所謂的空手套白狼，顧名思義就是借雞生蛋，借錢生錢，用別人的錢去賺錢，這是賺錢的最高境界。
一般來說在現實生活中，這是痴人說夢，老和尚打兒子，沒有的事情，但是在房地產投資這行幹久了，卻發現這是確確實實存在的。
我們從大陸出來的要改變一下思維方式，欠錢不是什麼丟人現眼的事情，這是在美國生活當中的一個遊戲規則而已，就像把錢放銀行裡，實際上是銀行欠你的錢，所以才給你利息。
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我們都知道，房地產行業就是一個資金密集型的行業，一個項目就光買地前期就動輒投入數十億資金。
沒幹房地產之前我一直認為這個行業只有財大氣粗的老闆才可以幹。
待得久了，也就發現一個項目從拿地到開盤真正由開發商自有資金投入的其實遠沒有我們看到的那麼多，前融、開發貸、提前預售、總包墊資等途徑都可以大幅降低開發商的自有資金投入。
開盤後的預售、總包墊資在此不細表，重點聊聊開盤前的前融、開發貸。
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開發貸貸款利率6-8%，這在地產項目中屬於貸款利息最低的；目前銀行的抵押率在0.5-0.7不等，具體的根據項目的後續現金流、土地的區域位置、物業形態等來進行判斷。
從現在行業的操作經驗來看，銀行有嫌貧愛富傾向，品牌公司、國企容易從銀行取得開發貸，2018年以來，民營地產企業很難從銀行取得開發貸項目。
開發貸確實是房企最為喜歡的融資方式，但是呢辦理開發貸是有條件的，即受到「432」的嚴苛限制。
432又是指什麼呢？
「4」即四證齊全，具備「國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證」這四個證。
「3」指代自有資金比例，要求開發項目資本金比例不低於30%左右，目前已調整至資本金比例不低於20%。
「2」即開發商或其控股股東是否具備二級資質。
432的核心是什麼？
無非是防止房地產商空手套白狼：防止「圈地」炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產商自掏土地款，開發進度達到四證條件才可以發放開發貸。
比如，一個地產商拿了一塊地，三年了沒有開發，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來，然後坐等地價上漲出讓，這相當於用銀行的錢買了一塊地，最後賣掉，自己沒怎麼掏錢還掙了個差價，防止的就是這種情況。
所以，按照432融資條件的設計，房地產項目的資金流是這樣的：房地產企業拿自有資金購買土地，然後用自有資金墊資開發建設，待項目取得四證之後，申請銀行開發貸，但總投資中始終有自己20%的自有資金比例。
注意，在銀行開發貸之前，一直是房地產企業自有資金在運作，即使拿到銀行開發貸，也必須有20%是自有資金。待項目取得預售之後，可以用預售資金償還銀行開發貸。
大致如此。
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正是由於開發貸受到「432」的嚴苛限制，無法滿足開發商前期開發資金的需求。從而衍生出了五花八門的前融模式，涵蓋了從拿地到前期開發等各個階段。
合理的路徑為，開發商一般先辦理前融，成本高些，待達到辦理開發貸的時點，再用開發貸將前融替換出來。
前融的主要劃分如下：
23號文之後，對銀行、信託公司的多種融資渠道進行了整治，以上諸多前融方式已不再適用。
比如：銀行表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
信託公司向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
正是這樣，最近市場上對資金是非常饑渴的。
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近期就有不少地產朋友託我幫忙介紹一些資金，說自家企業馬上就要底價成交一塊土地，看看能不能找資方配點資去把地拿下來呀，成本高點沒事。
實話講，現在想要再通過前融做到配資拿地是非常困難的，前融雖然也還可以做，但要求也高了不少。
很多信託公司均表示做不了保證金或土地款融資，只能做拿到國土證後的抵押融資。和多家資金方溝通，配資拿地目前還有這樣一種模式可以操作：
開發商提供滿足432條件的項目公司A，信託方向A公司配置融資額度。
然後，信託再與開發商設立SPV，SPV控股項目公司B，信託放款給A以後，資金通過認購SPV資管產品形式到B。
最後，B獲取資金後可用於繳納保證金或支付土地款。
形式上表現為向符合開發貸條件的項目公司發放信託貸款，但資金通過內部往來最終用於不符合開發貸條件的項目公司前期融資，成本一般要去到15%以上。
該模式合規成本最低，亦未被監管直接點名，受到所有信託公司青睞，但難點在於殼項目，不適合小型或在該城市項目較少的開發商。
很多企業滿足432條件的殼公司可以使用的融資額度早就使用完畢了。
即使這種模式可以操作，但敢於操作的信託公司還是寥寥無幾。
可見目前市場對於前期資金的渴求是非常巨大的，不只是23號文，相信未來很長一段時間，GOV將對房地產行業持資金收緊態度。
大企業還好，小企業的資金騰挪空間越來越小了，開發商再想要回到以前「空手套白狼」的時代已經一去不復返了。