來源：中國網地產
原標題：調整二套房信貸首付比例 寧波市「加碼」房地產市場調控政策
12月10日，寧波市住建、資規、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》，對當前我市房地產調控措施進行進一步完善，堅持「房住不炒」，促進房地產市場平穩健康發展。
《補充通知》從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等四方面對7月6日調控新政進行了補充完善。《補充通知》自12月11日起實施。
兩類購買資格從嚴
《補充通知》要求，父母投靠成年子女落戶滿2年、離異單身滿2年的購房人，按照本市戶籍居民家庭限購政策和無房家庭優先認購新建商品住房政策相關規定執行。
父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區域內購買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區行政區域（以下簡稱「市五區」）無住房；父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅（含零申報）或者社會保險。
父母投靠成年子女落戶海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域（以下簡稱「市六區」）未滿2年，申請在市六區優先購買一套新建商品住房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區內無住房；父母之一近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險。
離異單身未滿2年的購房人在限購區域內購買住房或在市六區申請優先認購新建商品住房的，須滿足以下條件：本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女，下同）在市五區只有一套或無住房的，可申請在限購區域內購買一套住房；非本市戶籍購房人離異前家庭成員在市五區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，可申請在限購區域內購買一套住房；市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房的，可申請無房家庭優先認購資格；非市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的，可申請市六區無房家庭優先認購資格。
規範合同更名和住房贈與行為
為防止投資客利用無房家庭優先認購資格認購商品住房後，通過合同更名進行炒房，《補充通知》規定，無房家庭優先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續。
同時，加強住房贈與交易管理。對限售房產的贈與交易提出限制條件，規定「除配偶或者直系親屬之間、產權共有人之間贈與外，屬於限售範圍的住房在限售期內不得辦理房產贈與交易」。
調整二套房信貸首付比例
《補充通知》對差別化住房信貸政策作了進一步的明確規定：市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於60%；市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%」。
「我們將始終堅持『房住不炒』定位，保障剛需、抑制炒房、穩定預期，推動我市房地產市場平穩健康發展。」市住建局相關負責人表示。
權威解讀
一、為什麼要出臺《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》？
2020年7月，我市加大了房地產市場調控力度，發布房地產調控「十條」新政，對促進我市房地產市場的平穩健康發展發揮了積極、重要的作用。由於新政中的多個措施系在我市首次實施，尚處於探索階段，落實過程中暴露出一些問題，如個別樓盤投資客較多、部分特殊群體以落戶和離婚為手段投資炒房、利用贈與規避限購限售政策等，影響了房地產市場交易秩序的公平和穩定，亟須管理部門予以明確監管規則。為切實解決當前房地產市場面臨的問題，結合當前我市房地產市場實際，四部門聯合出臺了《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），提出了4方面有明確針對性的政策措施，著力解決當前房地產市場中的現實問題，持續促進我市房地產市場平穩健康發展。
二、在強化住房購買資格管控方面，主要針對哪些群體，有哪些管控措施？
對於「落戶即可購房」、「離婚購房」等問題，《補充通知》吸取了社會意見，對投靠成年子女落戶我市的父母、離異單身人士購房進行限制性規定，目的在於保障其合理居住需求，限制其投資買房。具體措施分別針對限購資格和無房家庭優先認購資格兩個方面。
對於父母投靠成年子女的，《補充通知》規定：「（一）父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區域內購買一套住房，須滿足以下條件：1．父母雙方在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區行政區域（以下簡稱「市五區」）無住房；2．父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅（含零申報）或者社會保險的。（二）父母投靠成年子女落戶海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域（以下簡稱「市六區」）未滿2年，申請在市六區優先購買一套新建商品住房，須滿足以下條件：1．父母雙方在市六區內無住房；2．父母之一近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險。」
例1、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入小王家庭戶籍內，王某李某計劃2021年1月在我市限購區域內購買一套住房。王某在申請限購資格證明時，需提供本人或者李某近三年內在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險證明，經核查王某李某在市五區（奉化區除外）沒有住房的，為符合限購條件，可以在限購區域內購買1套住房。如果王某李某不能提供符合條件的個人所得稅或社會保險繳納證明，或者在市五區已有1套住房的，在落戶滿2年之前，不能在限購區域內購買住房。
例2、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入我市小王家庭戶籍內，王某李某計劃2021年1月份在我市海曙區某樓盤以無房家庭申請優先認購一套新建商品住房。王某李某在向該樓盤申請無房家庭購房登記時，應當符合在市六區內無住房、王某李某其中一人近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險（請注意，不同於限購資格，無房家庭優先認購資格條件中僅包括「社會保險」）等條件。
王某李某落戶滿2年後申請無房家庭優先認購新建商品住房的，如果戶籍所在地為市六區，須符合市六區無住房這一條件；如果戶籍所在地為非市六區的本市其他縣（市），王某李某仍須符合在市六區內無住房、王某李某其中一人近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的條件。
對於離異單身人士，《補充通知》規定：「離異單身未滿2年的購房人在限購區域內購買住房或在市六區申請優先認購新建商品住房的，須滿足以下條件：1．本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女，下同）在市五區只有一套或無住房的，可申請在限購區域內購買一套住房；2．非本市戶籍購房人離異前家庭成員在市五區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，可申請在限購區域內購買一套住房；3．市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房的，可申請無房家庭優先認購資格；4．非市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的，可申請市六區無房家庭優先認購資格。」
例3、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某於2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養。陳某計劃2021年1月在我市限購區域內購買一套住房。
（1）如果陳某戶籍在寧波市，陳某在申請限購資格證明時，應當提供趙某趙某某的身份信息。經核查趙某陳某趙某某在市五區（奉化區除外）合計只有1套住房或者沒有住房的，陳某可以在限購區域內按政策規定購買住房。
（2）如果陳某戶籍不在寧波市，陳某在申請限購資格證明時，需提供本人近三年內在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險證明，經核查趙某陳某趙某某在市五區（奉化區除外）沒有住房的，符合限購條件，可以在限購區域內購買1套住房。如果陳某不能提供符合條件的個人所得稅或社會保險繳納證明，或者趙某陳某趙某某名下在市五區已有1套住房的，在離婚滿2年之前，不能在限購區域內購買住房。
例4、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某於2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養。陳某計劃2021年1月在鄞州區某樓盤以無房家庭申請優先認購一套新建商品住房。
（1）如果陳某為市六區戶籍，在向該樓盤申請無房家庭優先購房時，應當符合「陳某、趙某、趙某某在市六區均無住房」的要求。
（2）如果陳某為非市六區戶籍，在向該樓盤申請無房家庭購房登記時，不僅應當符合「陳某、趙某、趙某某在市六區均無住房」的要求；還應當提供陳某購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的有關證明。
三、在加強購房合同更名管理方面，有哪些特別措施？
按照我市商品房合同備案管理相關規定，經合同各方同意，在不損害第三方權益的前提下，新建商品房買賣合同的購房人可以變更為配偶、直系親屬，也可以變更為配偶雙方共有或配偶一方單獨所有。我市實施無房家庭優先認購新政後，有可能會出現無房家庭認購成功後，通過商品房合同更名將認購的住房更名給父母或者成年子女，再次利用無房家庭資格申請優先認購新建商品住房等情況，有悖於「保障自住需求」的政策本意。
為防止投資客利用無房家庭優先認購資格認購商品住房後，通過合同更名進行炒房，《補充通知》規定「無房家庭優先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續」，禁止無房家庭優先認購房源後，通過合同更名給成年直系親屬等方式進行炒房，有利於保障自住需求，也有利於維護政策制度的公平公正性，保障市場交易秩序穩定。
四、對於限售房產的贈與交易提出限制條件，是出於什麼考慮？
在限購限售政策執行過程中，近期已出現規避限購限售政策的做法：限購區域內的二手房交易中，房屋所有權人先向交易對方贈與房產所有權份額的1%（按照現行限購限售政策，住房贈與中受贈方不需提供限購證明且贈與的房屋不受限售期間限制），在辦理不動產登記後，原所有權人及1%份額的受贈人再以共有權人份額轉讓的方式籤訂買賣合同，完成該房屋剩餘產權份額的轉讓。為維護調控政策的有效性和嚴肅性，《補充通知》規定「除配偶或者直系親屬之間、產權共有人之間贈與外，屬於限售範圍的住房在限售期內不得辦理房產贈與交易」。
五、為什麼要調整住房信貸首付比例？具體內容是什麼？
調整房地產信貸政策主要出於以下考慮：
一是現行差別化住房信貸政策的層次和精準度有待提升。現行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購房和改善型購房兩類，且改善型購房佔比較高；為體現對真正首套自住購房的支持，宜將兩類群體區分開來。另外，對貸款未結清的改善需求，在原有基礎上適當加大調控力度。二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續處於較低水平，有向上調整的必要和空間。
為此，《補充通知》提出在保持首套住房信貸政策不變的基礎上，提高第二套房商業貸款首付比例，具體措施為「（一）市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%；（二）市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於60%」。
為實現信貸政策的平穩過渡，對於《補充通知》發布實施前雙方已經籤署書面認購協議，購房人支付了定金或者部分房款並能提供銀行等金融機構轉帳憑證的，可以視為事實上的購房合同關係已成立。