合：受欺詐方有權選擇撤銷合同，追究欺詐方締約過失責任，也有權選擇解除合同，追究欺詐方違約責任；
2、撤銷合同與解除合同之於客戶權益保護結果大不相同。撤銷合同不能按合同約定的違約條款追究欺詐方違約責任，解除合同則可以，而在房地產領域，無論是一手還是二手房，均有違約金的約定，解除合同更有利於當事人利益最大化；
3、欺詐合同不再可以要求變更。根據「九民會議紀要」第2條，民法總則施行後成立的合同發生的糾紛，合同法「總則」與民法總則規定不一致的，適用民法總則的規定，故民法總則實施後成立的合同涉嫌欺詐，僅可撤銷，不可變更；
4、撤銷權的除斥期間為1年，自知道或者應當知道撤銷事由之日起計算（重大誤解撤銷權為3個月），當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權，或者自民事法律行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅；
5、特別提醒，合同解除權也存在除斥期間，不存在訴訟時效，詳見筆者原創《一文看懂合同解除權的「喪失」與「重獲」》；
6、術業有專攻，房地產糾紛案值大，法律關係複雜，法規適用技巧多，勝敗關乎一生幸福，建議委託專業律師代理，當然最好是選擇全國房地產法律服務——信榮（全國）房地產律師團隊~~~