1
八月，或驕陽似火，或大雨傾盆，只能用猛烈來形容。
另一場猛烈發生在樓市。 「房住不炒」政策對樓市的衝擊夠猛烈，化為了坊間瘋傳的地產融資「三道紅線」： 1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1.0倍。 三條全中招，接下來不得增加有息負債；中招兩條：有一絲融資機會；只中一條：有息負債規模年增速不得超過10%，還能苟延殘喘。全部指標都及格：有息負債規模年增速也不得超過15%。 消息瘋傳許久，卻不見權威機構來闢謠，這和以往相比，非同尋常。 這三道紅線說明什麼？說明房地產高周轉、高融資的年代，到頭了。這三道紅線對地產行業影響有多大？可以這樣說，顛覆了以往地產的模式。 地產商該如何渡過難關？唯有好好賣房。靠槓桿撬動，靠融資多項目周轉的模式，玩不轉了。這是目前中國樓市的大背景。 再說南陽樓市。 疫情放開管制過後，仿佛南陽樓市迴光返照般地進入瘋狂—— 南陽新地王飆到了每畝1186萬的新高；
年前510萬/畝沒有賣出去的二機廠G2019-95地塊兒，年後解封一舉拍到了每畝695.5萬；
十三中某學區房開盤13000—15000均價，開盤被瘋搶；
建業貳號城邦開盤賣了11億；
杜詩路建業公園裡開盤去化92%，單價17000，總價500萬複式被秒清.......
這些熱門案例，能代表南陽樓市的真實情況嗎？其實並不能。 2020年，南陽有差不多50個新盤入市，除了這些個別的熱門土拍和項目，其他項目，聽不到聲音，再不聞往年熟悉的「開盤秒清」、「勁銷XX億」、「熱銷XX億」等字眼。 有的甚至開盤過後，你根本不知道它已經開盤了，賣得怎麼樣，聽不到一點喜報。其沉默，也代表了目前南陽樓市「沉默的大多數」—— 南陽樓市，已經高位橫盤。南陽樓市，已經進入了二八分化的階段。
2
不靠槓桿，不靠噱頭，不靠活動，好好賣房談何容易？其實就是三句話： 讓房價回歸價值。讓房子舒適宜居。讓資產安全保值。 誰做到了這三點，即使大環境慘澹，也必然能夠笑傲南陽樓市。建業碧桂園龍悅城就是這樣的一個特立獨行的大盤。 2019年9月22日，龍悅城一批次首次開盤808套秒清； 2019年10月27日，龍悅城一期二批次開盤，2號樓、5號樓入市加推，毫無懸念，完美售罄； 2019年11月24日，龍悅城一期三批次開盤，再度熱銷全城； 2020年8月，在大環境整體蕭條情況下，龍悅城正常淡季銷售，熱銷230餘套房源，佔據南陽樓市半壁江山。
熱銷的背後，是龍悅城精準的定位。 龍悅城不是一個在名頭上很熱的盤：它不在「三館一院」，不在經十路，不在杜詩路，不在鳥巢，不在新熱門區域中州西路…… 但是它是目前南陽少有的投資宜居價值窪地。 一是它距離主城區很近，方便。 它雖然位於南陽城鄉結合部，但卻是南陽郊區化發展的新區域。它緊鄰信臣路，距離老城區主幹道人民路車程只有5分鐘，距離高新路盛德美2.5公裡；距離火車站也就15分鐘時間，基本上20分鐘可以到達市內主要場所。 距離六十六小、二十六中、十五中、二十一學校、十三中北校區，以及新建的十五完全學校都非常近。
二是它有建業和碧桂園雙重品牌優勢的加持，宜居。 尤其是建業，作為龍悅城的最大股東和操盤方，「建業」二字，就是龍悅城後期的質量和物業服務保證。 建業在南陽深耕多年，用看得見的口碑，看得見的服務，看得見的保值，給南陽買房人吃了定心丸。 三是龍悅城的規模優勢，靠譜。 龍悅城體量大，200多畝大盤，66萬平米建築面積，4000多套房源，萬人大社區。
體量大，意味著未來小區的配套會很齊全，居住氛圍會十分濃厚，樓盤整體價值有明顯支撐。
3
從去年首開的8000左右，到如今，龍悅城價位已經悄然拉升到8800多，個別小戶型已攀至9000。將近一年時間，看得見的漲幅。
相對於南陽其他區域，西北板塊或許不是最熱門區域，但這裡有看得見的變化和值得期盼的規劃。 首先是信臣路下穿涵洞工程，破解了項目原先的交通瓶頸。 《2020年度南陽城建交通領域重點項目建設計劃》中，信臣路大修、信臣路下穿焦柳鐵路立交等項目均給出了明確的竣工時間節點。其中信臣路（焦柳鐵路橋至熱電廠段）8月份開工，10月底前完工；信臣路下穿焦柳鐵路立交項目10月底前正式完工。 之前吐槽龍悅城交通不好的觀望者，如今已經看到涵洞的下穿即將完工。涵洞未來通車以後，龍悅城將很快融入主城區的板塊，成為主城區的一部分。 其次是龍祥路快速通道的打通，意義重大。 2020年6月23日上午，S234南陽至鴨河快速通道建設工程開工儀式在臥龍區舉行。市委書記張文深親自宣布項目開工。
S234鴨河快速通道，起於鴨河大橋南頭，止於臥龍區七裡園大寨，通過市規劃的龍翔路互通立交與市中心城區外環路相交，接城區規劃路網百裡奚路，項目全長30.785公裡，是河南省「十二五」期間城市組團快速通道規劃布局中一條重要道路，也是全市規劃的四條快速通道中融山水林田湖資源與產業發展為一體的重要道路。
關注南陽城建的朋友應該知道，南陽北部，如麒麟湖、鴨河，規劃中屬於南陽的健康、生態、養老產業片區，但人民路北頭的龍祥路的通車能力和路況一直是雞肋，而仲景路向北，大車很多，通行能力很差，這也就造成鴨河工區、南陽北片區和主城區一直處於交通割裂狀態。 龍祥路快速通道未來通車後，龍悅城位於信臣路、龍祥路交叉口地帶的重要價值就顯現出來，這裡將成為南陽生態養生片區和主城生活區的人流交匯地帶。 三是第十五完全學校開工建設，提升了片區價值。 同樣是今年6月，南陽市第十五完全學校選址最終落地百裡奚路與張衡路交叉口，與龍悅城隔著信臣路相望。
十五完全的落地目的很明確，龍悅城及其周邊這幾年高層建築較多，急需建設新學校。同時，隨著張衡路西擴，這一片區未來將會騰挪出更多淨地以待建設。 第十五完全學校佔地面積251畝，實用面積123畝，計劃投資約3.2億元。學校辦學規模為幼兒園8規24班720個學位，小學6規36班1620個學位，初中8規24班1200個學位，共計3540個學位。 高規格的學校相當於提前布局該區域，十五完全和杜詩路的五完一樣，緊鄰主城區，從生源上來說，佔據優勢。 四是，靳莊水庫和蘭營水庫的溼地公園改造。 目前來看，兩個南陽城北的大水庫，雖然目前沒有什麼明確的政策信號，但從鄭州、洛陽、商丘、平頂山等其他城市的案例來看，在海綿城市理念的影響下，城市溼地早已不僅僅局限於蓄洪、蓄水的定位，它必然要融入到城市市民的生活之中，發展出生態休閒功能。 南陽在城市水庫、湖面等溼地改造方面，稍微有些落後，但相信在不遠的將來，必然會推動這些項目的改造。這也是龍悅城中長期值得期待的一點。 最後，還要說說剛剛得到的重磅消息——龍悅城與南石醫院即將籤約設立「南石醫院健康管理俱樂部」。
我們先看看這個「俱樂部」都提供什麼服務： 1、為家庭建立健康檔案，並針對 家庭成員健康狀況，實施健康行為幹預。2、為家庭提供健康諮詢和就醫路徑及預約就診，雙向轉診等服務。3、為家庭提供醫療、預防、保健、健康教育、康復、計劃生育技術指導等「六位一體」服務。4、提供對重點人群的上門服務。5、為長期臥床、行動不便的家庭成員建立家庭病床。 社區養老和社區醫療護理是近十年來一二線城市興起的概念，三線城市目前較少見，但是卻有強烈的需求。
尤其是老人日間照顧、孕婦坐月子等，幾乎是家家都用得著的服務。龍悅城作為南陽首批引進這一社區醫療服務的樓盤，不僅具有重要的實用性，而且對項目本身的增值，也有極大提升。 該健康管理俱樂部的落地，是建業向生活服務商轉型，服務細分的產物，龍悅城的大體量也為類似項目的運營提供了支撐。 正是因為龍悅城以業主需求為導向，既在功能上滿足了業主的日常居住，又具有相當的保值作用，再加上建業、碧桂園品牌影響力和口碑的加持，才有了逆市銷售創下單月230餘套的佳績。
4
炒熱的杜詩路，瘋狂的三館一院，風頭正勁的中州西路，早已火過N遍的經十路和鳥巢，這些片區的房價讓置業者往往難以企及。 相對於這些片區，龍悅城所在的信臣路、人民路—龍祥路交叉口，是一個投資宜居兩相宜的價值窪地。 隨著房地產宏觀大政策的收緊，南陽樓市未來房價回歸理性，置業者會越來越謹慎，二八原則在南陽樓市會更加凸顯。 隨著張衡路的西延，信臣路涵洞的下穿完成，南陽西北片區的窪地正在被新的配套和城建改變。南陽買房人的眼睛是雪亮的，銷量是樓盤價值最好的證明。
目前，入市僅一年的龍悅城，已累計去化2000餘套。 事實上，留給觀望者猶豫的時間不多了。
內容來源於大宛樓市