【現象】實踐中，有些小開發商為了快速回籠資金，私下將沒有取得五證的商品房出售。第五個證就是最重要的證——商品房預售許可證。那麼，這樣的房子購買後有哪些潛在問題呢？
【司法實踐】法院往往會認定該商品房買賣合同無效，進而影響到購房人的合法權益。開發商在開發建設過程中，一般存在欠付工程款問題，所以產生承包人的優先受償權。如果建築商提起訴訟，並申請強制執行開發商的房產，則購房人的房產面臨被執行的風險。
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【案例】
最高人民法院案例索引：《白帆與王雙、孟美等案外人執行異議之訴案》【（2018）最高法民申3891號】
最高院認為：
（一）白帆對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」本案中，直至白帆向一審法院起訴，新華公司仍未取得案涉房屋的商品房預售許可證，一、二審法院認定雙方所籤訂的《商品房買賣協議》無效，並無不當。而根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，「在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同」是金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，人民法院應予支持的法定條件之一，因白帆與新華公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同，並不符合上述法律規定的情形，故白帆對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。（二）白帆申請再審期間新提交的兩份證據不足以推翻原判決。首先，經本院查明，2013年3月25日駐馬店中院作出兩份查封公告，分別查封了新華公司開發的位於駐馬店市××地大道××小區院內自北××層高住宅樓，以及位於駐馬店市××城區××與××大道交叉口東北角宜居經濟適用房門面房產49間，並出具了相關查封、扣押財產清單，案涉房屋新華苑小區9-D東單元1-2層東戶房屋屬於法院查封範圍。2015年3月18日，駐馬店中院對案涉房屋予以續封。白帆稱案涉房屋不在查封範圍之內、沒有手續的主張不能成立。其次，中共駐馬店市委於2017年8月22日對《關於駐馬店置地大道新華苑雙違的解決辦法》的回覆不足以證明新華苑小區非屬於商品房，新華公司作為新華苑小區的房地產開發企業，其與購房人所籤房屋買賣合同效力的認定應當適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定。
【法律依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」
2015年《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。」