CBD ，即Central Business District，中文譯為「中央商務區」或「商務中心區」。按照中華人民共和國國家標準，「中央商務區（CBD）是大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，並附有購物、文娛、服務等配套設施的城市中綜合經濟活動的核心地區。」CBD理論起源於美國社會學家伯吉斯（E.W.Burgess）對城市
空間結構的分析。在經歷了包括區位發展、結構演化、功能發展、國際滲透等四個階段的發展過程以後，CBD逐漸形成了金融商務服務業（曼哈頓CBD）、會展旅遊服務業（拉德方斯CBD）、物流金融服務業（香港CBD）和媒體動漫服務業（東京新宿CBD）等各具特色的現代服務業發展態勢。與國外CBD以市場經濟發展為基礎進而通過規劃引導發展不同，我國主要CBD現代服務業的發展具有鮮明的中國特色。這一特色的形成因素涵蓋了我國的經濟制度、發展機制、歷史路徑、所處地域、文化積澱以及當前經濟全球化背景和全球經濟調整態勢等方面。具體表現在以下幾個方面。
發展定位：特別功能區
國外CBD自發發展最為典型的例子莫過於曼哈頓。在18世紀末,曼哈頓島特殊的港口優勢使得倉儲業和批發業在此自然聚集，為航運人員服務的金融保險業迅速發展。隨後陸續有公司總部、專業服務事務所進駐。20世紀80年代末建成巴特利花園城，金融和商務辦公中心區逐漸形成。
與國外先市場後規劃的過程不同，我國CBD現代服務業則是先規劃後發展，且多以特別功能區的形式定位發展。例如，1993年國務院批准《北京城市總體規劃》開始籌劃建設北京商務中心區。2006年1月，北京市第十二屆人民代表大會第四次會議決定，重點建設CBD等六大高端產業功能區。2008年5月,北京市全力打造「一主一副三新四後臺」的總體空間布局，賦予北京CBD建設國際金融機構聚集中心區的發展定位。從全國來看，以特別功能區的定位來進行CBD產業發展，這在西方國家較為少見，但在中國大中型城市中卻是不約而同的發展選擇。究其原因，和中國社會主義特色市場經濟的發展方式有直接關係。
發展方式：規劃指導為主、市場形成為輔
國外的CBD是從工業化到現代化的過程中，通過市場配置追求聚集經濟效應自然形成的。而中國CBD建設的最大特點在於政府在規劃建設中成為主導力量。表現在商業地產不是按市場所需循序開發供應，而是政府指導下的集中性供應。
深圳CBD的發展歷程是典型例證。為了實現政府規劃引導的發展目標，深圳CBD劃地為市，按照政府替代市場的典型中國方式，確立了發展區域和產業方向。深圳CBD發展定位於世界500強，跨國公司的地區總部、全球分銷中心和採購中心，國內知名企業集團總部，金融、科技、文化、信息、高端旅遊、專門專業等高端行業。配套有國際展覽中心、金融中心、購物中心、高級商務中心、高星級酒店等跨國公司的交流、工作和商務平臺，和我國絕大多數城市CBD的定位別無二致。
發展布局：商業發展為主，商務辦公為輔
世界上其他發達國家的CBD建設少則10年，多則幾十年，而北京CBD核心區800多萬平方米的建設只用了5年時間，其中商業面積100多萬平方米。如此大量的商業供量在五年時間（其中60%為兩年）集中投放到4平方公裡的CBD，使得北京CBD的地產商業發展迅速。由於商業地產過量發展和當前全球經濟危機影響的日益加深，致使北京CBD商務辦公市場一度下滑。2009年年初，CBD區域內近兩年新入市的寫字樓空置率達到30%，已經超過了業內20%空置率的警戒線。大面積的甲級寫字樓空置，直接導致了CBD區域寫字樓租金價格的下調。
由於CBD的商務辦公職能以商業發展功能為基礎而產生，因此商業為主商務為輔的產業發展現實，尤其是地產商業的大規模發展態勢，顯示出我國部分CBD尚處於初級發展階段中的商業建設時期。
發展特色：突出強調金融業發展
從全球CBD的發展實踐來看，相對於國外CBD重在建立產業鏈條、突出產業特色（如拉德方斯CBD的主要特色在於以旅遊產業為龍頭構建金融、商務等產業鏈條），我國CBD現代服務業的發展在商業發展的基礎上，更側重區域內金融業的發展。
例如，北京CBD對於金融業的促進系統展開。2006年北京市、朝陽區政府推出設立1000萬元朝陽區金融發展專項啟動資金、建設金融安全區、加強對金融機構的溝通等服務。其他城市CBD金融業的發展政策大同小異。由於全國紛紛建設CBD，並紛紛把金融業發展作為CBD發展的重點產業，從而在一定程度上形成了產業發展的促進政策多集中在購（租）房和高級人才的優惠補貼，以及企業沿政策優惠高地不斷轉移從而根植性較差的情形。
產業政策：企業入駐返還補貼
江蘇省政府在《關於加快發展現代服務業的實施綱要》中提出，重點支持南京河西CBD的建設，以國際化、生態型為特色，建成國內一流的現代商務集聚區。隨後，南京市也制定了五大項旨在推動河西CBD金融業發展的政策。例如，加大對河西新城金融業發展的資金支持，從2005年下半年開始，每年安排5000萬元，專項用於河西新區CBD金融業發展。
相對於國外CBD更注重為企業提供個性化服務、比較傾向於企業自由發展以形成市場氛圍的促進方式，我國城市經濟的發展資源多由地方政府主導，因而CBD的政策優惠更多地體現在補貼退稅等資金補助方面。在市場沒有完全發育的情況下，惡性競爭是走向良性競爭的必由之路，當現代服務業市場相對完善時，企業補貼將會逐步降低直至取消。
產業關聯：企業調整頻率較高
以北京CBD為例，2004年白領服飾有限公司從CBD撤離，北電網絡、LG、摩託羅拉、愛立信、惠普等高新技術企業也紛紛搬離至更適合其產業鏈條的北京經濟技術開發區。2008年，一定程度上由於政策補貼措施的加強，日本東京證券交易所北京代表處、德意志銀行（中國）有限公司、首爾保證保險北京代表處、法國再保險北京分公司等眾多跨國金融機構紛紛入駐北京CBD。
由於涉及到搬遷成本，我國CBD現代服務業企業來回搬遷的現實不能說明企業的活力大小，而只能說明CBD區域內的企業根植性還較差，產業關聯度不高。究其原因，在於CBD區域內大多缺少有形的要素市場和較為發達的金融市場。
人才聚集:高端缺乏
國外CBD人才流動相對較易,職位集中。例如曼哈頓CBD擁有210萬個就業職位,佔紐約市各類經濟活動就業職位的60%,其中,金融、保險、房地產就業職位佔紐約市就業職位的比重高達90%。CBD集中了紐約大都市區76%的戲院、14%的在冊大學生。新宿CBD零售商業人才大量集聚,31.7%的零售企業選址在車站周邊,從業人員達到29萬人。
由於種種原因,當今國內CBD的人才尤其是產業發展高端人才較為缺乏。為了延攬人才,我國各地CBD政府管理部門也出臺了對應措施。例如,上海推出《浦江人才計劃》,全面實施「萬名海外留學人才集聚工程」。天津濱海CBD出臺領軍人才和創新團隊引進工程等九項支持措施,努力為加快濱海新區開發開放提供堅實的人才智力保證。成渝試驗區依照《重慶市引進人才優惠政策實施細則》等一系列人才政策,大力吸引高層次人才,為重慶解放碑CBD建立人才儲備庫等。
（作者單位：首都經濟貿易大學）