來源：自媒體   2019年06月06日 09:08
原標題：一文讀懂蕭山熱門板塊！新房二手房買誰更划算，答案終於來了
(作者：寒沙，本文轉載自微信公眾號「杭州樓市動態」，鳳凰網房產已獲授權)
昨天，我們為大家介紹了目前杭州二手房市場的相關情況（連結在此），不少粉絲留言還不過癮，想看具體的板塊情況。
從今天開始，我們會陸續細化到一些有代表性的板塊，為大家帶來更深層次的剖析。
這次先從蕭山區開始，我們選擇了奧體（錢江世紀城）、市北、南部臥城，這幾個關注度高；新房、二手房都在供應；隨著倒掛的縮小，購房者在選擇上比較猶豫的板塊。
這三個板塊在定位以及總價上對應的購房群體也比較有代表性。奧體，正逐漸向濱江看齊，對應改善群體；市北，也正成長為剛改、改善群體板塊；南部臥城，由於區位原因，在定位上更剛需。
壹
奧體，曾經的「倒掛」「必搖」「閉眼買」代名詞。
但隨著二手房掛牌量激增，新房確立47438元/㎡的全新價格標籤，奧體在價格上忽然看起來不那麼誘人了，於是有人說：「奧體已經不再有倒掛，新房沒有性價比。」
那麼事實上呢？
我覺得奧體二手房可以分為兩種，一種是老一批年限較長，以順發等蕭山本地房企開發的項目為代表，這類房源突出的特點是贈送或者叫拓展面積特別多。
還有一種是近些年交房的次新房，在戶型上也比較常規，與現在市場上的新房區別不大。
在飛虹路地鐵口，就有兩個這樣的代表性樓盤，順發和美家、順發江南麗錦，同樣的開發商，相鄰的地段，但差異較大，和美家偏投資，江南麗錦偏自住。
由於和美家交付時間早，又是地鐵口，所以這一片聚集了較多中介門店。
和美家靠近地鐵口的6個店面，3個是中介門店
和美家，憑藉5.8米的層高，買一層送一層的戶型，頗受投資客的喜愛，89方實際面積甚至能達到180㎡，隔5、6個房間輕輕鬆鬆。而且這個樓盤生活小配套與周邊小區相比更加成熟，租客非常多。
也正是這種情況，該小區目前掛牌價格較低的房源，大多帶有租約，裝修也都是極簡裝，買來自己住的話必須要重新裝修，或者乾脆是毛坯。
據中介人員透露，目前小區底價在500萬，上周有一套495萬的已經出手。
於是我讓中介小哥帶我去看了500萬的這一套，房源位於7樓，算是中低樓層，目前房源是毛坯狀態，也沒有澆築樓梯，要上二樓需要爬梯子。
我這個100多斤的小瘦子成功爬上了二樓
如果以89方的建築面積來算，均價在56180元/㎡，所以相比於新房來看，依然存在倒掛，不過這主要歸功於複式戶型。
江南麗錦的情況則完全不同，無論是小區環境還是樓棟外立面都要比和美家高檔不少，這個小區都是普通的平層住宅，小區業主也都是自住為主。
江南麗錦的小區環境不錯
目前該小區的最低總價房源在440萬，面積110方，位於頂樓。中介小哥說：「這個小區不好賣，上一次成交還是春節前後，房東價格都不太願意讓步，這一套房東是個投資客，這個價已經下調了20萬，算是這個小區最便宜的了，看得人也多，但就是頂樓一般人都不喜歡。」
江南麗錦樓層較好的房源，均價在47000元/㎡左右，總體均價略低於板塊新房。
濱江金色江南，離飛虹路地鐵站步行在10分鐘左右，由於開發商口碑較好，屬於板塊內掛牌價較為堅挺的二手房，89方掛500萬的不在少數，但實際成交價在450萬左右。
中介門店掛出的相關房源
數據來源：好找房網
總體來看，奧體板塊的倒掛差確實在逐漸縮小甚至不存在，二手房市場也陸陸續續出現了一些性價比還不錯的房源。
尤其對於預算在500萬以下的購房者，目前也能只能關注二手房了，因為唯一在售的新房保利澄品戶型最小戶型也是127方，總價比較高。
貳
蕭山市北，北連奧體，南接蕭山主城區，屬於剛改以及改善群體板塊。
但是板塊內由於區位、地價等等因素，新房價格區間拉得很大，均價在28000-38000元/㎡。
華瑞晴廬，由於交房不久，房源量也大，完全可以看作是市北東單元二手房晴雨表。
華瑞晴廬這種「歐不歐」的建築風格也很別致
華瑞晴廬位於板塊東側，融創望海潮北面，周邊可參考樓盤主要以大名城華府（30000元/㎡毛坯）、新希望濱江錦粼府（28200元/㎡毛坯）、新城璟雋公館（32000元/㎡，含3000元/㎡精裝）為主。
中介小哥推薦的一套26樓89方精裝，330萬
華瑞晴廬的二手房價格比較穩定透明，10層以下20層以上的89方房源，總價約320萬，算下來均價在36000元/㎡左右，毛坯或簡裝。
但是華瑞晴廬也並沒有因為交付早而在配套上面有亮眼表現，目前仍然依靠物業底商提供基礎生活配套。
從價格來看，蕭山市北東單元倒掛差依然比較明顯，二手房除了是現房並沒有更突出的優勢。所以，對於購房者來說，目前板塊新房供應量還很大，新房依然是首選。
蕭山市北西單元，則是完全不同的景象。
市北西屬於上一批開發的產物，所以目前二手房選擇餘地比東側大得多，目前主要的樓盤有中國鐵建德信君宸、順發恆園、中國鐵建青秀城、高運萊茵傳奇、新城香悅奧府、保利霞飛郡、德聖博奧城等。
數據來源：好找房網
目前市北西的在售樓盤是新希望濱江錦宸，緊挨著建設三路地鐵口，公共運輸的便利程度上來說要比周邊的二手房方便許多。
但是由於價格達到了38000元/㎡（含4000元/㎡精裝），所以在價格上與周邊二手房並不存在太多倒掛，甚至有均價更低的二手房，但是錦宸是精裝交付，在這一點上優勢明顯。
不過錦宸首推中籤率低至9.6%，並不算好買，所以綜合看來，考慮市北西的購房者可以把二手房列入考慮了。
叄
沿著市心路往南穿過蕭山老城區，就是蕭山重要居住區——南部臥城。
南部臥城近些年交付樓盤非常多，新房供應量又很大，所以購房者在新房與二手次新房的選擇上也犯了難。
北辰奧園，今年小陽春以來南部臥城二手房市場交易最活躍的樓盤，主要原因是樓盤體量大，當初賣時是蕭山出名的投資盤，房東也以變現為目的，樓盤位置在風情大道與向旭路交叉口以東200米，往來濱江、杭州非常方便，89方戶型也做到了3房2廳2衛，不落伍。
中介小哥向我介紹了一套25樓89方房源，總價260萬含車位，如果不要車位總價在240萬左右，還有談的空間，目前小區均價在26000元/平米左右，根據樓層會有波動。
北辰奧園的房價與周邊樓盤相比要低一些，因為目前的公共運輸還不算方便，生活配套也基本沒有，而且樓盤口碑質量一般，更重要的是該小區房源幾乎都不滿兩年，要交稅。
不過，項目東側是蜀山路與向旭路交叉口，中間隔了一個濱江碧桂園臥城印象，這也是南部臥城「一心兩副」的副中心之一，所以後期的配套、公共運輸等不用過多擔心。
開元名郡，位於北辰奧園北側300米處，交付的時間更早，也有滿兩年的房源，同樣拐個彎就能上風情大道，而且項目北面一路之隔就是交付已久的安置房小區，公交站、底商配套全都有，目前生活上要方便很多。
所以，開元名郡目前的價格要更高，均價在30000元/㎡上下。
北辰奧園、開元名郡都是南部臥城西側樓盤，周邊可以參考的新房項目包括德信碧桂園印江南、融信旭輝湘湖悅章、德信金茂佳源府、佳源湘湖印象等。
印江南高層已售罄，湘湖印象最後兩棟高層還捂著，主要的參考新房還是湘湖悅章和佳源府。湘湖悅章之前均價25200元/㎡（含3200元/㎡精裝），佳源府之前開的都是小高層，均價在27000元/㎡左右（含3200元/㎡精裝）。
南部臥城西側二手房依然存在倒掛差，新房含精裝的價格還是存在優勢，而二手房雖然以準新房為主，有現房優勢，但是在配套方面也並沒有因為交付早顯得更完善。
數據來源：好找房網
南部臥城的二手房與在售新房一樣，選擇餘地非常大，雖然桂語朝陽以29800元/㎡的價格入市，但並不會帶上南部臥城別的新盤邁上價格新臺階，所以南部臥城的倒掛縮小了但依然存在。
而且南部臥城的二手房樓盤以次新盤為主，在配套方面也並不完善，綜合看來，南部臥城的新房在供應量巨大且搖號難度不大的情況下，新房依然是購房者的首選，當然，有迫切居住需求的購房者，二手房也可以作為選擇之一。
-END-
整體看來，蕭山區的二手房倒掛情況正逐漸縮小，各個板塊也出現了比新房價格更低的二手房源，那麼對於購房者來說，選擇餘地更大了。對於新房供應量較為充足的板塊，我仍然推薦購房者首選新房，就算總價與二手房相差不大，也省了一筆裝修錢，而且戶型、園區規劃、美觀度等方面，新房也更具優勢。
另外，向大熱天帶我看房的中介小哥們致謝。
接下來，大家還想看哪些板塊，請留言。