天津的「雄安速度」來了！
不是甩鋼辦鐵提虛勁，過去2年，天津無論在基建上怎麼慢，都擋不住一個項目的超長發揮——天津國家會展中心。
01
就一個字：快！快到讓人窒息。
2019年3月，舉行開工儀式。
2019年4月，100臺樁機全面開動，24小時作業施工。
2019年5月，17臺塔吊投入使用，轉入土建施工階段。
2019年6月，200餘臺混凝土運輸車，不分晝夜澆築。
2019年7月，第一榀V型桁架安裝完成，前8館鋼構施工。
2019年12月，幕牆第一施工段腳手架搭設完成。
天津國家會展中心實景
即便今年遇到疫情，也在2月20日之後急麻利兒的開工了。
一頓操作猛如虎，今年年底一期就交付，明年6月開首展。
這麼大個傢伙， 兩年就完事了。
這速度！簡直要對天津刮目相看，交卷時間擺在那，也是可以快起來的。
時間緊只是一方面，最關鍵的還是規格高，「待遇」就是不一樣。
否則怎麼修地鐵的速度就完全是另一種畫風呢。
天津國家會展中心實景
2011年底，國家商務部與天津籤訂框架協議，共同建設國家會展中心（此處省略一萬字）。
翻譯成能聽懂的話就是，天津國家會展中心，是商務部確定的第三個國家級會展中心，厲害。
所以，它的進度不是天津自己就能決定的，身位也比別人高出半拉。
以國家會展中心為核心的大國展板塊，也就此形成。
在天津，板塊的建設哪有倒計時啊，但大國展是個例外。
首展時間線壓在面前，倒逼城市界面、路網交通必須有翻天覆地的升級。
這種城市質感，與其它板塊完全不一樣，別人想學都學不到。
不說別的，到時候道路兩邊是不是得彩旗招展、鮮花錦簇、熱熱鬧鬧的？
所以，從明年開始，大國展板塊將一波又一波的進入「引爆周期」。
第一波「引爆力」就是明年6月的首展，已經可以預定展位了。
不用掐指算了，整個大國展板塊也勢必成為明年天津樓市的熱點。
同樣都是腰間盤，它最突出。
02
OK，你是不是覺得我下一步就要開始說樓市了，房價有潛力……吧啦吧啦……
嚼完50斤資料後，才領悟到國家會展中心的真正意義，普通板塊根本玩不起。
它不是一個純靠賣地生存的板塊，人家總投資175億，賣地那點渣渣錢算不了什麼。
斥巨資建天津國家會展中心，還有更深的潛臺詞。
實打實的創造GDP
城市的經濟發展肯定是多維度的，會展經濟也是一方面。
會展經濟利潤大約在20-25%，算是低成本、高收入、高贏利的行業。
經濟拉動係數高達1:13.6，相當於投入1億元，帶動上下遊相關產業營收達13.6億元。
所以，幾乎每個大城市都有會展中心。
天津的是國家級別的，能承辦的會展覆蓋面更廣，將來沾光的不僅是津南區、大國展板塊，更是全天津。
帶動基礎設施建設
辦會展，肯定需要相關配套，如果是國家級的，要求更高。
會展業越發達的地方，相關配套設施越齊全，經濟也越發達。
人來了，總得能通勤吧，得有地方消費、住宿吧，地鐵、商業、酒店都是必須的。
天津早把地鐵修好了，接下來就是各種路網的打通，酒店綜合體的建設。
修路慢？那是別的地方，大國展板塊絕對不可能慢。
天津新版規劃中明確，將打造「大空港、大會展」的格局。
在空港板塊與大國展板塊之間修一條機場大道，拉近兩個功能區，目前津南段已經啟動。
這是個「神來之筆」，給國家會展中心輸入更大的交通優勢，連廣州都沒做到。
產業聯動，增加就業
這是最關鍵的一方面。
會展業的產業關聯繫數能達到1:9，它能將人、旅遊、金融、廣告、房地產等產業聚集在一起。
如果舉辦會展，都需要什麼？
餐飲、酒店住宿、交通、旅遊、翻譯、印刷、通信、娛樂……這些都是會展的間接產業收入。
比如葛沽，據了解將定位為給會展做廣告印刷類的產業，這就能拉動一個板塊的經濟。
還能帶來什麼呢？就業！
每增加1000平米的展覽面積，就能創造近百個就業機會。
人越來越多，區域價值也越來越紮實。
近10年來，廣州國家會展中心每年為廣州攬財550-748億美元，帶動200萬人就業。
提升天津的運營能力
這個說的就有點大了，但確實這個理兒。
會展本身是外向型非常大的產業，規模要與城市運營能力相匹配。
既然要舉辦國家級會展，那對天津的公共服務水平、能力、層次、效率都有比較高的要求。
這也算是逼著天津進步吧，確實需要推一把。
03
有了國家會展中心，就只知道糾結房價，這格局有點小了吧。
但還是要說一下，畢竟房地產也是會展相關行業的一部分。
天津確實與廣州、上海不是一個量級的，所以不能簡單的歸結為：廣州、上海房價怎麼走，天津就會怎麼走。
何況它們還都經歷了2016年的大行情。
不過倒是可以參照廣州、上海國家會展中心對周邊的輻射規律。
廣州國家會展中心選址在琶洲之前，區域樓市發展遠落後中心地區。
定址之後，特別是2002年會展中心第一期竣工並啟用之後，周邊房產開發建設逐漸活躍；
從2003年開始，中洲中心、保利國際廣場、香格裡拉大酒店率先開工建設。
隨著會展商圈的成熟，帶動了琶洲外圍區域的房地產發展，投資規模不斷擴大。
廣州琶洲國家會展中心建設前後
在住宅價格方面，2002年廣州國家會展中心開建時，周邊的雅郡花園開盤均價4300元/平米，現在二手房均價59000元/平米，漲了13倍。
2002年廣州整體房價4143元/平米，現在28605元/平米，只漲了7倍。
另外，商業地產受會展影響也很大。
2019年，琶洲甲級寫字樓租金約176元/月/平，增幅遠超珠江新城、天河北和越秀。
空置率僅為3.3%，是四大板塊中空置率最低區域。
回到天津，在今天的樓市中，如果說國家會展中心一建成，房價立馬漲，那就是瞎扯。
也有人說，會展中心不能算生活配套，誰平時沒事去會展中心溜著玩？說的對！
會展中心不會給業主帶來直接的便利，所有的價值都是間接的。
它會從多個維度疊加利好整個板塊，最簡單的道理，人多、產業多、錢多的地方，房價肯定樂觀。
我們不是國展吹，也不是國展黑，它的能量到底有多大，還要看後勁。
但對於大國展板塊來說，至少它有故事、有概念、基礎設施正在做，有跳脫出來的可能性。
04
問題來了，在天津，到底誰才屬於大國展板塊？
自從國家會展中心開始建設，只要是津南區的，都說自己能受國展輻射，連天嘉湖、小站都往上貼……
事實上，肯定是越臨近「暴風眼」，受輻射力越強。
我們來看看廣州是怎麼規劃的。
廣州大國展板塊是長條型，北側是珠江，南側是黃埔衝，都是自然河流。
以國家會展中心為核心，緊鄰的外圍是酒店、寫字樓、商業購物、體育公園；東、西兩側為居住社區、公園等。
從房價高低水平能看出，它的輻射是東西向的，衰減半徑大約5公裡，對於南側片區的影響比較小。
天津大國展板塊的規劃與廣州特別像，都讓人懷疑是不是copy過來的。
如果按照東西向5公裡的輻射半徑，天津的大國展板塊範圍大概是：
西至洪泥河，東至雙橋河（剛好是地鐵1號線最後一站附近）。
其實說到底，能否被輻射到，主要取決於交通動線、生活關聯度。
國展大道是一條從國家會展中心「長出來」的路，以它為軸線，大致串起了4個組團。
目前僅有國展核心區、國展西啟動了。
雙城管控區組團原規劃與廣州大國展板塊一樣，是個體育公園，但在天津新版規劃中，被改為居住組團。
國展核心區組團—會展中心+平衡地
會展部分主要包括大型展覽館，綜合配套區包括酒店、商業、會議、辦公與餐飲，將形成一座城市地標建築群，有天際線的那種。
天津國家會展中心配套區效果圖
大國站板塊內將配套50多家酒店及賓館，展館配套3家星級酒店，包括萬豪酒店、福朋喜來登酒店以及國家會展中心津園賓館。
其中國家會展中心津園賓館首展時即可運營，萬豪酒店、福朋喜來登酒店2022年投入使用。
國家會展中心津園賓館效果圖
參照廣州和上海會展中心的發展模式，平衡地是會展的配套補充，以住宅為主，規劃人口2.5萬人。
天津國家會展中心平衡地效果圖
平衡地的宅地距離國家會展中心最近，是「親兒子」，也是大家最關注的。
目前還沒有掛牌，只亮相了4宗居住用地（容積率1.8-2.2）和2宗商業用地。
能看出來，政府是有些惜售的，至於樓面價，估計不會比海教園、國展西便宜。
但是從廣州大國展板塊的房價來看，有一個問題。
房價最高的，反而不是緊鄰會展中心的，而是在距離會展中心大約2公裡的位置。
比如緊鄰會展中心的珠江大家庭花園，二手房均價4.4萬/平米；
但距離2公裡左右的保利天悅花園、雅郡花園，能賣到6-7萬/平米，這幾個小區同樣都是2003年建成的。
當然，也與社區本身的產品定位有關。
不過，從掛牌房源可以看出，「安靜」這個標籤很重要，是房東們主打的廣告語。
證明，在大國展板塊，鬧中取靜的房子，或許是最有價值的。
廣州琶洲二手房小區掛牌房源
國展西組團—居住小城
如果這麼說來，國展西組團是比較靠譜的。
沒打算給誰做廣告，咱就事論事。
國展西的規劃、配套是不錯的。
地鐵1號線洪泥河站已經通車，師大二附小、實驗中學津南分校也確定了，還規劃有商業用地，相對於其它板塊，很有優勢。
最近國展西的勢頭也挺猛，一方面是項目越來越多。
以前只有美的雲熙府的時候，幾乎沒什麼聲音。
現在中鐵建花語天著、大華國展公園世家等都來了，後面還有地塊出讓，關注度上來了。
另一方面，國家會展中心逐漸兌現，首展時間定了，大家也越來越認可。
國展西組團效果圖
此前，國展西的地價與天津大道以南辛莊一樣，這是有問題的。
因為國展西確實處於國展的輻射軸線上，應該比天津大道以南的地價貴一些。
只不過，熊市下，任何利好都會比吞噬。
現在大國展板塊的住宅只有國展西啟動了，所以，明年隨著正式首展，國展西組團一定是樓市的熱點。
目前大國展板塊沒形成自己的商圈，日常消費還要依靠天津大道以南的永旺夢樂城。
而且未來很長一段時間，這個大型MALL都將作為大國展的商業支撐。
10萬人才撐得起一座MALL，顯然大國展板塊暫時做不到。
津南永旺夢樂城實景
05
很多人都說大國展板塊前景遙遙無期，到現在還有很多荒地，這也是事實。
不過值得我們興奮的是，明年6月的首展，就是它「開獎」的時候了。
它的「引爆周期」也不會僅止於首展，這只是第一波。
2022年，二期場館也要建成了，接下來會出現一個又一個的「引爆點」。
一個新板塊能否快速崛起，並且長得足夠優秀，離不開兩種力量：
一是行政主導，這方面，國家會展中心一點問題也沒有。
就說一點，天津國家會展中心（天津）有限責任公司董事長，是國家商務部直屬單位——中國對外貿易中心的黨委書記。
能級有多高，不需多說。
二是產業主導，175億投下去了，會展經濟一定會被放在天津重中之重的位置上。
大國展板塊的「表現」，明年我們拭目以待，目前看來，各方面決心都很大。
期待國家會展中心，能祭出天津影響力的巔峰，成為一張靚麗的城市封面！