處分未成年人名下不動產,三種情形不宜辦

2021-01-21 中國不動產官微

按照《不動產登記操作規範（試行）》（以下簡稱《規範》）1.9.2要求「處分被監護人不動產申請登記的，還應當出具為被監護人利益而處分不動產的書面保證。」但處分未成年人名下不動產的登記申請，有三種情形存在與法律法規相違背之處，因而不宜辦理，值得從業人員注意。

監護人關係證明不齊全、不直觀的不宜辦。比如母親與年幼子女在同一戶口簿，但母親的配偶不在其同一戶口簿且只能提供結婚證的，不宜辦。因為結婚證僅能證明被監護人母親的婚姻狀況，而無法確認其母親的配偶是否為年幼子女的親生父親，即法定監護人。如無其他父子關係證明材料，即屬於監護人關係證明不齊全的情況。《規範》規定「監護人關係證明材料可以是戶口簿、監護關係公證書、出生醫學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或者人民法院指定監護人的證明材料。」由此可見，監護人關係證明需要明確、直觀，單純依靠推定、猜測等形成的結論是無法滿足登記機構合理審慎的核查義務要求。

監護人有多人，但只有其中一方到場提出申請的不宜辦。筆者認為，應由所有同一順序監護人共同提出申請，如年幼子女的父母同時到場，方能處理登記在未成年人名下的不動產。因為如今不動產單筆價值巨大，處分其名下巨額財產屬重大民事行為，必須謹慎對待。此外參照《民法總則》第23條「無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人」的規定，以及《規範》中「代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產的，全部代理人應當共同代為申請，但另有授權的除外」的規定，不同於「純獲利益」的為未成年子女買入不動產，處分不動產要求由所有同一順序所有監護人共同申請是十分必要的。

監護人將未成年人名下不動產贈與他人的登記申請不宜辦。《民法通則》第18條規定：「監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。」同時可參照2017年10月開始實施的《民法總則》第34條規定：「監護人的職責是代理被監護人實施民事法律行為，保護被監護人的人身權利、財產權利以及其他合法權益等……監護人不履行監護職責或者侵害被監護人合法權益的，應當承擔法律責任。」登記機構無法通過無償的贈與合同來確認處分被監護人名下不動產的登記申請是否「為被監護人利益」。因此對於監護人處分被監護人名下不動產的方式，值得登記機構注意。

最後，根據《未成年人保護法》第14條規定：「父母或者其他監護人應當根據未成年人的年齡和智力發展狀況，在作出與未成年人權益有關的決定時告知其本人，並聽取他們的意見。」此外，《民法總則》第18條規定「……十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。」由此可見，業界針對未成年人名下不動產處置的限定條件還有核查不同的年齡段、質押後的還貸主體是何人、甚至應核查工作經歷、是否唯一住房等多重要素。筆者認為登記機構不宜對各類民事關係進行過於深入的核查，但廣大不動產登記從業人員可就此類問題深入探討，以提高思想認識、提升服務水平。




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