每經編輯 每經記者 查道坤 發自南京
每經記者 查道坤 發自南京
一個已經交付的公寓樓盤，卻至今沒有付清土地出讓金——這在整個房地產行業都罕見的案例，卻在南京21世紀國際公寓上演。
近日，南京江寧21世紀國際公寓二期交房後，近1000名業主因為項目無法辦理土地證，而找開發商。業主錢先生對《每日經濟新聞》記者介紹說，本來在2月6號拿房後，業主就前往南京市國土局辦理土地證，但是去了才知道，由於開發商南京21世紀房地產開發有限公司（以下簡稱南京21世紀房產）拖欠4500萬元土地出讓金，導致業主無法辦理土地證，「不能辦理土地證，那麼就說明我們的房子是違建項目，房子沒有產權，我們買這個房子幹什麼。」而南京21世紀投資集團（南京21世紀國際公寓投資商，21世紀房產是其下屬公司）副總裁張娟曾於今年3月份向記者表示，公司會在5月份付清土地款。但記者以業主身份暗訪獲悉，截至5月30日，公司並未付清上述土地出讓金，業主依舊不能辦理土地證。
買了房卻不能辦土地證/
「買了房子，卻被告知不能辦理土地證，我們這些大多數都是剛需購房者，很多都是都花了家裡一輩子錢才籌夠了首付款，現在卻告知無法辦理土地證，這不就是等於買的房子沒有產權嗎。」南京21世紀國際公寓二期業主錢先生對《每日經濟新聞》記者說。
正如上述業主錢先生所說，3月份以來，南京江寧21世紀國際公寓將近1000多名業主在收房之後，去江寧區國土局辦理土地證，卻被告知不能辦理土地證，「沒有土地證我們房子就沒有產權，項目就是違章建築。」業主李小姐對《每日經濟新聞》記者說。
在得知不能辦理土地證之後，業主開始尋找開發商給說法，但是開發商剛開始並沒有給出準確答覆。隨後就有業主將情況寫成了投訴信發到了南京市市長信箱，在得到回覆之後，所有業主才恍然大悟，原來辦不到土地證的原因是開發商將住宅地塊改為商業地塊，需要補繳土地出讓金，而開發商卻拖欠4500萬元土地出讓金不交，導致業主土地證無法辦理。
據業主給記者提供的南京江寧區國土分局調查情況顯示，南京21世紀房產開發建設的21世紀國際公寓由兩地塊組成，分別於1998年和2002年經區政府批准取得國有建設用地使用權，用地面積共計306.5畝，土地性質為純住宅用地，取得土地使用權時土地出讓金已全部付清。但是該項目在開發建設過程中未按 《國有土地使用權出讓合同》約定的土地使用條件開發建設，屬違約行為。經2010年第五次江寧區土地出讓與儲備工作領導小組會議審議同意完善該項目改變土地使用條件的用地手續，補交土地出讓金14189.56萬元。
但是南京21世紀房產在繳納出讓金7094.56萬元後拒絕繳納剩餘的土地出讓金。江寧國土分局多次電話協調，並分別於2012年1月和2012年12月兩次致函南京21世紀房產，要求其儘快繳納剩餘的土地出讓金。在江寧國土分局的協調和督促下，南京21世紀房產開發有限公司陸續又交了2595萬元，截至目前該項目尚欠土地出讓金4500萬元。
「開發商拖著土地出讓金不交，我們就不能辦理土地證，後來經過我們幾次維權，目前開發商答應說5月份之前能辦理土地證，但是我們擔心的是如果開發商和國土局沒有協商好，那我們怎麼辦？」上述業主李小姐對《每日經濟新聞》記者說。
承諾到期仍不能辦理/
對於南京21世紀國際公寓二期不能辦理土地證的問題，南京江寧區國土局土地利用科副科長陳開文在接受江蘇電視臺採訪時表示，南京21世紀房產在2000年拿地的時候，出讓合同明確該地塊為純住宅用地，而在後期的開發商建設中，南京21世紀房產突破原來批准的土地使用權限，項目由原來的住宅用途調整為商業住宅和酒店式公寓，國土局要求開發商補交土地出讓金。
此外，陳開文還介紹說，2011年10月，南京21世紀房產與江寧區國土局籤訂了補充協議，同意在2011年12月30號之前補交1.41億元土地出讓金，但是這個協議並沒有完全執行，截至現在南京21世紀房地產公司只補交了不到一個億的土地出讓金，剩餘4500萬元出讓金至今拖欠並未交付，這筆錢如果不能支付到位，不但二期業主辦不了土地證，目前在售的三期也辦不了土地證，「錢沒有交清之前，土地證辦理肯定會受到影響，只要開發商把土地出讓金和違約金交齊了，那麼就可以辦理土地證的分割，違約金按照我們補充合同約定，一般是萬分之五和千分之一每天。」
對於業主究竟何時能辦理到土地證，開發商又如何解決業主反映的問題？3月23日，南京21世紀投資集團副總裁張娟對《每日經濟新聞》記者說，「按照合同約定是到5月底辦理土地證，那麼在過程中我們會配合業主辦理，目前和江寧區國土局還有一些手續沒有辦完，我們一定會在5月份把所有手續辦完，等辦完之後業主就可以去辦理土地證。我們已經在售樓部張貼了公告告訴業主。」
張娟表示，業主的利益不能因此而受到牽連，不能因為4500萬土地出讓金而不能辦理土地證。她承諾，「5月份之前可以辦理到房產證這是肯定的。無論我們和江寧區國土局協調怎麼樣，我們都會允諾業主辦土地證，那麼最後我們做好了打算是，4500萬元支付掉也要給業主辦理土地證。」
雖然開發商信誓旦旦地說在5月份業主就能辦理土地證，也向業主承諾在5月29日就能辦理，但是據《每日經濟新聞》記者5月30日從多位業主了解到，開發商至今也沒有通知其辦理土地證，「我們再次被開發商忽悠了，本來答應我們說5月29日就能辦理土地證，現在看來又泡湯了，現在我們業主不會再給開發商時間了，必須立即給我們辦理土地證。」
開發商仍拖欠土地出讓金/
上述業主的說法，也得到了江寧區國土局的證實。5月30日，記者以業主的身份致電南京市江寧區國土局土地運用科，詢問業主何時能辦理土地證一事，該部門一位王科長對《每日經濟新聞》記者表示，開發商目前尚未繳清拖欠的土地出讓金，業主暫時還不能辦理土地證，「開發商拖欠了4500萬元，當時開發商把住宅變為商業，中間有一個差價就是4500萬元，但是開發商現在給出一個新的方案是把商業面積減少，把部分商業再變更為原來的住宅，這樣減少了之後就可以少交部分土地出讓金，但是變更之後還是拖欠一部分土地出讓金，這個錢我們也告訴開發商了，協議也重新擬好了，但是到目前為止開發商還是沒有繳清土地出讓金。」
而對於開發商還拖欠多少土地出讓金，這位王科長對《每日經濟新聞》記者說，「還是拖欠一部分，但是多少還不方便透露，如果不繳清業主還是不能辦理土地證，因為開發商土地手續沒有完善。而且這個變更，規劃部門也同意了，政府部門也同意了，我們也把手續都辦好了，只要開發商把拖欠的土地出讓金交了，那麼業主就能辦理土地證。」
對於開發商拖欠土地出讓金的問題，南京房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者介紹說，擅自變更土地性質和用地在房地產開發裡面是比較常見的，按照規定如果開發商要變更土地的性質和用地，必須得先申請申報，然後相關的主管部門要批准之後才可以變更，如果未經批准就進行變更，嚴格來說土地所建設的項目就是違規項目，主管部門要對開發商進行罰款，「在21世紀國際公寓項目中，開發商在未申請土地性質變更的情況就更改土地性質，國土局有權要求開發商補交土地出讓金，也有權要求開發商在交完拖欠的土地出讓金後，才可以辦理業主的土地證。」
為何21世紀國際公寓未在承諾的5月份付清土地出讓金？對此《每日經濟新聞》記者昨日採訪了南京21世紀投資集團行政總監焦豔。後者稱已把所有材料交給相關部門。南京市江寧區開發區管委會有關領導將於今日前往21世紀投資集團協調處理此事。