樓市新政導致房價下跌預期不斷加重,曾經和鄒建民並肩作戰過的炒房客們最近越來越焦慮。鄒建民也經常會在三更半夜接到朋友們打來的電話,詢問操作建議。
鄒建民在坊間有個不小的頭銜:深圳投資客的「鼻祖」。
在國務院房地產調控政策連續出臺前後,部分投資客聞風而動,試圖套現離場。鄒建民在接受《第一財經日報》採訪時說:「最近幾天我能感覺到明顯不一樣,一些投資客開始幾套乃至幾十套成批往外拋,但價格卻比市場價低了不少。」
投資客恐慌性拋售
鄒建民名氣大,一方面是因為他自稱擁有「一年倒手三四十套房子且從未失手」的驚人戰績,另一方面則是因為他投資理念自成體系並能說敢言。面對房地產高壓政策,鄒建民給圈內朋友的建議是儘快拋盤出貨,而他此前已全身而退。
業內機構與鄒建民持有類似的研判。根據中原地產市場部預測,一些房價上漲過快的大城市將立刻停漲,部分郊區房價將立刻下調;50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源,房價很可能在年內出現下調20%至30%的現象。
4月17日,手中握有近十套房子的韋勝懷急忙找了幾家地產中介,把現有的房源全部都掛了出去,且註明價格可以協商。韋勝懷陷入前所未有的恐慌:「本打算兩會之前把房子都賣出去的,但後來猶豫了一下,沒想到這次調控政策竟然這麼嚴厲。」
已經獲利的投機客選擇拋售以求落袋為安,而高價進場的投資者因擔心樓價下跌也加入拋售隊伍。投資客恐慌性拋售帶來中介機構的二手房源明顯增多。急於促成交易的中介業務員又開始上街攬客。一些「低價出售」的銷售廣告也紛紛出場。
市場上甚至有傳言說深圳有投資客一次拋售百套房源,繼而又傳出深圳一個投資客拋盤680套房。鄒建民說,他所認識的投資客大多在兩會前就拋售了手裡的房產,沒有跑完的人開始恐慌了,但也有一些人還抱有幻想。
世聯地產(002285,股吧)董秘梁興安在接受本報採訪時說,決定投資客取捨的因素在於市場預期和能否利用財務槓桿。顯然,國務院連續出臺的房地產調控政策既引發了房價下跌的市場預期,也嚴重限制了投資客的財務槓桿利用空間,投資客賴以生存的兩大基石都面臨落空。
據鄒建民介紹,深圳樓市在2006年以後出現了一大批的投資公司,就是由幾個投資人集中資金成立的一些投資公司,整批拿下一些房子,同時從人才市場招來的業務員,通過發小傳單、舉牌子等各種形式銷售買進的房子。「這批人我也找他們聊過,他們確確實實在前一段時間政策沒有出來之前已經賣的七七八八。現在手上剩下幾十套,也是說準備繼續往外賣,賣完後就散夥不玩了。你平時在馬路上、十字路口、商店門口會看到很多人在派發小傳單,說不定就是投資公司的業務員。」
房地產市場去年實現「V形」反彈可謂令投資客異常振作。來自世聯地產的統計顯示,投資者在去年3月份開始陸續回到樓市,6月份開始一些樓盤投資客戶的比例已超過五成,部分樓盤甚至高達80%。到2009年底,投資者已經成為深圳樓市主要的需求力量。
而根據深圳中原地產的分析,目前深圳的投資客中香港投資客佔20%,非深圳的外地投資客約佔30%,而深圳最為主要的投資客是深圳本地人,約佔50%以上。
如今樓市新政引發強烈的觀望氣氛,市場成交量已經出現明顯萎縮。深圳房地產信息網監測顯示,4月18日全市住宅共成交101套,4月19日全市住宅共成交73套,4月20日深圳市住宅共成交60套,成交量逐漸縮減。而僅在早前一周,深圳新房成交量還維持在平均每天150套左右。深圳中原地產總經理李耀智則表示,目前市場上看房客和成交量都減少了80%左右。
在鄒建民看來,深圳的許多樓盤已經失去了投資價值。他舉例說,在深圳一套價值100萬元的房子,每月租金大概才2000多元,即便是拿到七折優惠利率每月還要給銀行4000多元,月租不抵月供。「房子的建安成本大概也就是每平方米2000元,再加上土地成本,每平方米房價賣6000、7000元已經賺得能笑掉牙。剛性需求是有限的,但投資的力量是無限的,深圳的房價就是由投機力量推高的。」
政策調控帶來投資客和購房者之間的關係急劇逆轉,鄒建民通過房價收入比和租售比測算認為,今年將是深圳樓市重新走向拐點的一年,而未來3年房價都將持續下跌,跌幅甚至會達到50%。「現在的炒房客雖說更加有實力和理性,但是只要房價一跌下來,拋售的瘋狂不會亞於通宵排隊買房。」
世聯地產董事長陳勁松在接受本報採訪時也表示,調控政策會對樓市造成重大衝擊,一些高房價城市的二手房市場將會首先出現拐點。
按照規律,一段時期的觀望之後必然是投資客率先破局。樓市前景難測,而鄒建民的態度一直非常堅決:「即使略低於市場價也要賣,一定要跑得快。」對於準備進場抄底的敢死隊,他再三告誡:「現在已經不是炒房,而是賭房,只有賭徒才會進場。」
(責任編輯：汪明峰)
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