10月10日，南城新盤——亦莊橡樹灣，項目開盤銷售340套房，銷售額11.83億。想到之前就有朋友來問這個新房項目如何，到底值不值得買？今天就來跟大家聊聊這個項目究竟如何，同時也提供些新房看房邏輯。
亦莊橡樹灣是今年2月，由中交和華潤聯合體拍下的不限價商品房用地開發出的項目，同前幾個華潤參與土拍的項目一樣，雖是幾家企業聯合，但營銷操盤這塊仍是由華潤主刀。後期的物業管理也是華潤的子公司來做。
雖然近期華潤的維權事件沸沸揚揚，但如今的房產市場上，低到百萬、高至上億新房項目，幾乎都逃不開維權的魔咒，且十一黃金周期間，「買房即維權的」華潤·萬橡悅府一舉奪得銷量與銷售總金額的「雙料銷冠」。所以看待維權這事兒，還是理性衡量利弊得失，保持平常心吧。
從華潤之前的橡樹灣系列項目來看，適合買此項目的購房者，還是可以期待的。像海澱前幾年的大盤橡樹灣，如期交房，物業維護的也是相當不錯，業主口碑也是可圈可點。
海澱的橡樹灣
再來看看，亦莊橡樹灣這個項目究竟如何，到底又適合什麼樣的人購買呢？
亦莊橡樹灣位於馬駒橋板塊，東南六環邊的涼水河公園附近。這一板塊原屬於通州管轄，之前一度因為位置遠離市中心與區域發展中心，而淪落為三不管地帶。房價也因位置偏+交通不便+產業定位不高+雙限購，處於同環線內最低水平。
但2019年出爐的亦莊經濟開發區國土空間規劃中，馬駒橋被劃入亦莊新城規劃內，被定位為宜居宜業社區，將為周邊幾個產業板塊的就業人員，提供完善配套服務和產業服務。
而後，今年6月28日，亦莊經濟開發區建設局和規自委通州分局聯合發布公告：馬駒橋正式劃入亦莊經濟開發區。經開區領導也公開表示，將按照亦莊新城標準來建設馬駒橋。下圖是近日經開區的公開招標資料。從時間線與行動力來講，馬駒橋的發展向好是必然的。
1.交通。對大部分的置業者來講，買房最看重的點就是交通。那馬駒橋的交通便利度如何呢？
軌交方面，當前距離亦莊橡樹灣項目最近的地鐵站，是亦莊線的同濟南路站，步行裡程3.5km。此外，附近500米內多個公交站。但總體來講，馬駒橋的公共運輸並不便利。且堵車的情況常存。
但是，當前已明確的規劃中S6號線、有軌電車T3與T4號線都將在馬駒橋設站，且站點距離橡樹灣預計都不足1km，妥妥的準軌交地鐵房。屆時，馬駒橋居民到亦莊的中心——亦莊文化產業園、大興瀛海、臺湖基地、亦莊火車站與大興機場、首都機場都會很便捷。馬駒橋的交通情況，未來可期。
2.商業。雖說馬駒橋當前軌交匱乏交通便利度欠缺很大，但馬駒橋的商業生活配套卻相對豐富，步行1km內就有百尚生活廣場，2km內有百尚購物中心等商業廣場，能夠滿足日常生活所需的採購。再大型的購物商場需要去到10km左右的亦莊中心板塊。
3.教育。項目1公裡範圍內有馬駒橋鎮中心幼兒園、英才雙語幼兒園等多所幼兒園，3公裡範圍內分布有馬駒橋實驗小學、馬駒橋中心小學等知名小學，5公裡範圍內有通州區馬駒橋學校、亦莊實驗中學。目前來看，即便按照亦莊新城標準來建造，也難以跨過教育這堵牆。畢竟，教育也是整個南城近年難以突破的一堵高牆。
但這點沒必要過度糾結，若一定要個好學區房，可以去東西海買老破小。當你一次買房能解決你當下或者未來5年內的第一需求，你就是成功的。
4.醫療。附近1km內即有兩三家中小型醫院，滿足日常需求，車行5.5km有三甲醫院同仁醫院。
5.環境。項目西北500米左右就是一個小公園，西行1.5km可到涼水河沿河公園，飯後遛彎還是愜意的，但此外也並無大型綠地。無功無過。
6.產品設計。一梯兩戶，75-139㎡的2-4居。戶型設計上，絕大大部分南北通透、格局方正緊湊、起居動線動靜分明。部分戶型的客廳還有270°轉角全景飄窗，精裝修交付。
以79平米的兩居戶型為例，比較驚豔，南北通透，主臥與客廳全朝南，且270度轉角窗，採光非常棒，但是這點對於家裝布局，會有更高的要求。主次臥分隔兩端，保障主臥的私密性。衛生間乾濕分離，家政間也不顯多餘，當然這樣的戶型即便是暗衛也已經很圓滿了。
另外本次開盤的還有同戶型的東西向78平，主臥和客廳朝西，次臥朝東，整體價格會差很多。
03、適應人群
從亦莊橡樹灣產品設計與宣傳亮點「6環內，價格最低的不限價商品房」，以及所處的馬駒橋板塊來看，項目瞄準的正是低預算剛需客。同等環線位置價格最低這點，確實如此，那亦莊橡樹灣到底是不是一個性價比超高的價格窪地呢？亦莊橡樹灣項目最低價3.3w起，但均價在3.6-3.8w左右，目前周邊次新二手房均價在3.3w上下，所以這個定價屬於市場常規定價而已，可別被廣告衝昏頭腦。
整體來看，項目本身不錯，所處板塊有一定發展空間，但目前看不到很大紅利，有上行空間，但周期偏長，3-5年期內基本享受不到軌交帶來的便利，但可以等S6開工取得些價格紅利。板塊周邊的剛需可以考慮，主城區上班族需要時間換空間與價格，投資或許可以考慮，但目前來看，可能有更合適的板塊項目，預期更好。