有人說100萬的房子十年後可以變200,專家確這樣回答

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：房姐好，北七家發展如何？華潤的未來城市，單價6w，性價比如何？東壩和北七家相比，哪個發展空間更多？北京的東邊和北邊的新盤有比較推薦的新盤麼？140平以上的

回答：北七家是遜色於天通苑的，而價格上反而比天通苑（大面積）更貴。 目前未來科學城帶動的幾個新盤，基本都沒投資價值東壩相比北七家要好，但也過了最佳投資時機140+天通苑依然是好選擇

 

提問：房姐，大興黃村火車站旁車站中裡，94年的，中間位置頂層，66平米兩居，南北通透，客廳主臥南向，單價3.2w可以入嗎？溢價多嗎？同一區域還看了濱河西裡的兩居，戶型不太好，單價3.6，總價兩個差不多，這兩個對比的話哪個更好呢？

回答：正常的價格，不算溢價不算撿漏。濱河西裡屬於棗園，棗園和黃村火車站有一定差距，車站中裡挨著火車站這個價格有一定風險。戶型不好要看計算具體應該怎麼折價。總體來說，棗園老破小接近4萬，不如直接買次新，不如買東三南三的老破小5.5左右。

 

提問：房姐想問下，目前父母名下一套北京房產，自己河北一套房產，想都抵押掉再入一套北京房產的首付，是否可行，具體如何操作，是否考慮父母年齡最高只能10年？謝謝！

回答：可以操作，需要皮包公司做jydyd，建議找專業的渠道做，利率一般4-8都有。另外父母年齡超過65就沒法做了。年限需要評估才能確定

 

提問：房姐好！請問樂城國際、金地國際花園、星河灣、天鵝彎，哪個小區更保值？單價大概分別多少錢入手比較合適？類似品質的小區還有推薦嗎？謝謝！

回答：星河灣>天鵝彎>樂城國際>金地國際花園另外星河灣整體大盤品質均衡，配套完善，周圍自帶公園，內部私密感更強。 天鵝灣分為南北區，北區品質上比星河灣略好點富力城D區、東湖灣 也可以看

 

提問：房姐你好，北京首套首付170，剛需用，上班在朝陽區高碑店，如果換工作也是網際網路公司，將來應該北邊多一些。看了一下目前價格，現在能買得起的就是雙橋管莊地鐵附近如，垡頭附近，大興瀛海的興海園；西紅門地鐵附近；天通苑附近，正好是四個目前的窪地，能幫我分析一下如何選購？平衡好居住，工作和未來價值嗎？另外我還想奢求三居，無法實現再選擇兩居。麻煩您幫我分析一下，讓我大概有個方向！如果您推薦某個區域，順便幫我推薦一下那個小區比較性價比高！謝謝

回答：你好，如果未來在北邊工作，天通苑其實是更好的選擇。望京，後廠村都不遠，加上未來科學城利好，天通苑未來價格會逆襲。天通苑3-4居大戶型，性價比高的都集中在500萬左右。子彈170，勉強可以夠上。天通苑選籌可以參考精華主題

 

提問：房姐，剛看你說的，華紡易城小區和國美小區哪個更值得投資？

回答：整體比國美強，但是小區內部也有很大的分化。國美同理，小區內部從4萬到7萬都有。這種類型的小區，需要選籌能力好的，能夠挑出尖貨。目前兩者的基礎價格都還算合理，就看淘到的具體房源。另外是兩者的價位區間略有差別，大約100-200萬差距，買家自身的條件也決定了選籌的方向。

 

提問：房姐，如果只考慮投資，不自住，北京上車的最低標準是什麼？

回答：如果懂得一些選籌技巧，可以首付100萬買到250+的房產，通勤地鐵線路上的90後公房兩居。首付130，可以買到300出頭，東三四環兩居。

 

提問：房姐好，趙公口石榴園小區的房子怎麼樣？有沒有升值空間？首付100萬，首次貸款，能買到2居嗎？夫妻兩個一個在金融街，一個在豐臺科技園上班，還有沒有更好的小區選擇？

回答：可選標的比較少，趙公口老公房不如東三東四的性價比高如果你們自住這個位置也沒問題，只投資就看東三東三老公房，比如潘家園、十裡堡

 

提問：房姐好，剛接觸到咱們資料，感覺很有收穫，還望得到您的指導買房目的，投資，可長期持有，長遠可打算在北四環偏西（裡外都可）改善。海澱富潤家園90，昌平富泉花園160，還有一套北沙灘經濟房自用，貸款已還清。曾經lp名義買房申請過公積金貸款，本人也用該合同提取過公積金。目前lp名下2套，我名下1套，手頭300，年入50，2人都北京戶口，父母已辦理完投靠落戶。我看主推東三四和望京，也建議全款抵押。我這種情況有什麼投資建議？如用抵押是買一套大還是二套小？具體買哪裡的，多少合適？我沒有公司，是經營貸還是消費貸？整個買房流程下來涉及到哪些步驟和成本，如何計算？助手不回信，還有啥辦法對接？

回答：抵押後推薦一套大面積，脫離競爭紅海是關鍵7000-1000 投資 推薦 望京和雙井板塊以老破大和次新的兩居為主房產抵押都走經營貸，找相關機構幫助辦理，可以精華帖或圈內搜索下，有過詳細介紹。有時信息過多回復會慢一點，耐心等待下

 

提問：請教房姐，平谷線紅廟站的開通會對這個片區有多大的利好？可以簡要點評一下這個片區嗎？

回答：紅廟地鐵可以激活CBD的東北角區域。溫特萊，陽光100，梅地亞，億利生態等辦公區距離紅廟更近，但是目前這幾個地方因為地鐵交通比較遠實際上辦工能級較查，內部商業也很難升級。在CBD28號線開通之前，紅廟對CBD地區人口輸送有很重要作用，目前只能依靠快速公交進行輸送。再者，延靜裡、慈雲寺及紅北等大型居住社區，一直以來缺少地鐵交通，地鐵開通可以稍微利好一些價格。以上這些都是次要的。紅廟地鐵站最重要的意義，在紅廟本身的改造。紅廟地鐵原本就是14號線預留站，但是沒有地面出口；想要開戰，就需要拆遷。紅廟北裡有大量50-80年代公房，尤其路口周邊，在加上住四小區後面的鐵道站點，首經貿紅廟校區大大片佔位。如果要開站，必然需要拆遷，如果要拆遷，開一個口不如一片全拆平整。如果在大望路北端新開一片平整空地，無論是做住宅還是shoppingmall，對於老地段都是巨大的翻新利好。

 

提問：求問房姐兩個問題：長沙遠郊買的潤和紫郡45平小戶型收房了，物業說可以委託他們收房（人不在當地），這個靠譜嗎？還是找朋友收房靠譜呀？毛坯房，收房需要注意什麼嗎？另外想簡單裝一下租出去，45平毛坯多少預算合適呀？有當地合作的裝修推薦嗎？

回答：你好，收房建議自己方來進行。物業和業主是對手方，沒有不合適。可以找有經驗的朋友，沒有經驗的也不用了，否則容易起矛盾。驗收很瑣碎，面積，牆面，管道，房屋結構，樓道，層高，窗戶採光，縮進......非我專業45平適合出租給年輕愛美女白領，用民宿水平的話，大約800-1000每平。

 

提問：房姐好，剛入圈子。在望花路西裡夫妻共有一套2000樓齡的低層兩居室，市面價最近在570，家庭年收入100稅後，手裡子彈100個。最近看了朝陽區嘉銘桐城歐陸經典的140多的三居室（陳經綸）還有芍藥居北裡三居室（人大附朝陽，我公司也在芍藥居）南向戶型好的均1000w以上，只有北裡有一套公房可以多貸款，其他幾個都只能貸款2成，首付壓力太大。也考慮買西城德勝裕中的老破小（750左右）但單價太高下不去手，海澱學區還沒看。請問，我們這種情況，置換三居還是二套更有利於資產升值配置？北裡或者嘉銘哪塊更保值？另外，如果置換，怎麼用貸款，jy貸20年行嗎，最多能買多少價位的房子？1000以上的房子首付都差個兩三百

回答：嘉銘桐城靠著陳經綸學區溢價，屬於溢價盤。 區域地理位置一般，出行主要靠地鐵，缺少配套，與產業區的交通路線不順暢。 小區本身品質一般。和平裡芍藥居一帶房產性價比和品質又相對比較差了。東西城的趨勢是趕人＋學區攤薄。 現在學區是有一定風險的。 對於德勝來說，在西城這個概念內性價比尚可。 看你想賭眼前還是考慮風險。綜合考慮自住+學區嘉銘桐城更適合你，但是入手單價要控制在6.5以內。全款抵押的方式入手1000以上的標地，貸款20年問題不大。

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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