很多買過房的朋友都知道，商品房買賣在正式籤約之前，開發商通常會先和購房者籤訂一個認購協議，讓購房者交付一定數額的購房定金作為後期訂立商品房買賣合同的保證，定金數額少則一、兩萬，多則幾十萬甚至上百萬。
但，很多購房者在交付定金後，出現諸如：回家和家人商量後，家人反對認購該房；考慮到還貸壓力太大後悔，不願購房；限購限貸，不能購房等主、客觀因素。在這種情況下，自己交付給開發商的定金還可以要回嗎？不要急，看完此文你就明白了。
什麼情況下定金可以退？
一、不可歸責於開發商或購房者的原因：
因不可歸責於開發商或購房者的原因導致合同未能訂立的，開發商必須返還購房定金。通俗易懂的說就是，若商品房買賣合同未能順利籤訂，但不是因開發商或者購房者的原因導致，即開發商和購房者對合同不能籤訂均不存在過錯，那麼開發商要把購房定金全額返還給購房者的。
「不可歸責於雙方當事人的事由」主要體現為法律上的不可抗力。不可抗力是指合同當事人在籤訂合同時不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，發生了自然災害，導致商品房不符合當事人交納定金時的條件，若購房者拒絕籤訂商品房買賣合同，開發商就需要全額返還購房定金。
二、開發商的原因：
因開發商的原因導致合同未能訂立的，開發商必須返還購房定金。
1、如果因開發商未取得房屋銷售的合法證件或購房者不具備購房資格（限購）而導致雙方未能籤訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，開發商（賣方）應將定金返還，但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
2、正式籤約時，開發商未能履行認購書中確認的房屋條件，如房價、樓層、面積、朝向等而導致籤約未成，視為開發商（賣方）違約，應雙倍返還定金。
3、若開發商在認購書中對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且後來開發商與購房人又未能就這些主要條款等協商一致，從而未能籤訂《商品房買賣合同》的，開發商（賣方）應將定金及利息返還購房者（買方）。
法律規定
1.《中華人民共和國合同法》
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵為價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
2.《中華人民共和國擔保法》
第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵為價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
3.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
特別提醒：定金≠訂金
定金：在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式，法律規定定金不得超過合同標的額的20%。訂金：目前法律上對訂金沒有明確規定，其效力取決於雙方當事人的約定，雙方當事人如果沒有約定，一般可視為「預付款」，並沒有擔保性質，若一方違約，另一方有權要求退還訂金。
定金與訂金雖只有一字之差，但可謂是天壤之別。許多人在這個地方吃過虧，所以說，以後再籤訂合同的時候，一定要擦亮眼睛啦!
李律師提示
所謂"定金罰則"，主要即我國《合同法》第一百一十五條的規定：「給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」定金制度旨在擔保債權的實現，作為一種違約責任形式。
一般而言，適用定金罰則須具備以下條件：第一，定金合同有效；第二，主合同有效；第三，當事人一方不履行債務；第四，不履行債務的一方當事人不具有法定或者約定的免責事由。上述條件缺一不可，必須同時具備才可適用定金罰則。
近年來發生的房地產交易糾紛較多，大多數都是由於購房者對房地產知識、購房合同的了解少，加上房地產開發商在交易過程中處於強勢地位造成。其中關於買房交定金的相關事宜，購房者應當特別小心謹慎，請注意以下幾點：
（一）慎交購房定金，以防「交錢容易退錢難」
定金條款並不具有強制性，購房者可以依法自主決定是否訂立定金條款。籤訂認購協議或所謂排號費、預約定金等費用均不是購房的必備條件，購房者在未籤訂正式商品房買賣合同之前，不必向開發商支付任何形式的費用。提倡消費者科學、理性消費，避免盲目、衝動購房，以免造成支付定金容易要回難的尷尬。
（二）慎籤購房合同，提防「霸王條款」
商品房交易過程中簽訂的協議基本都是開發商提供的格式文本，有些不良商家利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，購房者稍有不慎就中了「霸王條款」的圈套。所以在籤訂購房合同時，務必仔細審閱合同內容，如認為合同內容含義模糊、有失公平，應當堅持要求對相關合同條款進行明確、修改，以防止開發商通過「霸王條款」剝奪購房者合法權益或者免除自身法律責任。
（三）謹慎看待廣告宣傳，防止虛假宣傳
當前，房地產廣告違法問題比較突出，消費者應當提高警惕，不要輕信廣告宣傳，應當到實地對樓盤的價格、面積、戶型、配套設施、產權性質等內容作詳細了解，對於開發商在廣告宣傳中的承諾要在合同中書面確認。
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