辭舊迎新，按照中國的傳統曆法，中國人民將迎接庚子年——鼠年，然而14億中國人沒有迎來鼠年大吉、屬（鼠）你幸福等美好的開端，就積極投入到抗擊新型冠狀病毒疫情中去。在此，向奮戰在疫情一線的廣大醫生、衛生人員及抗擊疫情的其他人員表達深深的敬意。
疫情肆虐，除了給廣大人民健康帶來了傷害，也給我國的部分行業帶來了嚴重的影響，特別是對於大型購物中心廣場，因為春節期間的關停，造成了階段性經營困難。
-1月28日，王健林先生掌管的萬達商管集團宣布對全國各地所有的萬達廣場的商戶，從1月24日到2月25日內的租金及物業費實行全免。據業內預計，萬達商管集團將減免租金30億—40億元。
-隨後，保利商業、華潤置地、招商蛇口、大悅城控股、銀泰集團等眾多商業集團紛紛出臺免租金措施，與廣大商戶共同承受經營壓力。
-1月29日，美的置業旗下美的商業宣布，所有在管運營的購物中心實施租金減免計劃，減免所有商戶1月25日-2月24日共計一個月的租金及物業管理費。
-1月30日，新城控股宣布，旗下分布全國各地的吾悅廣場，對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金，實施減半政策，租金減免總額逾億元
-1月29日，富力集團宣布，免除2020年1月24日-2020年2月2日期間旗下7家購物中心商鋪的租金。
-1月29日，華潤置地宣布，對全國各商業項目(包括萬象城、萬象天地、萬象匯、五彩城、鳳凰匯)所有店鋪初一至十六的租金進行減免
-1月26日，保利商業發布公告，保利商業全國旗下22家購物中心年初一至年初六期間，減免品牌商戶6天租金。
-銀泰商業集團將免除購物中心休業期間的全部租金。
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從稅收角度看，出租不動產涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、企業所得稅等稅費的繳納，針對萬達商管集團等一眾商業集團出臺的免租金政策，是否對應的稅收也免?各稅收政策有什麼樣的特殊規定?下面為大家簡單的進行分析。
增值稅政策分析
營改增後，出租不動產業務屬於現代服務—租賃服務—經營租賃服務的不動產經營租服務，一般納稅人出租不動產按9%的稅率計算增值稅銷項稅額。那麼在租賃期內免收租金的政策，是否能免增值稅?或者視同銷售，需要計算繳納增值稅?
《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）第十四條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
從《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）稅收政策中的規定看，對商戶免收租金的形為，只對針對特定的對象群體，不能認定為用於公益事業或社會公眾為對象、而且是無償行為。從形式上看，符合第十四條第一款項視同的銷售的形為，單從本文件的規定，免收租金的行為需要繳納增值稅。
《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。
從《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）來看，本文第七條屬於針對財稅[2016]36號十四條的規定的免租行為這一特殊情況的一種特殊處理方式，即租賃雙方如在租賃合同中明確規定了免租期的，不需要視同銷售繳納增值稅。如沒有在租賃合同中規定免租期且規定日收費標準時，需要作為視同銷售繳納增值稅。
對於城建稅及教育費附加等附加稅費，根據當期實際繳納的增值稅按規定的稅費率進行繳納，此處不進行詳細分析。
房產稅政策分析
房地產產權所有人，根據不能管理形式需要按房產原值或取得的租金收入繳納房產稅，對於出租行為，按取得的租金收入繳納12%的房產稅，對於免收租金的行為，《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第二條規定，「對出租房產，租賃雙方籤訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。」
即在免收租金的期內，如租賃合同明確規定免租期的，對於產權所有人來說，不能免繳房產稅的義務，需要按房產原值繳納房產稅。目前各地稅收政策對從價計徵房產稅，一般都執行按照房產原值70%計徵1.2%的房產稅。
企業所得稅政策分析
《企業所得稅法實施條例》第十九條規定：企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條規定：根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
根據租金的企業所得稅政策，在企業所得稅中，租金的收入（所得稅收入）按合同或協議進行確認，如無其他文本佐證資料支持，萬達商管集團等商業集團宣布免收租金時，不免除繳納企業所得稅業務。
智慧源籌劃建議
根據以上稅收政策，萬達商管集團等一眾商業集團出臺的免租金政策，如合同或協議沒有規定免收租金及其他稅務保護性條款，依法需要按規定繳納增值稅、房產稅、企業所得稅，即使規定了免租期，也需要按房產原值繳納房產稅。
經初步估計，如處理不當（不考慮房產稅），萬達商管理集團大約需要額支付約9.5—12.7億元的稅費，稅費的負擔相當重。
針對上述萬達商管集團等一眾商業集團免收租金惠及商戶的政策，智慧源的稅務諮詢專家給出如下籌劃建議：
1、各商業集團與各商戶籤訂租賃補充協議或合同；
2、租賃補充協議或合同不體現免租期；
3、協議或合同內容規定2020年前三月按季度收取租金；
4、2020年1季度收取的租金的數額為按季度天數全額計算的租金減除免收的租金。
經此籌劃，可解決因免收租金引起的增值稅、房產稅、企業所得稅巨額繳納風險。
本文為智慧源原創文章，作者系智慧源諮詢師，轉載自微信公眾號：購物中心資產管理，版權歸原作者所有，不代表本平臺觀點，轉載好文目的在於增進業界交流。