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Public Storage（簡稱「PSA」）是一家總部位於加州格倫代爾的美國國際自助存儲公司，是一家以房地產投資信託(REIT)的形式運營的公司。它是美國最大的自助存儲服務品牌，擁有並經營著約1.6億平方英尺的存儲空間，存儲空間分布在2400處房產中，總面積超過了排名次於PSA的三大競爭對手之和。PSA的名字和無處不在的橙色招牌使它具有巨大的品牌認知度。它還擁有一家辦公園區子公司42%的股份，銷售包裝用品，並提供其他服務。作為一個REIT，它是由房地產投資者擁有的信託公司，投資者可獲得公司90%以上的利潤作為投資回報。
一、Public Storage概況及起源
Public Storage Inc.由B. Wayne Hughes和Kenneth VolkJr.於1972年創立。1989年，該公司利用房地產有限責任合夥企業(reps)投資者的資金，在全球1000家門店開展業務。1995年，當存儲股權與公共存儲合併並採用其名稱時，這家私營公司被重組為一家公開上市的REIT。2006年，它以55億美元收購了Shurgard存儲中心。從那以後，Shurgard就被分拆給了一個獨立的上市實體，其中PSA保留了公司36.6%的股份。
公共存儲的想法是由南加州房地產開發商B. Wayne Hughes在20世紀70年代初提出的。在德克薩斯州的一次旅行中，他觀察到，當地房地產開發商在達拉斯和休斯頓以外的地區建造迷你倉儲設施的運營情況良好，所以他把自我儲存的概念帶回了加州。Hughes與Kenneth Volk合作，兩人於1972年8月以50,000美元的初始投資成立了SPA，最初將其稱為「私有存儲空間公司」。
第一座倉庫建於1972年，位於加州的埃爾卡洪。根據Hughes的說法，「私有存儲空間公司」讓人們誤以為它是私有的，所以這個名字被改成了「公共存儲」，以匹配PS的縮寫。創始者最初計劃建造倉儲倉庫作為臨時收入來源，直到土地變得更有價值，可以重新開發作其他用途為止。
然而不到三個月，第一家店的出租率就達到了35%。這些門店的租金和公寓或寫字樓差不多，但建造和維護成本要低35%至50%。物業管理子公司成立於1973年，名為公共倉儲管理有限公司。
創始人Hughes不偏好貸款，他主要通過房地產有限合夥企業(RELPs)為購買和開發新房產提供資金。最初，Public Storage建立倉庫，並以開發費的形式出售給獨立的RELP。公司自己的RELP名為PublicStorage Partners Ltd，成立於1975年，兩年後以300萬美元的投資完成了第一筆交易。Public Storage用現金收購物業，建設自助存儲設施，然後用物業的收益回報投資者，賺取一部分利潤。Public Storage Inc.也從每筆交易中獲得了部分收入。
由於南加州房價上漲、高出租率和倉儲租金上漲，早期投資者的回報是他們的三到四倍。到20世紀80年代中期，PSA每年能籌集2億到3億美元的投資。在上世紀70年代和80年代，由於貸款利率上升，該行業的大部分業務停止了增長。20世紀80年代中期，公司投資資金被用於在加州以外建設迷你倉儲倉庫，即美國39個最大城市。由於新競爭增加了房地產成本，降低了消費者租金的上漲速度，該公司在上世紀80年代中期的增長速度有所放緩。
到上世紀80年代末，PSA開設了第1000家公共存儲場所，規模是其在美國市場上最接近的競爭對手的3倍。到1989年，20萬投資者共投資了27億美元。公共存儲作為一種房地產投資工具，幫助推廣了自存儲業務的使用，並成為運行時間最長的RELP投資工具之一。
據《金融世界》(Financial World)報導，到1989年，隨著稅收改革法案減少了relp的稅收優惠，PSA所依賴的房地產有限合夥(RELP)市場「幾乎消失殆盡」。PSA於1990年12月，與5個合作夥伴於12月轉為房地產投資信託基金(REIT)。1995年，PSA及其子公司與其自存REIT存儲股權公司（REIT Storage Equities Inc.）進一步合併，重組為一家名為Public Storage Inc.的REIT。
PSA在本世紀初穩步增長，2005年被納入標準普爾500指數。在2006年以55億美元收購了Shurgard存儲中心，收購了624個存儲設施，其中141個位於歐洲。2010年3月從A-American Self Storage收購了30個存儲設施。
當今，PSA是世界上最大的擁有、經營和開發自儲設施的公司。PSA在美國各地的近2400個存儲設施為100多萬客戶提供服務。PSA是標準普爾500和英國「金融時報」全球500強的成員，是紐約證券交易所交易的普通股和優先股。
二、股權結構
圖1、2017年12月31日，5%以上股東情況
圖2、2018年12月31日，5%以上股東情況
截止到2018年12月31日，The Vanguard Group 一直是 PSA的最大股東，持股比例為11.29 %，相比於2017年12月31日，前三大股東持股比例基本保持穩定，表明大股東對PSA經營的認可和肯定。
三、Public Storage主要經營活動
（1）自營倉儲業務。PSA收購、開發、擁有和經營自營倉儲設施，提供按月租賃的倉儲空間，供個人和企業使用，是美國最大的存儲設施所有者和經營者。截至2018年12月31日，公司擁有2429個存儲設施，在美國38個州有1.62億平方公尺的存儲空間。
表1、PSA在美國的存儲設施數量及面積
（1）輔助業務。PSA為客戶在自營倉儲設施內存儲的貨物投保損失保險，並在自營倉儲設施內銷售商品，主要是鎖具和紙箱。
（2）對商業區的投資。PSA有商業園區有限公司（PSB）42%的股權，PSB是一家公募房地產投資信託基金，擁有、運營、收購和開發商業地產，商業地產類型主要是辦公園區、工業園區和多租戶公寓。截止2017年12月31日，PSB公司擁有並經營著280平方英尺可出租的商業地產面積。
（3）投資Shurgard Europe。PSA持有Shurgard Europe49%的股權，Shurgard在西歐7個國家擁有232個自助倉儲設施（共1260萬平方英尺），以Shurgard品牌運營。
表2、Shurgard Europe存儲數量及面積
PSA也為第三方機構管理著大約27個自助倉儲設施，並且正在致力於尋求第三方經營管理，以擴大公司品牌知名度和增加經營收入。
四、收入和成本基本狀況分析
2017年PSA營業收入同比增長3%，2016年的營業收入同比增長5.8%，2017年全年增長趨勢放緩，因為整個國家所有的市場需求都出現疲軟，導致新租戶的租用率下降，同時PSA缺乏定價權。這種疲軟主要是當地的經濟狀況欠佳，並且，在有些市場，尤其是亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、芝加哥、達拉斯、丹佛、休斯頓和紐約，其他企業新建的自助倉儲設施供應增加。總體看來，夏天對倉儲的租用需求高於冬季，需求波動是由包括整體經濟在內的各種地方和區域因素造成的，同時受到新的其他企業自存儲空間供應量以及自存儲替代方案的影響。
PSA正在採取一些行動來提升市場需求量，包括（1）增加市場營銷，尤其是網際網路營銷策略（2）適當降低租金，繼續向新租戶提供租金折扣。這些策略能夠對短期收入產生增長的刺激，但是對長期收入趨勢有負面影響，因為促銷成本和折扣成本增加。
2017年PSA的運營成本同比增加3.4%，主要是由於物業稅費、廣告費用、維修保養費用增加。2017年財產稅支出同比增長4%，主要是因為物業有較高的評估值。預計以後年度財產稅支出將繼續增長，因為評估價值和利率都大概率會提高。2017年PSA的員工工資同比增長1%，預計以後年度將因為通貨膨脹率導致增長率進一步提高。廣告和銷售費用主要是網絡廣告、電視廣告和電話接待中心的運營費用。2017年廣告銷售費用同比增長10%，主要是由於網際網路銷售費用大幅增加。
（編者註：本文主要內容來源於PSA年報、PSA官網及其Wind）
大勢
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《用「技術之匙」穿透資產讓資產證券化回歸本質》為題在2019年9月20日05版刊登了深度報導。