鄭州房地產市場的慘澹已經寫在臉上。
主城區也在不斷失守，上周，大熱項目華潤凱旋門拿出了17000元的特定戶型特價房，沉寂許久的融創金水府也祭出了15000-16000元/㎡的特價房。
而環鄭早已全部淪陷，滎陽5100元/㎡的裕華行園，平原新區5XXX起的融創文旅城都將環鄭拉入5字頭房價行列。
這次則是港區！
1
港區近期大熱的項目是剛剛入市的旭輝空港時代！5800元/㎡的價格將港區底褲扒的一乾二淨，特別是南港的市場搖搖欲墜。
目前旭輝空港時代和建業雲境的售樓部都在雙鶴湖中央公園，一牆之隔。
雙鶴湖中央公園
其中，建業雲境在售價格已經從近1萬落到8000+元/㎡，而旭輝空港時代只有5000+元/㎡，建業難過的像是心頭塞了一把刀。
旭輝空港時代區位
旭輝空港時代之所以賣的如此便宜，其特殊性在於，雖然屬於航空港區規劃範圍，但卻是開封尉氏地塊，樓面價格只有建業的1/4。
目前來說，港區並不是行政區劃，共有7個戶籍室，其中，鄭港戶籍室、新港戶籍室、龍王戶籍室、八千戶籍室是從新鄭市劃入，三官廟戶籍室、八崗戶籍室、張莊戶籍室是從中牟縣劃入，在這些地方落戶的人，戶口本列印的是新鄭市或中牟縣，實際歸鄭州市公安局直接管轄，屬於鄭州市戶口，孩子學習報考及社保繳納待遇享受鄭州市內九區戶籍的相關政策。
而旭輝空港時代所處的尉氏地塊，最大的問題是房本和戶籍，都屬於尉氏，不屬於鄭州，這也是其賣的便宜的重要原因。
浩創梧桐華府特價房
浩創也是價格屠夫。
從新鄭殺出的浩創，南龍湖項目、孟莊項目、再到南港浩創梧桐華府，一路都是價格戰和渠道戰的慘烈。
目前，浩創梧桐華府均價7200元/㎡，但可以5年10次分期，政策衝擊力還是比較大的。
整個港區在超大供應量存量競爭當中，個別新項目以超低入市價格，打碎了港區原有的生態平衡，價格順著一路踩踏。
自2018年開始，港區價格就穩步下跌。
北港從原有12000+元/㎡ 、10000+元/㎡、9000+元/㎡，一路變成了現在的9000+元/㎡、8000+元/㎡、7000+元/㎡；
南港則從原有的10000+元/㎡、9000+元/㎡，一路變成了現在的8000+元/㎡、7000+元/㎡、6000+元/㎡、5000+元/㎡。
目前，北港正商雅庭華府8400+元/㎡、興港永威和園9000+元/㎡、正弘中央公園9000+元/㎡。
正商雅庭華府特價房
南港永威望湖郡、永威雙鶴湖畔、建業雲境、招商公園與湖8000-9000+元/㎡。其中，招商公園與湖還有7000+元/㎡的團購房。
2
港區房地產市場只是港區發展的一個剖面，港區的發展已經到了最艱難的時刻。
鄭州雙城規劃
2013年3月7日，國務院批准《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃（2013-2025年）》，規劃面積415平方公裡，規劃人口260萬人，標誌著全國首個航空港經濟發展先行區正式起航。
港區的先天條件有幾個客觀現實：
1、距離鄭州主城30公裡；
2、雙城發展模式全國尚未有成功案例；
3、港區規劃面積415平方公裡，而鄭州中心城區建成面積651平方公裡；
4、港區現常住人口85萬，規劃2030年常住人口125萬，2040年260萬。鄭州主城區現常住人口750萬。
這幾個先天現實其實決定了：
1、30公裡的距離，主城區到港區的自然導流很難；
2、作為航空城，必須有自己獨立的非常強大的發展引擎，要不然起不來，全國都是這樣；
3、港區的規劃面積天然過大，土地充足也代表著供應充足；
4、港區有鄭州中心城區2/3的面積，卻只有1/9的常住人口，天然的供過於求。
從房地產角度來說，港區是天然不適合炒房的，因為房產投資的變現都在存量階段價值最大化。
而港區將在未來20年都是搏增量階段。
我們舉個例子：
2020年一年港區其實沒有太多值得關注的土拍，最近一次值得關注的是2018年南港雙鶴湖片區的土拍大戰。
2018年7月23日，南港土拍，招商、興港、鄭煤、天鑫、建業、紛紛拿地。
招商樓面價5486元/㎡，興港樓面價5322元/㎡，鄭煤樓面價5587元/㎡、建業樓面價4518元/㎡。
這些項目統統站崗、統統是不賺錢的！
3
從2018年7月-2019年7月是港區土地的高峰供應期。
數據來自國策評估
2019年第二季度鄭州土地供應，數據來源國策評估
其中，2019年鄭州第二季度土地供應，航空港區土地供應佔比14.5%，繼滎陽、新鄭之後位列鄭州第三。
2019年第三季度鄭州土地供應，數據來源國策評估
2019年鄭州第三季度土地供應，航空港區土地供應佔比35.64%，位列鄭州第一。
所以港區的供應很大。
貝殼研究院出具的重點城市購房群體中省內客戶佔比，鄭州市購房客戶省內客戶高達93.4%。
整個鄭州市場就是省內虹吸效應的典型，而港區的客戶群體就是這麼多年一大批單位搬遷、產業導入帶來的購買力，一部分投資客以及地市客戶帶來的購買力。
目前，鄭州市主城的投資客已經大幅度衰退，潛在問題開始爆發。
4
港區的攤子鋪的太大了。
航空港區總體規劃
港區415平方公裡的發展幾乎是全面開花的，南港到北港開車就需要40分鐘，但是南港的基建完成度已經有70%。
而且，港區基建是重型投資，比如園博園、雙鶴湖公園一期工程投資就將近48億，而且採用了地下高標準的綜合管廊。
港區實拍
鄭州600多平方公裡發展了幾十年，而港區剛剛7年，南港才4年，框架已經全部搭好。
那麼，港區的投入確實需要土地財政去補充，而土地從一級市場到二級市場又需要充足的購買力，當下的鄭州購房客戶已經對港區逐漸失去興趣，地市購房者成為港區的新增渠道之一，但遠遠不夠。
最後，所有的問題又開始指向人口的問題，而人口的問題最有效的解決辦法就是產業，產業帶來充沛的人口，也能帶來高質量的購買力。
港區產業規劃圖
上圖是港區的產業規劃圖，仔細比對下港區的產業填充之路，道阻且長。
前幾天，我們發布的《中原科技城籤約1000億元，這三個區域受影響最大！》中講到了一個重要的事情——區域產業的內捲化。
鄭東新區需要大力發展北龍湖、中原科技城、中原科技帶；
高新區想大力發展雙湖科技城；
常西湖新區也想產業興城，大力發展中原科創綠谷；
現在港區引進產業甚至已經變成了在鄭州內部「挖牆腳」，和其他區域比招商條件，比如高新區的個別上市公司，已經將總部搬遷到港區。
這就是前文我們為什麼說，作為航空城，港區必須有自己獨立的非常強大的發展引擎，要不然起不來，全國都是這樣。
產業！產業! 產業！港區的發展到了最艱難的時候，產業才是唯一的突圍之路。
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