房屋產權變更要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。如果人們在其辦理過程中不注意一些事項,房屋產權變更很可能會給我們帶來很多的麻煩;那麼我們在平常生活中應當如何正確的房屋產權變更呢?
如果原房屋的產權所有人是離婚之後的持有人,不需要辦理變更的手續。如果原房屋產權所有人不是離婚後的該持有人,則要進行產權的變更,變更時主要涉及以下幾個稅種:
一、關於營業稅問題,根據財政部國家稅務總局關於個人金融商品買賣的營業稅若干免稅政策的通知(財稅[2009]111號)第二條規定:個人無償贈與其不動產、土地使用權,屬於以下的情形之一的,暫免徵收營業稅:其中第(一)項:離婚財產分割;第(二)項:無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。對一方放棄全部歸另一方擁有,屬於將其無償贈與配偶;對其各擁有一部,屬於離婚的財產分割都暫免徵收其財產的營業稅。對一方擁有,另一方得到補償也應該是屬於離婚房產分割暫免徵收營業稅的。
二、關於契稅問題,在離婚分割房產辦理產權時可按《國家稅務局關於離婚後房屋權屬變化是否徵收契稅的批覆》(國稅函[1999]391號)規定判定,即:「根據我國婚姻法的規定,夫妻共有的房屋屬共同的共有的財產。因夫妻的財產分割而將原共有房屋產權歸屬給一方,是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定徵稅的房屋產權轉移行為。因此,對離婚後原共有房屋產權的歸屬人不徵收契稅。」也就是,無論是分割後辦理各方擁有產權,還是歸一方擁有產權,也無論是一方放棄還是一方得到補償,在變更產權時都不徵收契稅。
三、關於個人所得稅問題,《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)規定:以下情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不徵收個人所得稅。其中第三條第(一)項規定:「房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。
」對離婚房產分割,如果一方放棄歸另一方所有,則屬於將房屋產權無償贈與配偶不徵個人所得稅。如果各擁有一部分,分割時根據《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121號)第四條第(一)項規定:「通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,個人因離婚辦理房屋產權過戶手續,不徵收個人所得稅。」如果一方擁有房屋所有權,另一方得到補償,對得到補償的一方是否需要繳納個人所得稅?再看國稅發〔2009〕121號第四條第(二)項:「個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,允許扣除其相應的財產原值和合理費用後,餘額按照規定的稅率繳納個人所得稅;其相應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者佔房屋所有權的比例。
」從這個文件分析,對個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入需要繳納個人所得稅。那麼,是不是在一方擁有房屋所有權,另一方得到對方補償時,就要對得到補償的一方徵收個人所得稅?筆者認為:這個環節不徵個人所得稅。理由是:這部分財產原本就屬於個人所有,並非轉讓行為,只是通過變現形式擁有自己的財產。另外,如果離婚前這個房屋的產權所有人是男方,離婚後男方擁有,女方得到補償,則不需要更名。也就不涉及個人所得稅。
相反,如果離婚前這個房屋的產權所有人是男方,離婚後歸女方擁有,男方得到補償時則需要更名。更名時如果徵收個人所得稅,這不公平。所以,個人轉讓離婚析產房屋只有在轉讓給第三人(非夫妻各方)時,才涉及個人所得稅。另外國稅發〔2009〕121號第四條第(三)項還規定:「個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申請免徵個人所得稅。」綜上所述,離婚財產分割時,不徵營業稅、契稅、個人所得稅,當再次轉讓時,要涉及營業稅,契稅、個人所得稅等。
做民間借貸公證的抵押房屋,要事先辦理好各種手續,否則公證手續無法辦理,也影響到借貸人的利益。
2016年春節之前,做園林綠化工程的陳先生因發包人沒有按期支付工程款,導致他欠下八十多萬的工人工資無法支付。為了能讓辛苦了一年的兄弟們順利返鄉過年,陳先生找到了小貸公司希望能借款填補資金短缺,先給員工結帳。小貸公司幫助陳先生匹配了合適的投資人吳先生,其願意借給陳先生八十萬周轉三個月。吳先生作為經驗豐富的投資人,提出希望能到公證處辦理賦予強制執行效力的借款合同公證,用陳先生的房產作為抵押。陳先生聽說吳先生願意借錢助其渡過難關,年後等工程回款了自然就能把借款還清,欣然答應了吳先生的條件。
隨後,陳先生和吳先生來到公證處申請辦理借款合同公證。在辦理公證時,公證員發現陳先生提供的房產證上房主並非他。陳先生表示房產證上是前妻的名字,離婚時已經約定了歸他一人所有。公證員告知他由於房產沒有登記在他名下,去房產局根本沒有辦法設立抵押登記,即使辦理了借款合同公證沒有抵押物也無法達到目的。陳先生表示房子當初是他出錢買的,離婚時也約定了歸他所有,房產證、土地證都在他手上,為何不能證明房子是他的?況且已經離婚十多年了,與前妻聯繫並不多,現在要找到前妻配合辦理手續也很為難。
公證員告知陳先生,我國房屋權屬以登記為準,產權變動也要登記才生效,離婚協議是他與前妻之間的約定,外人並不能判斷離婚協議的真實性及效力。同時,在沒有辦理產權變更登記的情況下,房產部門也不會直接為陳先生辦理抵押登記。公證員建議陳先生先聯繫前妻去往房產部門將房產證上的所有權人變更成自己再來辦理公證手續。
一、繼承主要費用 進行繼承權公證
繼承過戶與買賣和贈與相對比,其中稅費支出是最低的,因為繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證,憑繼承權公證書到房管局進行轉名。
在實際操作中,因為繼承是遺產人死後才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。同時,繼承房產需要滿足以下三個條件:
第一,房產繼承有兩種形式,法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規定的遺產繼承人,遺囑繼承必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才具有法律效力;
第二,遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產;
第三,因為遺產是所有繼承人的共同財產,房產的分割協議,首先需要每個繼承人同意並籤字才能生效。
二、贈與主要費用為個稅+契稅+公證費
如果以贈與方式進行過戶,是沒有營業稅的,但因為贈與是被認為無償受贈的行為,所以需要受贈人繳納個人所得稅,同時還需要契稅和贈與公證費,這些費用要遠遠高於買賣過戶的稅費。不過,對于贈與的房產,銀行一般會認定受贈方免費接受贈與的行為,沒有實際交易產生,因此受贈房屋不能辦理按揭貸款。
三、買賣主要費用為營業稅+個稅+契稅
以該房產滿五年和未滿五年兩種情況計算:第一種,房產滿五年,營業稅是免徵收的,同時個稅也免徵,需要繳納契稅和產權轉移登記費;第二種,房產未滿五年,需要繳納營業稅和個稅,同時繳納契稅和產權轉移登記費。 個貸專家指出,在房產過戶中,買賣是最常見的,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日後出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。
四、關於離婚房產分割涉稅問題,主要是房屋產權變更環節。
按法律規定對婚後財產(房屋)不管產權所有人是誰(其中一方)都屬於夫妻共有財產,在析產時可能有三種情況:
一是一方放棄全部歸另一方擁有;
二是雙方各擁有一部分;
三是房屋歸一方所有,另一方按房屋份額得到補償。
總而言之,如果我們在房屋產權變更過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些受損失,所以,要合理的房屋產權變更才能實現交易的安全。
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文章來源:樂居百科