從「睡城」到新貴,番禺買房必看指南!

自從上周廣州社保和稅單可以互證的新政出來後，有不少粉絲問我：現在廣州樓市限購鬆開了一道口子，想在番禺買房，哪些板塊和樓盤值得買？

另一方面，最近這幾年，番禺確實有比較多的新盤推出，既有老盤推新，例如廣地花園、廣州碧桂園、祈福繽紛匯等，也有一些新的面孔出現，如藏瓏府、品秀星瀚、珠江鉑世灣等，更是有廣州銷冠亞運城這樣的大盤，它們都引起了一時轟動。

所以今天我就根據之前的踩盤經歷，以及自己在番禺20年的生活感受，來為大家解答一下。

番禺區

從「睡城」到新貴，房價十年暴漲150%！

先來了解一下，番禺的整體情況。

說起番禺，它最大的一個標籤莫過於「睡城」。

每天幾十萬人睡眼朦朧、打著哈欠擠上「死亡3號線」，趕往市區上班；到了晚上，又要忍受同樣的痛苦，或者花一兩個小時，堵著華南快速、新光快速回家。當然，這種場景現在還在每天上演。

因此，很多人對番禺的印象就是，有城無產、剛需之地。

但是，在歷史上番禺其實是一個非常富饒的地方，以前的「南番順」之說，就是指番禺的富裕是和順德、南海齊名的，這也說明了它在劃入廣州之前，就有強大的本土經濟，對廣州的依賴程度不高，這和增城、從化、花都等衛星城是不同的。

所以，出於強大的自我認同感，本地人通常會稱自己是「番禺人」，而不是廣州人，這和之前說的花都有點相似。

而且從近年的情況來看，番禺的產業大局也已經拉開，包括廣州南站、漢溪長隆萬博、番禺汽車城、廣州國際科技創新城等，都在不斷地吸引人才。

交通方面，除了地鐵3號線、2號線、4號線、7號線之外，未來還將建設12、17、18、20、22號線以及八號線延長線等，到時全區內半小時就可以轉換，1小時可以對接廣州各區。

而這些因素也讓番禺成為了一個人口大區。截至2018年，番禺常住人口已經達到了177.7萬人，排名全廣州第二。

人來了，居住需求自然上來，番禺房價也相應水漲船高。

話不多說，咱們來看一下中指院的數據。

數據來源：中指院

從2008年到2017年，番禺房價從最初的8365元/平，已經漲到20950元/平，十年漲幅高達150%！尤其是2010年開始，番禺的房價一直跑贏廣州全市房價的平均水平。

當然，這串數字只是平均水平，具體樓盤價格會有不一樣。

而去年，番禺的GDP也達到了2079億元，廣州第四；在全國綜合實力百強區中，番禺排名全國第十，全國投資潛力百強區中排名全國第五，廣州第一。

可見，番禺的潛力還是受廣大購房者認可的。就像我認識的很多媒體人，在十幾年前就曾掀起過一股去番禺買房的熱潮，像麗江花園、廣州雅居樂、祈福新邨等，都是當時他們扎堆去買的中產社區。

那麼，經過這麼多年的發展，目前番禺各個板塊和新盤的情況，又是如何呢？

番禺各板塊&新盤分析

整體來看，番禺大致可以分為7大板塊，包括洛浦板塊、華南板塊（大石、萬博漢溪長隆）、市橋板塊、廣州南站板塊、亞運城板塊、大學城板塊、蓮花山板塊。

這裡，我首先推薦的是洛浦、華南、市橋板塊，其次是廣州南站和亞運城板塊。

而就番禺的居住體驗而言，我個人認為還是與廣州老四區沒法比的，環境相對而言比較複雜，有很多舊村，商業配套大多為村鎮級（除了個別商圈），但是坐地鐵公交都很方便，特別是去南站很近，而且日常生活（吃喝玩樂）也是能夠完全滿足的，有時候買東西甚至會比廣州市區更便宜一些。

總體而言，三個字：「接地氣」！

番禺區

第一個，先講洛浦板塊。

洛浦板塊，是最靠近廣州老城區的板塊，依靠洛溪大橋與海珠區相接。

作為番禺樓市起步最早的區域，這裡的配套已經相當成熟，超市、菜市場、教育、醫療等都很集中，而且有地鐵2號線和3號線，交通很便利，但是區域面貌老舊是避免不了的，道路的噪音也無法避免。

目前片區內一手房比較少，僅有廣州碧桂園樾時光、麗江花園如英居、南天名苑、星河灣半島四個樓盤。所以個人建議可以看看二手房，畢竟廣州碧桂園、麗江花園、廣州奧林匹克花園等老盤還是比較多的，多看看也許能淘到便宜的房源。

廣州碧桂園樾時光

廣州碧桂園樾時光，位於南浦島，是20年老盤廣州碧桂園的全新組團，這就說明了這是20年前拿的地，產權存在縮水問題。

從另一個角度看，作為老盤，它的配套還是很完善的，離地鐵2號線南浦站800米左右，門口也有公交總站，菜市場和超市也在地鐵口附近。

不過教育是欠缺，自身只有一個18班的幼兒園，孩子上學要到周邊的學校。此外，該組團位於整個廣碧的東南角，距離地鐵還是有一段距離的。

目前，項目在售100-143方三至四房單位，價格在3.6-4.1萬/平，由於片區內競品較少，所以想買洛浦一手房，比較看重配套的剛需一族可以考慮。

廣州碧桂園樾時光

其次是麗江花園如英居，配套和廣州碧桂園差不多，也屬於比較成熟，產品也是偏剛需，目前在售97平三房單位，均價40000/平，剩少量尾貨，不過它是現樓，即買即入住。

而南天名苑和星河灣半島都屬於豪宅級別，而且兩者都是位於島尖位置，三江交匯，景觀資源都很好。

其中，南天名苑在售365平一線江景大宅，私密性很高，小區內有馬術場、私人碼頭、仲元中學等，配套很罕見。而星河灣半島則屬於傳統豪宅，在售四期一線江景產品，包括286平四房、394平五房和682平五房大平層，項目離華南快速比較近，到市區方便，教育方面有番禺執信中學，師資也很不錯。

第二個，講一下華南板塊。

說起華南板塊，相信大家都很熟悉，這是中國樓市繞不過去的一個名字，它的輝煌這裡就不多說了。

華南板塊比較大，我個人認為可以把它分為大石、漢溪長隆萬博區域。

大石和洛溪靠的比較近，在居住環境方面上大同小異，這裡就不展開說了。

漢溪長隆萬博，這是近年來番禺發展比較快的一個區域，主要產業支撐是長隆旅遊區和萬博CBD，有地鐵3號線和7號線經過。其中萬博CBD，目前已經基本成形，有很多企業都已經入駐，萬達廣場也開業多年了。個人認為這是番禺最值得投資的一個片區。

這裡簡單說下珠江鉑世灣、金地壹閱府、碧桂園藏瓏府、廣地國際、祈福繽紛匯。

珠江鉑世灣

珠江鉑世灣，自身配套不多，但離萬博CBD比較近，到萬達商圈、廣東省婦幼保健院番禺院區還是很方便的，離地鐵7號線員崗站約2公裡，不算特別近。

由於項目在珠江邊上，高層擁有稀缺的江景資源，所以這樣的位置也決定了它的價格不會便宜。

目前項目在售98、99平三房和130平4+1房單位，售價4.1-4.5萬/平，部分單位有一口價優惠。總體而言，比較適合改善型買家。

珠江鉑世灣

金地壹閱府

金地壹閱府是最靠近萬博CBD的，周邊配套比較齊全，屬於片區內的CEO盤。目前在售的有大平層、別墅產品，定位都是比較高端的。

值得一提的是，在產品創新方面，金地壹閱府還是很不錯的，由廣州太古匯、淺水灣豪宅的設計師操刀，其中別墅曾獲過7項國際級大獎，大平層私家雙電梯入戶，陽臺能實現全廣州唯一的51米環幕視野，產品尺度都是非常大的。

金地壹閱府

碧桂園藏瓏府

碧桂園藏瓏府，在大石片區，靠近105國道，旁邊是長隆野生動物世界和城中村。

缺點很明顯，道路噪音大，部分單位景觀不佳，而且據我所知，項目離地鐵3號線大石站並不近，需要步行1.7公裡左右。不過項目自身有4000平的商業街和9班幼兒園。

而產品方面，也屬於改善型，目前主推90-140平二至三房單位，均價43500元/平，價格並不佔優勢。

如果比較看好大石片區的，資金也比較充裕的，藏瓏府還是可以入手的。

碧桂園藏瓏府

廣地國際

廣地國際，是華南八大金剛之一廣地花園的全新組團，和廣州碧桂園一樣，產權縮水20年左右。

而從我之前踩盤的情況來看，由於長年缺乏維護，社區陳舊老化，不過目前開發商也正在改造。

配套方面，亮點也是有的，出門就是華南快速，很快就能到天河。教育的話，孩子可以入讀明德實驗學校、番禺執信中學，都是不錯的學校，但都是民辦學校，學費貴，公辦的只能到南村，教學水平一般。

如果想靠地鐵出行的話，就不太實際了，畢竟項目離地鐵7號線南村萬博站有2.8公裡。

目前，項目主推78-117平二到三房單位，均價40000元/平，並沒有價格優勢。部分毛坯單位35500元/平起，但是數量有限。

如果資金充裕，比較看重學位，急於解決孩子上學問題的可以考慮。

廣地國際

祈福繽紛匯

還是那個問題，老樹開花，產權縮水。

不過作為中國第一邨，廣州大盤的代表，祈福的配套還是相當齊全的，教育、醫療水平都比較高。門口就有公交總站，還能坐直通車到香港，這是比較少見的，未來地鐵22號線祈福站開通後，也不用再坐公交車到漢溪長隆坐地鐵了。

就祈福繽紛匯而言，一大特色就是底商，目前基本已經開業，吃喝玩樂都很齊全，入住的商家也比較高端。但是缺點同樣很明顯，人氣太旺噪音會很大，尤其是周末。

目前，項目在售41平-169平一至四房單位，而且貨量已經不多，均價4萬/平，價格同樣沒有優勢，甚至虛高。不過若一次性付款，部分單位價格可低至3.3萬/平。

對於資金充裕的剛改家庭來說，可以考慮祈福繽紛匯。

祈福繽紛匯

第三個，簡單講一講市橋板塊。

個人認為，市橋可以說是全番禺發展最成熟的板塊，大型商圈是非常多的，包括易發商業街、永旺夢樂城 、百越廣場等，人氣都是非常旺盛的，是番禺年輕人周末的聚腳地。

而且還有地鐵三號線市橋站和番禺廣場站，都是廣州方向最開始的兩個站，上班的話起碼擠得上，甚至有位子坐。而番禺最好的公辦教育資源也集中在市橋，包括番禺最著名的兩間學校，仲元中學和番禺中學，師資是相當不錯的。

不過，市橋目前幾乎沒有全新盤，所以可以看一看片區的二手房，特別是靠近番禺廣場和市橋站的樓盤，如果是帶學位的那就更好了。

市橋

第四個，是廣州南站板塊。

經過這麼多年的發展，廣州南站給我的感覺還是三個字：「太難了」。

雖然說政府的規劃是很美好的，廣州南站商務區要引進企業總部，發展高科技產業等等，但是從目前的情況來看，除了南站本身人流量龐大之外，周邊其實人氣並不足，商業配套缺失的問題仍待解決，至於規劃藍圖何時能照進現實，也還需要時間的等待。

從整個片區來看，大部分為商辦項目，住宅十分稀缺，只有臻尚苑和品秀星瀚。

品秀星瀚

品秀星瀚是最近全新入市的樓盤。我去踩盤的時候，雖然銷售說項目屬於南站新城板塊，但我個人認為項目仍然是屬於大石片區的，因為它就在南大幹線邊上，距離地鐵2號線會江站1.9公裡。

而這也暴露了它的一大缺點，會有道路噪音以及粉塵問題，先給你看一張圖。

這是我從項目銷售中心出來的時候拍的，周邊都在大興土木，時不時就會有水泥車經過，整條馬路都是黃泥。

不過就項目自身而言，還是有可圈可點的地方。項目是88萬方的大城，裡面有全齡12年教育配套，小學和初中聽說是和廣外合作，地鐵22號線陳頭崗站和公交總站也在小區門口，整體還是不錯的。

目前項目開放了營銷中心，主打剛需產品，推出14、15棟85-115平二至三房單位，均為南北向，價格暫時還沒確定。但是從周邊樓盤的價格來看，大約在3.6-4.2萬/平之間，所以品秀星瀚的價格在3.8-4萬/平是比較合適的。

總體而言，項目會比較適合有學位需求的家庭或者首次買房的年輕人。

品秀星瀚

第五個，是亞運城板塊。

說起亞運城，相信很多想在番禺買房的小夥伴都聽過，一盤獨大，長期佔據廣州樓盤熱銷榜榜首。

而我之所以要放在最後講，也就是建議大家在番禺買新房，預算有限的情況下，最遠買到亞運城就好了。

亞運城

首先，亞運城屬於大盤，這是毋庸置疑的，也意味著配套會很完善，這也是很多人買亞運城的原因。

畢竟小區內吃喝玩樂就有亞運城購物廣場、萬達影城等，教育方面，從幼兒園到高中全包了，特別是最亮眼的廣鐵一中天峰中學。

其次，價格就整個番禺而言，屬於低洼。目前項目推出全新組團——亞運城天韻，在售89-135平二至四房單位，均價2.6萬/平。而之前的天峰，也剩少量尾貨在賣。

值得注意的是，全新組團距離地鐵四號線並不近，大約2.4公裡，步行需要34分鐘，不過小區內有樓巴接駁。

總體而言，亞運城可以說是整個番禺性價比最高的樓盤，適合預算有限，首次上車的剛需一族。

即將入市的全新盤

其實，除了上面所說的樓盤，在年底和明年番禺還會有幾個全新盤入市，也是值得關注一下的。

例如祈福旁的中國鐵建·花語嶺南，目前已經開放營銷中心，賣的是複式和疊墅，12月開樣板房，年底開盤，均價預計4萬+/平，部分單位可能突破5萬，但整個項目並不大。

中國鐵建·花語嶺南

還有大夫山旁的大華鉑金華府，這是上海開發商打造的，聽說要賣的是99-126方中高端產品，而周邊的時代柏林和大夫山尚東目前都在清盤階段，價格在2.8-4萬之間。

而它旁邊的電建和龍光的全新盤也是明年將入市，但是目前產品定位還不明確，之後我們再來分析。

總結兩句

最後，我總結一下番禺買房的幾個建議。

對於剛需買家而言，資金充足的話可以買廣州碧桂園樾時光、麗江花園如英居、祈福繽紛匯、品秀星瀚，交通和配套都很不錯，資金有限可以選擇遠一點的亞運城，價格低、配套也不錯。

對於改善型買家而言，珠江鉑世灣、碧桂園藏瓏府都是不錯的選擇，喜歡高層江景房的可以選珠江鉑世灣，看重交通和配套的，可以選碧桂園藏瓏府。

對於豪宅買家而言，南天名苑、星河灣半島、金地壹閱府都可以納入考慮範圍之內，注重稀缺環境資源的可選南天名苑和星河灣半島，注重配套和升值潛力的，可以選金地壹閱府。

而在我看來，其實對於很多在番禺買房的人來說，當地的配套他們並不是那麼care，他們更關心的是去廣州市中心是否方便，而這也是「死亡三號線」現象出現的原因。

總的來說，雖然番禺的規划起點低，城中村遍地，公辦教育比不上主城區，環境好不過南沙、增城、從化，但是勝在位置好，離主城區很近，而且成長的速度有目共睹，與老城區的發展差距也慢慢縮小。

如今的番禺，已經「睡醒了」！

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