開發商資金鍊斷裂，甚至捲款跑了，導致樓盤爛尾，苦的是掏光血汗錢或者畢生積蓄的買房人。對商品房預售款實施嚴格監管，避免開發商私自挪用，可以有效降低樓盤爛尾風險。將於3月1日起實施的《山東省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱「省版監管辦法」)，將給開發商動用預售款戴上「緊箍」。監管辦法規定，商品房預售款今後將實行全程監管，專款專用，工程進度達到相應節點，開發商才能按比例申請使用監管資金，以保障購房者的合法權益。
管
咋逃避監管或被暫停網籤
按照我省「從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售」的要求，各地可提高商品房預售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來，要求規劃12層以下住宅單體主體結構完工，12層以上住宅單體主體結構完成一半(不少於12層)後，方可辦理商品房預售許可。監管辦法的實施，對開發商預售商品房可以說是另外一道「緊箍咒」。
根據省版監管辦法和已於2016年3月1日起施行的《濟南市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱「濟南監管辦法」)，開發商預售商品房，買房人支付的所有房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款，都應當存入在監管銀行開設的專用監管帳戶內，專戶專存，專款專用。預售款實行全程監管，從取得預售證開始，到開發項目取得竣工綜合驗收或分期綜合驗收備案證明為止。
省版監管辦法明確規定，開發商申請預售證，應當在房地產主管部門(濟南主管部門為市城鄉建設委，下同)公布的監管銀行名錄中選擇相應的商業銀行，根據預售證申請情況按幢或多幢開設對應的監管帳戶，與主管部門、監管銀行籤訂三方監管協議。在預售房屋時，應當將預售款監管規定告訴買房人，在售樓處顯著位置公示監管銀行、監管帳戶等信息，並在商品房預售合同中予以明確。
未開立監管帳戶的，房地產主管部門不得核發《商品房預售許可證》。這意味著，不按監管辦法要求開設監管帳戶，開發商將無法正常預售商品房。濟南版監管辦法更進一步提出，政府主管部門會根據開發企業上一年度誠信情況，控制開發商的網籤面積，首次放開網籤面積只佔預售許可的30%。存入監管帳戶的預售款未達到重點監管額度，按照需要達到重點監管額度核算，放開對應的網籤面積;達到重點監管額度後，才會將預售許可面積全部放開。
開發商出現違規行為，也將面臨相應的懲罰。對存在未按規定將預售款全部存入監管帳戶、變相逃避監管、未按規定使用預售款、提供虛假材料以及其他違反監管辦法或三方監管協議情形的，將被責令限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的，還可能被暫停網籤，並受到相應的行政處罰。
按照濟南監管辦法，開發商未及時將預售款存入專用監管帳戶、提供虛假證明材料申請降低重點監管額度，或存在其他違法違規行為，將被追究相關責任並記入不良行為記錄;施工、監理單位提供虛假證明，或採取其他方式協助開發商騙取降低預售資金重點監管額度的，也將被依法追究相關責任。相比之下，省版監管辦法的處罰更細更明確。
收
咋交退房款開發商不經手
按照省版監管辦法，商品房預售款應當全部存入監管帳戶，開發商不得直接收存房價款。這意味著以往買房時，購房者直接向開發商交納定金、首付款、剩餘房價款的情形將就此改變。需要辦理貸款的，按揭貸款也將直接由貸款銀行全部轉入監管帳戶，不得通過開發商之手。
買房人因故退房，需要退還已交納的房款的，在撤銷預售合同網籤備案、解除相應的預售款(即買房人已支付的購房款)監管後，由監管銀行根據主管部門開具的《商品房預售資金監管解除通知單》和生效法律文書，將監管的預售款退回買房人指定的個人銀行帳戶及貸款銀行帳戶，同樣不需要經過開發商之手。
新規之後買房、退房步驟
買房
開發商、買房人雙方籤訂商品房預售合同;
開發商為買房人出具《商品房預售資金監管收存通知單》;
買房人憑通知單將定金、首付款等購房款存入監管帳戶;
開發商辦理預售合同網籤;
政府主管部門辦理預售合同網籤備案;
買房人申請按揭貸款(含商業貸款和住房公積金貸款)，並委託貸款銀行將按揭貸款足額轉入監管帳戶;
貸款銀行將按揭貸款足額轉入監管帳戶;
監管銀行收到足額房價款後，向買房人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，並將信息傳至政府主管部門。退房
開發商、買房人依據雙方協商或生效法律文書，一致同意解除商品房預售合同;
雙方到政府主管部門申請撤銷預售合同網籤備案;
政府主管部門審核撤銷合同網籤備案、解除預售資金監管申請;
符合條件和規定，政府主管部門撤銷網籤合同備案，並出具《商品房預售資金監管解除通知單》;
監管銀行憑通知單及生效法律文書，將監管資金退回買房人個人銀行帳戶及貸款銀行帳戶。
註：在濟南版監管辦法中，對退房問題的處理，區分了兩種不同情況，一種是監管專用帳戶內的預售款未達到重點監管額度，雙方需要按照上述程序，向監管銀行申請退回購房款;另一種是達到了重點監管額度，由開發商及時退回相應購房款。
用
咋申請撥付明確節點比例
預售款全部存入監管帳戶後，開發商還能不能動帳戶裡的錢?如果能用，需要什麼條件，按什麼標準?省、市監管辦法對此都有明確規定。
根據監管辦法，預售資金監管設定相應的監管額度，額度以內的預售款，開發商不得擅自使用，但根據工程進度節點按比例核減，扣除留存下來繼續監管的資金後，監管額度內的其他預售款，開發商可按照工程建設進度控制節點申請使用;額度以外的預售款，開發商可自行提取，但應該優先用於預售項目工程建設。
對監管額度內的資金，省版監管辦法設了4個控制節點，每個節點留存比例不同：建成層數達到規劃總層數一半時，留存60%-70%;主體結構封頂，留存30%-35%;單體竣工驗收合格，留存15%-18%;竣工綜合驗收備案，監管終止，但備案、終止前應按規定從監管帳戶劃轉物業質量保證金到相應帳戶。對高層、超高層或大體量建築，省版監管辦法授權地方制定本地監管辦法時，可增加1-2個控制節點，但留存資金不能突破上面規定的比例。此外，地方政府主管部門可以根據開發商企業信用、資質等級等情況，適當降低留存比例，但降低額度最多不得超過5個百分點;主體結構封頂前，開發商還可以根據銀行出具的保函，部分抵頂監管資金，但不得突破監管額度的30%。
濟南版監管辦法的控制節點與省版不太一致，設立的3個節點分別為完成工程主體結構、完成內外裝飾和竣工驗收備案，資金留存比例分別為50%、30%、10%。另外，濟南規定，12層(含12層)以上建築，工程主體結構到一半時，留存比例為70%。從對應節點看，濟南版監管辦法留存資金比例更高，對開發商的監管更為嚴格。但濟南規定，本市3A級企業可按重點監管額度的50%，2A級企業按70%計算，對省版監管辦法有所突破。
濟南版監管辦法明確提出了開發商申請降低監管額度的辦法。開發商申請降低監管額度，除了提交申請和授權委託書，根據不同節點，還要分別提交相應的材料，其中：完成主體結構，提交《主體結構工程質量驗收報告》;完成內外裝飾，提交施工進度證明和已完成設計要求的門窗安裝、樓體外立面施工彩色照片;完成工程竣工驗收備案，提交《房屋建築工程竣工驗收備案單》;12層(含12層)以上建築，主體結構完成二分之一，提交施工進度證明和樓體外立面施工彩色照片。
省版監管辦法則規定了開發商根據工程控制節點申請使用監管額度內資金的具體要求，在不突破各節點留存比例前提下，開發商申請使用資金，需要如實填寫用款申請表，提交工程建設進度相關證明材料及影像資料、監管帳戶對帳單、授權委託書及受託人身份證複印件、已撥付工程建設相關款項的付款證明或擬撥付工程款項對應單位的指定銀行帳戶，以及法律、法規規定的其他文件材料。
濟南監管額度怎麼計算?
根據濟南版監管辦法，商品房預售項目預售資金重點監管額度以基礎(正負零)以上平均建安造價(1800元/平方米)乘以申請預售面積為基數，按節點核減。
以同一幢申請預售面積為20000平方米的樓房為例，重點監管額度基數為3600萬元，3A級企業的監管基數只需要1800萬元，2A級企業則需要2520萬元。
對應主體結構一半、主體結構完成、內外裝飾完成、工程竣工驗收備案4個工程節點，普通企業需要留存的監管資金，分別是2520萬元、1800萬元、1080萬元和360萬元;3A級企業分別為1260萬元、900萬元、540萬元和180萬元;2A級企業分別為1764萬元、1260萬元、756萬元和252萬元。
以每套100平方米，每平方米均價8000元計算，開發商要達到最高監管額度(2520萬元)，只需賣出首次批准網籤的60套中的32套房子，即可獲準放開全部申請預售面積。這也就意味著，該幢樓200套房子中，在放開全部面積網籤後，至少有168套房子的預售資金(總計13440萬元)，開發商可以根據銷售情況自行提取用於項目建設，2A級和3A級企業可自行提取使用的資金，更為充裕。
原標題：《山東省商品房預售資金監管辦法》3月1日起實施
[責任編輯：楊凡、彭芳]
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