【品橙旅遊】近日，業界傳聞山水文園旗下北京某酒店管理有限公司100%股權再次掛牌轉讓，轉讓底價為7.23億元。自此，關於山水文園資金鍊斷裂的猜測甚囂塵上。
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甚囂塵上的風波
據北京產權交易所披露中提及的「北京某酒店管理有限公司」，諸多信息均指向了北京山水置地酒店管理有限公司。該公司由上饒市山水文思企業管理中心（有限合夥）和北京山水盛世國際控股有限公司共同持有股權，曾於7月22日在北京產權交易所掛牌出讓，轉讓底價同為7.23億元。
從2018年至今，山水文園的負面新聞就不曾間斷：
2018年底，山水文園開始出現拖欠薪資的情況；
2019年底，山水文園陷入裁員風波，網上流出一份關於山水文園內部的裁員文件；
2020年1月，合作方六旗娛樂向山水文園發出正式的付款違約通知；
9月，北京山水文園的一套超豪華「錨別墅」以1.05億元被公開拍賣……
業內紛紛猜測，山水文園正面臨著嚴峻的資金壓力。
據了解，山水文園集團正式創立於1986年，以高端住宅發家，曾憑藉其獨特的優勢佔據北京房地產市場一定份額。經過在房地產行業的積累之後，便開始動起了其他行業的「小心思」，將步伐邁進了文旅和大健康領域中。
品橙旅遊從企查查查詢得知，山水文園投資集團由李轍和李李分別持股75%和25%，而李李是李轍的兒子。李轍擔任著山水康壽金海湖科技（北京）有限公司和北京愛可思家益健康管理有限公司企業的法定代表人。而李李則擔任著重慶山水主題小鎮文化旅遊發展有限公司 、重慶山水主題小鎮商業運營開發有限公司等多個跟「山水小鎮」相關公司的法定代表人。兩位法人所持公司預示了山水文園發展的兩大方向：一個文旅，一個大健康。
而文旅夢和健康夢，都在向山水文園官網上「讓中國更美麗 讓生活更美好」的口號在靠攏，但夢再美好，終究抵不過現實的殘酷。
業內人士認為，山水文園走到今天這一步，主因是盲目擴張。現金流自然是守住企業生命防線的最後一根稻草，但山水文園似乎已經在生死邊緣來回徘徊，不得不通過變賣資產來「自救」。
02
文旅「大躍進」
在山水文園朝文旅行業「大躍進」的路上，全球主題公園運營商六旗娛樂集團在其中扮演著重要角色。
2014年，山水文園與六旗集團首次籤約合作，隨後，雙方合作便一發不可收拾……
2015年，山水文園與六旗集團再次籤約「山水六旗國際度假區」；
2016年至2017年，山水文園與六旗集團陸續籤約了重慶項目、南京項目，三年時間共籤約建設11家六旗樂園項目。其中，「重慶山水主題小鎮——六旗樂園」預期一期項目2019年6月底前開業。
據悉，六旗娛樂是世界上最大的主題公園連鎖品牌，管理著30家主題公園和水上樂園。公司提供各種驚險遊樂設施、水上景點、主題區、音樂會和餐廳、遊戲場所、零售店。
山水文園是美國六旗集團在中國的唯一品牌授權商，如此一來，山水文園大多文旅項目都與六旗樂園緊緊捆綁在一起。從表面上來看，山水文園借「洋品牌」來擴展文旅產業，六旗娛樂借力本土集團開拓中國市場。但事實是，雙方合作更像一場交易，而山水文園是「金主」。
據山水文園內部人士對品橙旅遊透露，六旗集團和山水文園集團的合作模式只是「品牌授權」，山水文園集團每年需要向六旗集團繳納「品牌授權費」，國內所有相關項目六旗集團均不承擔任何費用，從設備採購到政府拿地都是由山水文園來墊付。不僅如此，無論項目進展如何，山水文園每年都需要向六旗娛樂支付「版權費」。
早前，業內人士曾質疑，山水文園這些項目大多選址在嘉興、重慶、南京等二線城市中較偏的地區，地方城市消費能否支撐起都是個問題。更何況，六旗樂園強敵環伺，能否在迪士尼和方特、歡樂谷等強勢品牌包圍中突圍而出，也要打個問號。
但真正是競爭還未開始，「嘉興山水六旗樂園」延遲開園的消息不脛而走。2019年4月，六旗集團國際業務拓展總裁David McKillip到訪中國時公開透露，位於浙江海鹽的六旗首個中國樂園目前進展十分順利，水樂園預計將於2020年年中到年末對遊客開放。戲劇性的是，2020年1月，山水文園收到了六旗樂園的催款通知，更為山水文園資金困境增添了一份頗有說服力的佐證。
內部人士透露，「嘉興山水六旗樂園」延期的根本原因是國內的經濟形勢不好，銀根緊縮，銀行貸款不利，導致了山水文園無力承擔接下來巨額的前期建設費用。而項目中住宅部分由融創主要負責資金和住宅項目開發，但前提條件是由山水文園來墊付到10層，由於資金不到位，前期開發的樓盤不能實現銷售，導致無法回籠資金，更加劇了山水文園的資金困境。同時，受到影響的還有重慶項目。
除此之外，山水文園仍面臨著諸多困難。而「諸多困難」到底為何，相關人士並沒有細說。
直到2020年6月，「嘉興山水六旗樂園」的最終歸屬才塵埃落定，「接盤俠」為合作夥伴——融創集團。融創方面透露，目前，「杭州灣融創文旅城」（前身「嘉興山水六旗樂園」）已經火速復工，水樂園及部分商業計劃於2021年建成運營，其他樂園、酒店、商業將逐步分期開業。
近日，更有消息稱，福州琅岐的山水六旗項目或將暫緩。如今唯一值得期待的恐怕只剩「南京山水小鎮項目」。
中國旅遊協會教育分會理事、山西大學商務學院科研處處長楊宏偉認為，當下，文旅項目開發已經進入一個從簡單的資本投資到「知本投資」的階段，特別是網際網路時代高質量發展的新階段，項目市場調研、可行性分析、投資結構分析、風險防控等多方面都需要做到精益化管理。
03
擱淺的「健康夢」
擱淺的又何止「文旅夢」，與其同一年出發的「健康夢」似乎也難以實現。
2014年4月，山水文園集團與世界抗衰老醫學會籤署合作協議，世界抗衰老醫學會全球示範中心落戶北京金海湖，預計成為全球抗衰老技術與服務的中心。
攝圖網
據官方介紹，北京金海湖國際旅遊度假區由山水文園集團歷時十年打造，現已形成金海湖國際度假村、金海湖景區、金海湖生態農場、金海湖·121長壽小鎮、金海湖城市花園別墅五大業態。
其中，「金海湖121長壽小鎮」將整合國內外抗衰老資源，將功能醫學、再生醫學、基因檢測、細胞抗衰、荷爾蒙平衡、立體排毒等尖端技術，與中醫方藥、靈修養生等方式有機結合，輔以馬術、水上遊樂、SPA、瑜伽等120項私享式修身養性的項目，形成 「預防、治療、康復、養老」四位一體的健康抗衰老管理平臺。
但近日，品橙旅遊通過致電金海湖國際旅遊度假區，工作人員表示並不知道「金海湖121長壽小鎮」的存在。這讓山水文園「健康夢」也變得撲朔迷離。
業內人士表示，四年時間裡，山水文園一直在按照房地產的模式，通過快速籤約、落地的方式，頻繁拋出多個動輒上百億元的文旅項目搶佔市場，但忽略了房地產和文旅項目傳統經營思路完全不同。文旅項目無法實現提前回籠資金，這就意味著多年的時間裡，山水文園只有投入，沒有回報，這種巨額投資對任何一家企業來說都是不容易的。
有分析人士預測，山水文園的資金空缺比較大，不排除後續會再賣資產。
「在經濟下行壓力較大的時期，地產企業應該摸準終端消費市場需求，選擇投資適合的文旅項目，可以採取網際網路企業『小步快跑』的方式進行快速試錯再行推進，大規模鋪開要謹慎。」上海財經大學電子商務研究所執行所長崔麗麗說。
楊宏偉表示，後時代疫情，文旅項目的風險性得到普遍重視，投資文旅項目的謹慎程度也逐漸加強，這是好事。說明投資的風險意識、科學性增強了，也說明市場進一步規範了，真正有了「投資」的概念。