10月廣州將迎來一波「土拍潮」，商住商服用地一共15宗，包括10宗商住地和5宗商服用地，出讓面積共計73.1萬㎡，總起拍價為214.5億；就商住用地而言，無論出讓面積還是出讓總價，均創2017年以來單月新高！土地拍賣是否再迎來大戰？
10月土拍呈現三大特點：
特點一：《5年供地計劃》公布後第一波土拍潮，「租賃住房用地」成焦點
8月14日國規委公布了《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》，文件中重點提及將供應「租賃住房用地」，為「租購併舉」推進保駕護航。在這一指導方針下，10月出讓的10宗商住地塊中除番禺漢溪村地塊、花都區鳳凰路地塊外，其餘8宗地塊均帶有「租賃住房用地」的條件，其中科學城KXC-K1-9地塊直接作企業員工租賃用房，其餘地塊均需要將競自持部分作為租賃住房用地，可見未來土地出讓競自持定向作為租賃住房用地將成為趨勢。
圖片來源：廣州中原研究發展部
特點二：出讓條件苛刻，房企準入門檻提高
本次出讓10宗商住用地中，5宗用地要求在出讓區內註冊公司或帶有招商引資要求，4宗用地本身已包含大體量配建要求，可見目前出讓地除了在資金實力上設門檻外，對於房企招商、盤活自持部分、協調配建部分等綜合運營能力要求越來越高。
圖片來源：廣州中原研究發展部
特點三：3宗用地位於待拓展板塊，房企拿地意向受關注
本次出讓的地塊中，有3宗地塊屬於未開發成熟的「待拓展」板塊，包括位於南沙東湧鎮的2017NJY-9地塊，地塊周邊近5年未有公開出讓地記錄，同時鎮內二手交易並不活躍；南沙區海景路南側2017NJY-10地塊臨近4號線南延段塘坑站，屬於南沙舊鎮範圍，此外花都區鳳凰路地塊一期用地為今年5月《花都湖地區居住組團控制性詳細規劃》中公布的新開發片區；
上述地塊掛牌帶有一定「開荒」性質，對於這一類周邊並未形成成熟一、二手市場的區域，房企拿地態度如何，則有待關注。
圖片來源：廣州中原研究發展部
上述地塊掛牌帶有一定「開荒」性質，對於這一類周邊並未形成成熟一、二手市場的區域，房企拿地態度如何，則有待關注。
10宗商住用地分析黃埔區長嶺居YH-K2-4地塊地塊基本情況分析：
該地塊位於黃埔區長嶺居板塊，毗鄰禾豐村，其總佔地面積為169572㎡，容積率為≤2.8，總起拍價為17.7億元，涵蓋了中小學用地、體育用地與居住用地。此外，按照官方規劃要求，該地塊需要建設8.9萬㎡的集體物業並無償交給永和街禾豐社區經濟聯合社，扣除配建後起拍樓面價為12604元/㎡
周邊樓價分析：
目前地塊周邊一手項目價格在2.1-2.4萬/㎡之間，二手項目價格則在2-2.2萬/㎡之間，而周邊租賃價格大概在30元/㎡·月上下。廣州中原研究發展部認為，作為官方規劃的「高端居住區」，該板塊價值近年從土地、住宅市場均得到充分體現，隨著近年土拍地塊項目相繼入市，預期未來板塊價值將進一步提高。
科學城KXC-K1-9地塊地塊基本情況分析：
該宗地塊位於科學城板塊，周邊為LG工業園區及員工宿舍區，總佔地面積7030m?，全部用於建設工業企業員工租賃用房。根據廣州中原研究發展部實地走訪發現，該地塊緊鄰園區一企業員工宿舍區，目前已圍閉並進行初步土地平整工作。
周邊租賃市場分析：
科學城由於發展起步早、交通便利（6號線）、生活配套完善以及企業進駐多等優勢，租賃市場已發展成型並且有明顯的「分層現象」以針對不同客戶群。該板塊租賃產品主要可以分為三類：
第一類以蘿崗萬達及周邊公寓為代表，距離地鐵線1公裡範圍內，居住環境較好，價格在48-60元/㎡·月之間；部分由專業公司管理的酒店式公寓，租價甚至可達70元/㎡·月以上，其主要客戶群為周邊企業大批量租賃作為中高層員工居住、接待客戶之用；
第二類以蘿崗地鐵站周邊洋房為代表，該類產品為近年交樓私人住宅，憑藉距離地鐵近、優質小區內外配套等特點得到科學城企業員工青睞，價格在28-30元/㎡·月之間。
第三類以村建項目為主，周邊環境較差，主要供周邊園區上下遊員工日租、短暫停留之用。
增城區永寧街長崗村A17083地塊地塊基本情況分析：
該宗地塊原定於今年7月31日出讓，後因故中止；9月再次掛出，出讓條件從當時引進汽車零部件總部改變為具備獨立結算功能的內地投資公司華南區域總部。
其出讓條件苛刻，首先要求建一棟高240米的建築，其次競得人需自持50%的計容建面，此外還有營收、招商引資考核要求，因此雖然地塊樓面價不高，但實際極其考驗房企運營能力。該地塊西、北側為碧桂園鳳凰城，東南側距離地鐵13號線新塘站約800米，區位條件優越。
周邊樓價分析：
地塊周邊目前以二手項目為主，鳳凰城均價2.2-2.5萬元/㎡，13號線沿線樓齡較短的項目價格在1.8-2.4萬元/㎡之間，離地鐵較遠，增城開發區周邊價格在1.6-1.8萬元/㎡之間。
增城區塘美村A17099地塊地塊基本情況分析：
該地塊帶有招商引資性質，此外需自持50%的計容面積，位於增城經濟技術開發區南側，預計將為日後開發區發展服務。
周邊樓價分析：
地塊周邊3公裡範圍內暫無一手項目在售，距離較近的二手項目價格在1.6-1.9萬元/㎡之間。
黃埔區長嶺路以南YH-A3-2地塊地塊基本情況分析：
該地塊雖然總面積達8.8萬㎡，但由於包含中小學用地，因此實際可用於建設住宅的面積僅2.45萬㎡，扣除中小學用地面積，實際起拍樓面價已達19000元/㎡，值得一提的是該地塊起拍價即為最高限價，當出現兩家以上房企競拍時，直接進入競自持環節。
周邊樓價分析：
地塊位於萬科山景城西南側，周邊一手項目價格在2.1-2.4萬/㎡之間，二手項目價格則在1.9-2.2萬/㎡之間。
南沙區東湧鎮2017NJY-9地塊地塊基本情況分析：
該地塊位於南沙區東湧鎮，周邊無出讓地記錄且無品牌開發商項目，屬於樓市待開發區域；該地塊距離目前地鐵站較遠（距離待開通的4號線慶盛站約5公裡），同時亦無遠期地鐵規劃，交通主要依賴私家車經由南沙大道接駁南二環高速來往市區。
南沙區海景路南側2017NJY-10地塊地塊基本情況分析：
該地塊位於南沙舊鎮，屬於南沙灣發展較早的生活中心，配套有南沙中學、中心市場等設施，但由於近年無土地出讓記錄，加上與地鐵有一定距離，因此一、二手市場活躍程度一般。此外，該地塊需要配建9萬㎡拆遷安置房，扣除配建實際起拍樓面地價為10957元/㎡。
周邊樓價分析：
由於距離地鐵較遠並不便利，因此地鐵周邊一手項目價格在1.7-1.8萬/㎡，而距離地鐵相對較近的二手項目晴海岸價格在1.9-2.1萬/㎡左右。
番禺區大石街興南大道南側DSJ15-01地塊地塊基本情況分析：
該地塊所屬的大石板塊近5年無土地供應記錄，距離3號線大石站約1.5公裡，由於大石開發時間較早，接收中心區居住需求外溢的時間較長，因此周邊二手小區樓盤眾多生活配套相對成熟。此外地塊需配建6.9萬m?拆遷安置房，扣除計容實際起拍樓面價為16090元/㎡
周邊樓價分析：
由於距離中心區較近開發時間長，地塊周邊範圍暫無一手項目，但成交活躍的二手項目林立，目前樓齡較短的項目價格在2.8-3萬元/㎡之間，樓齡較長的項目價格在1.8-2.3萬元/㎡之間。
花都區鳳凰路地塊一期用地地塊基本情況分析：
該地塊位於花都湖東南側，屬於規劃中的新開發片區，該地塊包含東側居住用地及西側商服用地，此外需配建1萬㎡拆遷安置房，扣除安置房計容後實際起拍樓面價為16248元/㎡，需要指出的是本次出讓地塊距離9號線清布站距離約1公裡，加上臨近花都湖自然環境優越，居住價值較高。
根據今年5月公布的《花都湖地區居住組團控制性詳細規劃》文件顯示，本次調整範圍位於花都湖南側，包含居住、商業以及產業用地，具體參數如表格所示：
此外值得關注的是，花都湖地區不建「巨無霸社區」，未來將按照「小街區、密路網」的概念進行規劃；根據官方介紹，未來社區中路網實現全開放，未來每宗居住地塊用地面積將控制在3萬㎡左右。廣州中原研究發展部認為，花都湖地區運用「小街區」模式，將有利於引入更多數量的房企對片區進行開發，從而提高整體開發效率，花都湖規劃有望在較短時間內達到預期發展目標；
另一方面，以目前該宗用地出讓條件來看，未來花都湖地塊出讓極有可能普遍採取「宅地+商服用地」打包的模式，更多房企參與其中，能給予片區產業、商業用地儘快帶來不同類型投資。
周邊樓價分析：
地塊周邊主要為二手項目，價格在1.7-2萬元/㎡，一手項目價格在2.4-2.5萬元/㎡。
番禺區鍾村街漢溪村BA0904007地塊地塊基本情況分析：
該地塊位於地鐵3、7號線漢溪長隆站東南側，總佔地面積為7.09萬㎡，屬於商住商服混合用地，計容建面為29.01萬㎡，其中要求住宅比例不超過50%，此外要求競拍人有地鐵上蓋物業開發經驗；該地塊總起拍價達63.8億，折合樓面價22000元/㎡，為本次土地出讓中單價、總價最高的地塊。
周邊樓價分析：
地塊位於番禺交通、商業活動中心，區位條件極佳，同時為熱點樓市板塊，周邊目前在售一手項目較少，均價在3.7-3.8萬元/㎡之間；優質開發商二手項目價格視乎樓齡、產品，價格普遍在3萬元/㎡以上。