各省、自治區、直轄市司法廳（局），新疆生產建設兵團司法局：
經研究，現將商品住房選房順序搖號現場監督公證等2件案例（指導案例7—8號），作為第3批公證指導案例發布，供各公證機構辦理公證業務時參照。
司法部辦公廳
2018年6月25日
公證指導案例7號
商品住房選房順序搖號現場監督公證
關鍵詞
商品住房銷售 選房順序搖號 現場監督公證
案情概況
2017年5月，南京市某房地產公司星暉花園項目商品住房銷售的申購人數大於房源數。為保障銷售活動公平公開透明，5月29日上午，該房地產公司向江蘇省南京市某公證處申請辦理商品住房選房順序搖號現場監督公證，希望採用電腦搖號方式確定申購人選房先後順序。受公證處指派，公證員王某審查了房地產公司代理人提交的營業執照、商品住房預售許可證、授權委託書、銷售方案等材料；重點審核了經南京市房地產市場綜合執法辦公室核驗的《報名搖號清冊》，確認該商品住房銷售項目共有375組申購人，其中有356組符合南京市住房限購政策，具備搖號資格。根據審查情況，公證處於當日受理了公證申請。
隨後，公證員王某與房地產公司代理人進行充分溝通，制定了《搖號規則》，重點明確了以下內容：1、本次搖號活動暫定於5月31日上午10時在公證處進行，如在公示期內有申購人提出異議且不能及時解決的，則推遲搖號時間；2、搖號活動由公證員全程主持；3、搖號活動採用電腦搖號方式進行，搖號電腦和軟體均由公證處提供；4、搖號活動現場生成搖號所需要的號碼數據，須與申購人在《報名搖號清冊》中的報名序號一一對應；5、搖號活動現場突發情況的處理規則；6、搖號活動通過公證處官方網站、微信公眾號對外進行視頻直播。5月29日下午，公證處通過官方網站對《報名搖號清冊》《搖號規則》進行了24小時的公示。5月30日，公證處對準備搖號使用的專用電腦進行了檢查，與經檢測合格的搖號軟體共同封存。
公示期滿，公證處未接到有效異議。5月31日上午10時，搖號活動如期在公證處舉行，公證員王某、張某主持搖號活動。首先，公證員王某現場介紹搖號活動的有關規則，安排公證員助理啟封搖號電腦和搖號軟體，操作電腦運行搖號軟體生成搖號所需要的號碼數據。隨後，公證員王某宣布了搖號現場突發情況處理規則，公證員助理操作搖號軟體隨機生成了356組有效申購人的選房先後順序號碼。最後，公證員王某現場宣讀公證證詞，並對本次搖號活動使用的電腦和軟體進行封存。房地產公司代表、申購人代表、人大代表、政協委員、紀檢監察人員、房地產監管部門代表、新聞媒體代表受邀到場見證。公證處通過官方網站及微信公眾號對搖號過程進行了視頻直播。搖號活動結束後，公證處將搖號結果在官方網站進行了公示。6月5日，公證處依法出具了公證書。
案例評析
一、公證要點
1、公證機構辦理商品房選房順序搖號現場監督公證，應當事先與房屋管理部門充分溝通協調，在工作層面進行有效銜接。公證機構應當從嚴、從實、全方位、全流程參與搖號過程，切實履行公證職能。
2、公證機構應當對商品房申購人的信息和資格盡到審查義務，確保用於搖號的基礎數據真實、完整和準確，防範人為操作搖號結果的情形發生。符合搖號條件的申購人名單信息應當由公證機構公示，或者公證機構監督開發商公示。
3、公證機構應當指導公證申請人制定科學嚴謹的搖號規則，明確相關突發事件的處置預案，確保搖號活動的公平和安全。公證機構發現抽籤搖號活動違反事先已明確的規則、當事人及相關人員存在弄虛作假和徇私舞弊的情形，應當終止公證。
4、公證機構應當重點排除人為和技術上的幹涉和幹擾，自主控制、自行開展商品房搖號工作。採用計算機搖號的，要保證計算機的專用性，不得用於搖號以外的其他用途；要保證軟體由公證協會、公證機構或房屋管理部門自主或委託開發，並經檢測合格，在使用的各個環節不存在他人介入的可能，不得使用房地產公司或其他利益相關方提供的軟體；計算機及軟體在搖號前和搖號後由公證機構封存保管，搖號時不得接入網際網路。採用傳統人工方式搖號的，要根據規則使用相應的方法和工具，保證搖號的隨機性、公正性和全程公開。公證機構應當對現場搖號環節全程錄像，並可以採取符合法律規定的形式進行現場直播。
5、公證機構應當在搖號結束後現場宣布搖號結果，並採取適當方式進行公示，接受社會監督。
二、案例意義
近年來，為促進房產依法公平交易、維護市場經濟秩序，越來越多的地方引入公證手段，對商品住房選房順序搖號活動進行現場監督。公證以客觀中立身份一方面幫助制定購房選房規則、解釋和運用規則，對選房搖號全過程進行監督、證明和公示，能夠確保房產交易公開透明，有效預防房產銷售過程中的暗箱操作行為；另一方面能夠有效保障人民群眾獲得公平合理的選購權益，避免矛盾糾紛和群體性事件發生。公證機構在其證明、監督過程中，對交易規則的解釋和運用，是向社會、公民進行普法宣傳教育的有效途徑。
三、相關法律和政策依據
1、《中華人民共和國公證法》第十一條；
2、《公證程序規則》第五十二條。
四、專有名詞解釋
商品住房選房順序搖號：是指在商品住房項目銷售過程中，有效申購人多於項目可供房源的，通過隨機搖號的方式確定申購人選房先後順序的活動。
現場監督公證：是指公證機構根據當事人的申請，依法通過事前審查、現場監督，對招投標、拍賣、開獎、搖號等活動的真實性、合法性予以證明的活動。
公證指導案例8號
民辦學校入學電腦派位現場監督公證
關鍵詞
學生入學 電腦派位 現場監督公證
案情概況
2017年6月，湖北省某市教育局為做好全市民辦初中學校新生入學工作，制定下發了《關於進一步規範2017年義務教育階段新生入學管理工作的通知》，同時制定《電腦派位工作方案》和《電腦派位規則》，要求民辦初中學校招收新生時，實行電腦派位和自主招生相結合的辦法，並請公證機構進行監督。市教育局提供了委託研發的「初中學校新生入學電腦派位系統」。在市教育局的工作人員前來湖北省某公證處提出公證請求後，公證處指派公證員田某先期對派位系統第三方評審鑑定的全過程以及派位系統加密、刻盤、密封的環節做了全程監督。
7月10日，市教育局的工作人員再次來到公證處，申請對其組織的2017年全市民辦初中學校新生入學電腦派位過程及其結果進行現場監督公證。公證員田某審查了蓋有教育局公章和法定代表人籤名的公證申請書、法定代表人身份證明、授權委託書、代理人身份證明、《關於各民辦學校報名人數和電腦派位擬錄取人數的情況說明》後，受理了公證申請。
7月13日上午，公證員田某和助理前往市教育局。在公證人員的監督下，各學校報名數據由市教育局工作人員逐一進行比對，確認無誤後將數據形成電子文檔，與電腦派位系統軟體一同刻錄到光碟中。光碟經市教育局工作人員和公證員共同籤封后，交由公證處專門保管。對於用來派位的專用電腦，公證員進行檢查後予以封存。
7月15日上午，公證員田某和助理來到市教育局電腦派位現場，在學生家長代表、政府有關部門和監察部門工作人員的見證下，當眾啟封電腦和光碟。公證員就前期電腦派位系統編程科學、合理、可行性的認證，以及檢測效果、數據錄入、電腦系統及場所封存和檢查情況，向在場人員進行了說明。之後，公證員監督市教育局工作人員操作電腦進行隨機派位，並將結果暨錄取名單列印一式三份，由市教育局負責人、各學校負責人和公證員籤名確認。公證處據此證明民辦初中新生入學電腦派位工作全過程符合法律規定和有關規則，派位結果真實、有效，並當場宣讀了公證詞。
案例評析
一、公證要點
1、公證機構辦理新生入學電腦派位現場監督公證，應當確保從搖號規則制定到搖號結束的全部流程都在公證機構的監督範圍內，保障活動的真實、公平、透明。支持具備條件的公證機構先期介入申請人資格審查。同時，要會同公證申請人研究制定應對派位現場突發情況的預案。
2、新生入學電腦派位軟體系統應當由公證協會、公證機構提供。暫不具備條件而由教育管理等部門提供的軟體系統，公證員應當審查軟體著作權，確認不存在侵權情況；應當進行計算機軟體安全性、可靠性檢測，開展模擬測評，確認算法概率公平；公證機構應當派員對檢測過程進行監督，並對軟體予以封存。
3、公證機構應當對教育主管部門提交、已經審核過的參加電腦派位的申請人情況進行再審查，重點審查學校接受新生計劃數額與教育管理部門下達的計劃數是否一致，以及申請人報名的信息真實準確，是否存在重複報名等違規情形。
4、公證員可以根據實際需要，在操作電腦派位運行前，向現場代表就前期電腦派位準備工作和公證機構對其審查、監督的情況進行說明。
5、在電腦派位過程中，公證人員應當監督電腦軟硬體設備是否正常運行，每一個步驟是否符合已審查確認的程序，所產生的數據是否屬實。公證員應當現場宣讀公證詞，宣布派位結果。公證機構應當採取適當方式將派位結果予以公示，接受社會監督。
6、公證機構對於電腦派位原始數據、系統程序和派位過程中產生的資料，應當全部留存附卷備查。
二、案例意義
教育公平是社會公平的重要內容，關係民眾切身利益和民生福祉。公證運用溝通、證明、監督的制度優勢，參與入學派位工作過程的監督，保證入學派位過程公平、公正、公開透明，能夠切實維護入學升學正常秩序，有利於消除社會公眾疑慮、維護政府公信力。公證對入學派位過程的監督、規則運用和宣講，是以案釋法、宣傳法治的有效方式，也是公證防範風險、服務社會治理創新、公平配置社會資源、促進社會和諧的重要體現。
三、相關法律和政策依據
1、《中華人民共和國公證法》第十一條；
2、《公證程序規則》第五十二條。
相關連結：司法部發布搖號類現場監督公證指導案例