作者：王美麗
深圳經過40年快速發展，商業也取得一些值得驕傲的成就——
從老東門步行街到羅湖萬象城、從福田COCOPARK到益田假日廣場、再到崛起的網紅地海岸城、萬象天地、壹方城……標誌性購物中心相繼出現。
同時我們發現，擁有深圳城市中心，金融CBD，城市會客廳等標籤的福田區，在漸漸步入一個尷尬境地，商業上沒有如萬象城這樣的C位代表。
9月12日開業的卓悅中心one avenue，以其坐鎮深圳中心區，交通通達性強，TOD綜合體配套完善的獨特優勢，被一部分人認為將可能是福田區乃至深圳的商業名片。
街區+mall的最新商業形態，大量網紅和潮牌的引進，讓它似乎也有了與萬象天地一較高下的實力。
同時，因為其締造者——卓越、金地、大百匯，三家公司都沒有商業代表作，而被一些行業內人員質疑其成功的可能性。
獨角Mall團隊也在其開業前進行過實地探訪，當時提出了項目有一些需要改進的地方。（點擊獲取往期評級）
現在情況如何呢？9月13日，獨角Mall團隊再次對項目進行探訪。
含金量高區域+TOD綜合體
百萬級舊改，有利於拉動區域價值
商業體量（10分）：8分
卓悅中心所在的片區，原是有著700餘年歷史的崗廈村（西區），曾被稱為深圳最大的舊改項目。
從體量來看：卓悅中心已經佔據了相對優勢。
總體量為140萬㎡，含住宅、4棟超甲級寫字樓，超7500個停車位，商業部分體量為28.6萬㎡，這在寸土寸金的福田中心區，是絕對的大手筆。
定位評分（10分）：10分
從定位上：卓悅中心所在的位置，匯集酒店、高端公寓、街區、交通要道、金融中心CBD，這是典型的TOD商業綜合體，目前深圳還沒有標杆性質的TOD綜合體。
項目北區接金地中心寫字樓、西區接大百匯廣場、皇庭中心，上蓋深圳中心·天元及崗廈城，在綜合體內部已經構建起一個完整循環的生活生態圈。
交通評分（10分）：9分
從交通看：卓悅中心連通4條地鐵線（其中10號線在建）、4個地鐵站（會展中心、市民中心、崗廈、崗廈北），最近的是崗廈站直達。
項目同時毗鄰深圳的經濟命脈——深南大道，車行動線通達。
設計得分（10分）：8分
從設計上：卓悅中心設計結構是4個mall+1條大街+2個獨棟的開放式商業模式，目前比較代表性的是萬象天地。
28萬㎡左右的商業，整體體量不如壹方城，但街區和獨棟商業的拆分，對於消費來說，會比壹方城純盒子商場的體驗會更好。
商場內部整體動線也相對簡單直接，環形動線中間無遮擋，購物體驗相也對比較輕鬆。
項目比較大的特色是，連通整個綜合體的是長達800米的「中央大街」，其強烈的標誌性，是購物中心展示自身形象的一個重要地點。
中央大街局部
卓悅中心佔據著福田的巨大地利與人和，又趕上深圳舊改的天時，非常有希望能將整個福田區商業升級。
招商品牌符合年輕人喜好
強一線不足，開業率有待提高
招商情況（30分）：25分
卓悅中心通過主動建立主題區場景，將商場進行了區域切割：
三大區塊各有側重，目前餐飲人氣較高
東區。官方介紹，卓悅中心將在深圳重現一所「上海新天地」，引進了超100家美食品牌，在整個福田CBD屬於非常強的餐飲比重，小mall在現場看到，開業當天的餐飲區人氣非常旺。
在品牌業態組合方面，卓悅中心規劃了近25000㎡的美食遊樂園。
一方面致力於引進首店經濟，引進品牌包含華南首家珍庭潮菜酒家、植藤、樂忻經典 、隱廚、小山東老家、大無燒肉等；
一方面也引進了深受大眾喜愛的網紅美食，例如粵菜品牌炳勝品味、小炳勝、陶陶居、利寶閣、蔡瀾點心等均已亮相；
另外，茶飲類，星巴克（圍擋中）、喜茶、奈雪の茶、WAGAS沃歌斯及特色菜祿鼎記、陳鵬鵬滷鵝飯店、榕意也都是年輕人喜歡的品牌。
北區-文創空間。北區將引入藝術展廳、特色書店、設計師家居品牌、體驗工作坊等特色業態，目前還處於準備階段。
中央大街-國際零售與品牌旗艦店。中央大街的沿街部分，官方宣稱將規劃為國際一、二線零售品牌，並開設多家國內品牌旗艦店。
目前的情況是，不管是中央大街，還在商場轉角旺鋪，都是一些潮牌在準備階段，強一線品牌少，這點與萬象城的大牌雲集，還有所差距。
開業當天，中央大街上的生活節，吸引來一些文創類小眾品牌，也是聚集不少人氣，未來可以作為明星粉絲見面會，或者一些人氣活動重要場地。
小Mall去的當天正好碰上有樂隊在唱歌，未來可能也會經常舉辦類似的節目。
西區-時尚體驗。西區定位是卓悅中心中最集中、完整的零售空間，國際零售+美妝護膚+潮流精品+運動時尚+國際快時尚的多元組合。
其中，L4層專設兒童主題空間，B2層專設潮流主題空間，為相應屬性的客群帶來「定製化」的品牌組合。
強勢品牌開業少 拉低整體開業率
整體逛一遍能看到，目前卓悅中心的主力店，是以CGV旗艦影院打頭，餐飲比重高，在官宣中提到的明星健身房舒適堡、Ole精品生活超市位於商業北區，都還在準備階段。
零售品牌方面，目前已開業品牌中，第一梯隊組合為PINKO、Patrizia Pepe、Bebe、L 'OCCITANE、BANXIAOXUE、NEIWAI等。
現場可見圍擋的品牌有COSIA、Corneliani、Daniel Hechter、GENT SPACE、TESLA、UNIQLO、Massimo Dutti、Concepts。
concepts廣告牌，或將明年開業。
根據小mall現場走訪，商業西區L1層暫未有開業品牌，據知情人士表示，L1層國際零售品牌仍在洽談中，將保持重奢定位，國際一線品牌將在未來逐步亮相。
此次開業，有媒體報導卓悅中心開業率達到85%，小mall覺得有點誇大，應該在65%左右的開業率。
作為耗時11年才開業的卓悅中心，在CBD的位置，未能以重奢品牌整齊亮相，開業率也不高，小mall覺得有些遺憾，應該可以更好。
缺點：開業準備不充分，
細節處有不少瑕疵
運營與管理（30分）：23分
從在項目走一圈能看出，卓悅中心開業，是比較匆忙的，有很多細節還沒準備好。
1.商場對外的商鋪，有些還處於大改造階段，施工帶來的噪音和灰塵，裝修廢料，都會降低整體美感；
2.車庫的進出口還比較粗糙，至少還需要兩個月的時間來將這些配套完善。
3.頂棚漏水：開放式中庭在獲得採光和通風的極大便利之後，而南方城市雨水比較多，在處理漏水、滲水問題上，顯然卓越中心還有很大改進空間。
4.開業率參差不齊：根據小mall實地探訪，目前開業的品牌仍以餐飲居多，開業率能達到90%，而其他品牌，目前開業率應該只到60%，拉低了整體開業率。
中央大街大部分店鋪都還處於裝修階段，西區的第三層目前還是完全遮擋狀態。
5.商場信號差，一進入商場，手機信號就開始減弱，尤其是到了負一樓的餐飲區，就完全失去信號，結帳需要連接商家wifi，這種不暢快直接降低了消費體驗。
6.最尷尬的還是洗手間竟然沒有配紙巾！服務質量上還配不上一流的商場定位。
與萬象天地相比
有相似處，也有獨特優勢
整體得分（100分）：83分
事實上，小mall認為，卓悅中心可以對標萬象天地，它們有很多相同之處，同時卓悅中心又有一些比較優勢。
首先，都是能夠地鐵直達，位於城市主幹道旁，兩個商場都在深南大道旁，地鐵線路也是1號線。
其次，周邊聚焦客群都是有相當高的消費力，萬象天地聚焦科技園新貴，卓悅中心背靠CBD精英。
第三，都是街區+mall的形式，網紅潮牌雲集，餐飲比例高。
卓悅中心的比較優勢在於——
1.卓悅中心在商場內部設置出口，與地鐵無縫連接，而萬象天地還需要出地鐵走上一段路才能到達。
2，卓悅中心的TOD優勢，周邊寫字樓更多，而且商場內部連通周圍寫字樓，能對客群進行直接導流。
萬象天地周邊更多的是華潤旗下住宅，沒有在商場內部做連通，對附近工作人群的導流方面，會存在一定的流失率。
3，卓悅中心就在福華路，金田路，彩田路，深南大道這四條「含金量」很高的主幹道中間，完全沒有任何阻擋。
而我們都知道，萬象天地的商業街末端，目前是條斷頭路，通達性會有一定的阻礙。
最後，儘管開業率顯得較低，很多細節也沒到位，但與卓越之前的項目，卓悅匯、卓越In town相比，卓悅中心整體都高了不只一個檔次。
並且，從建築美學，總體設計，目標客群，交通通達性、品牌招商等元素上來說，已經具備了成為網紅商圈的要素。
在一些強勢品牌陸續開業後，相信人氣還會得到更多聚集。
最重要的是，儘快招商和開業，將基調定下來，後期運營千萬別掉鏈子，做好這兩點，有可能成為令周邊幾個mall瑟瑟發抖的項目。
卓悅中心有可能打敗萬象天地嗎？
評論區聊聊你的意見！