最近五四北板塊也算是上了一波福州樓市的熱搜，其中大降價的工抵房，動不動就出來的內部價，以及由於降價出現的剪刀門鬧劇。為何五四北價格會降這麼多。正好最近聊了比較多五四北板塊的新盤，今天來個板塊分析。
板塊內部區域劃分
對於五四北板塊，個人根據新盤分布總體把它劃分成三個區域：
1.琴亭&地鐵沿線：這是五四北最早開發的區域，同時由於地鐵加持，加上距離市區較近，總體的均價也是板塊最高。代表盤：魯能公館
2.戰坂區域：算是前3年開發的區域，本來依靠地鐵三號線的規劃，成了土地熱區，在17年出現了不少樓面價2W以上。代表盤：天空之城
3.泉頭楊廷：作為五四北的外擴區域，藉助北二通道以及新店外環路，更是打出了新五四北的口號。代表盤：綠城柳岸曉風
安商房拉低板塊價格
對於近期的工抵房和內部價，相信大家有關注的會發現，大部分集中在安商房樓盤。簡單分析了一下，目前五四北高配比安商房：湯斜華郡、榕發夏荷郡、旭輝榕宸天著、三迪雅築楓丹、新榕金嵐秀山等。
由於這些安商房全是安置房和商品房混合一棟樓的樓盤，與其說安商房不如直接說安置房，由於拿地的樓面價基本在8000-10000，對比安置房對接價15000，開發商基本在建造完成的時候已經保障了資金回籠。由於現在市場普遍對這種高配比安商房接受度較低，開發商既然成本不高，所以為了儘快清盤就開始了大力度打折，就出現了最近的工抵房，內部價，看上去五四北的板塊均價好像只有2w左右。
但是深入分析，思考一個問題，假如告訴你安置房2w，旁邊商品房26000，大家是否會覺得在合理範圍嗎？但是由於安商房的性質也依然是商品房，所以很容易在聊到五四北的時候，不少會直接說五四北現在XX新盤就2w不到了，從而給人感官感覺就是五四北目前均價就是2W左右。
可以說安商房的出現，對五四北17年樓面價到達2w以上有了很好的抑制作用，同時由於高配比安商房的存在，對於整個板塊的均價下拉也是非常巨大。
地鐵坑害的戰坂
對於戰坂區域，前幾年一直宣稱地鐵三號線，奈何規劃沒落地，對於當年拿地的開發商，其中不少也是受了地鐵溢價的影響，當然目前早幾年的高價地新盤，依靠純商定位，均價25000-28000，也去化了不少。目前戰坂幾個高配比安商房的出現，對於整個板塊的價格拉扯也是巨大。
當然對於購房者而言，既然目前沒有地鐵落地，是否考慮過一個問題。假如自己是以無地鐵落地的價格買入，後續假如地鐵3號線，甚至10號線落地，那戰坂區域也將變成雙地鐵加持，對於預期會有較大的增值，當然從目前的地鐵建設到開通，估計這個預期應該短時間也內無法立刻落地，只是對於部分購房者做一個思考建議。
盲目拓展的楊廷
說到泉頭楊廷區域，板塊的下跌，不僅僅是因為安商房的拉扯，其中主要原因還是因為自身配套，區位較差。板塊的部分純商盤當年也是以2w左右的地價拿下，但是去化對比戰坂的部分純商而言，可以說是有較大的差異。
最近更是有戲稱「楊廷三傻」——綠城柳岸，龍湖雲峰，熙悅府。當然還有拿位置稍遠的豪豬坑做調侃以高價買入這個區域的購房者。
板塊價格分布情況
最後聊聊五四北的價格，由於近期安商房的大降價，可能會給人感覺五四北僅僅只值2w，但是對於一個板塊而言，價格肯定會有一個範圍。雖然五四北是三環外的板塊，但是距離市中心鼓樓並不遠，所以這邊依然是不少鼓樓的剛需外溢購房選擇。
從目前的價格分布來看，以琴亭靠市區和地鐵沿線的次新純商盤均價在27000-32000，再就是戰坂的部分純商新盤均價在26000左右，接著就是楊挺的純商新盤22000左右，最後就是高配比安商房均價在2w左右，當然個別位置一般的已經到了2w以下。
最後對於目前五四北的庫存以及未來預期，決定後面再寫一篇，當然對於五四北的價格範圍，大家可以根據自身的選擇，以及考慮樓盤的品質和周邊配套做考慮。當然目前板塊庫存較大，建議多看多對比，非常滿意之後再考慮下手。