文 | 村長
通往成功的道路並不擁擠，因為沒人能堅持到最後。
這是保利發展發布行業白皮書的第四年。2017年，保利預見了「房地產正處於總量峰值時代」；2018年，提出「房地產市場窄幅箱體運動是必然趨勢」；到了2019年，再次印證了「保利周期理論」的預見性。
2020年初新冠疫情黑天鵝爆發，引發國際股市動蕩，美國重啟量化寬鬆。大變局下的2020年，樓市到底如何發展，顯得撲朔迷離。
是聚合，還是分散？是向前，還是轉彎？房地產又一次站在了十字路口，方向比速度更重要。
時代在背後，突然摁響喇叭。
有的房企打著左轉向燈向右轉，有的則仍固執在規模道路前行。哪些城市更有發展潛力？未來的地產行業和市場將會怎麼走？
由保利發展戰略研究院出品的保利白皮書如約而至，你疑惑的，或許都能在這裡找到答案。
01
人口大流動：多極化城市格局成型
保利白皮書原文：
房地產的發展構建在中國城鎮化進程之上，人口是需求之本。
保利研究院團隊通過分析全國 337 城、14 億人口、橫跨 20 年的數據後發現，從遷移特徵來看，「鄉-城」城鎮化高位放緩，「城-城」流動加速並存。獨立遷徙變為舉家遷徙，城市綜合收益與二代人口質量紅利將乘法倍增。
從遷移方向而言，呈現多維極化格局：「跨省遠赴東部與省內就近集聚並存」、「東部沿海與中西部明星引力同在」、「單核虹吸力與都市圈外溢力均有」。
當下我們正處於一個人口大流動的時代，城鎮化進入高階階段，人口流動多極化。這就不難理解愈發激烈的「搶人大戰」與「城市晉級賽」，是歷史之必然。
集聚的號角已經吹響。土地城鎮化將匹配人口城鎮化。城市群、都市圈和中心城市將 「集寵愛於一身」。
村長解讀：
這兩年，以深圳為代表的全國大城市人口吸引力暴增，國內正在經歷前所未有的人口流動變化。
城市化進入高階發展階段，中國城市化率從1990年的26.44%持續上升到2019年的60.60%。
同時，從當前的人口分布來看，北京上海人口數量為2000多萬，廣州深圳1000多萬，除卻北上廣深的人口數量較多之外，天津、武漢、蘇州、西安、鄭州、杭州、成都等省會城市人口數量也比較多，均在1000萬以上。
這意味著，具備人口吸引力的不再只有北上廣深，各中心城市也具備較強吸引力。
02
城市大變局：大中城市擴容增長
保利白皮書原文：
保利研究院團隊堅持，房地產是基本面的投射，城市生命周期就是房地產生命周期。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。
縱覽全球，中國過往城鎮化受制於均衡式發展思路，齊夫法則未能完全生效。資源自由流動不足，經濟-人口比重需再平衡，大城市不夠大、不夠多。
當下，我們正處在歷史的轉折點，城市大變局的前夕。城鎮化發展思路轉變，市場重回主導地位，土地資源有望更「市場化配置」，將「以人定地、地隨人走」。
市場力量、行政導向、客觀規律，三者均指向百城集聚，向陽生長，群星閃耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增長潛力。
未來15年中國超大城市將超10個，特大城市超15個，人口規模TOP100城將佔據全國75%的城區人口。
村長解讀：
隨著人口加速流動，城市的生長也在發生變化。
按照城市化市場思維演繹下去，我們國家的人口必將呈現出聚集的趨勢，更多的向大城市集中，城市格局將呈現出齊夫法則。
然而從很多層面看，我國的齊夫法則未能完全生效。
這主要歸結於兩個方面：人口與經濟、土地的基本面之間的衝突；大城市的土地資源難以滿足人口數量的需求，而GDP總量排名靠前的城市人口佔比又不大。
03
周期新特徵：房企逆周期操作空間收窄
保利白皮書原文：
自 2015 年起，本輪周期經歷了連續三年大繁榮，至今已有五年。與前三輪的三年小周期不同，期間多次入冬反覆，分批調整而總量穩定，土地周期與樓市周期漸行漸遠。
保利周期理論發現：供求周期、政策周期、金融周期三個周期正深度疊合，周期被拉長，箱體被壓扁，城市二八輪轉，並走出自有周期。
金融周期下，房企的現金流空間收窄，經營槓桿率下調，進而影響規模擴速。
房企面臨挑戰巨大，競爭模式亟待升維，重塑打法。
村長解讀：
這意味著，過去30餘年房企傳統的高周轉的打法失效。
傳統邏輯下，土地的周期晚於樓市，房企可以低價拿地高價賣樓。
現在的邏輯是，地價與房價的差距在逐漸減小，房企的利潤窗口在變短，變窄。
可以看到，自2015年起，以深圳領漲為標誌性起點，全國樓市普漲，經歷了前所未有的牛市行情。哪怕是三四線城市，也體會了一把房價翻倍的感覺。
而到了2018、2019年這兩年，樓市的周期開始窄幅箱體波動，行業競爭加劇。
04
運營新邏輯：周期疊合拉長，城市走出自有周期
保利白皮書原文：
是什麼引發了周期新特徵？
白皮書認為，是運行邏輯發生了變化：新時代房地產調控長效管理機制建立以來，房住不炒是行業的本質定位，限價等調控政策從物理反應轉向了化學反應。
在此基礎上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發揮強牽引作用，影響預期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉，走出自有周期。
而所謂化學反應，白皮書認為其背景來自四個方面：
在剛性限價城市：由於價格體系過於扁平導致的一二手價格倒掛，中心區高熱。在彈性限價城市：走高后乏力，盤整期、修復期相對較長。在供給放量城市：供給量大於市場的需求，導致成交萎縮。在需求透支城市：房價超過天花板，脫離購買力，棚改走弱，價格虛高回調。近期疫情在國外快速蔓延，全球金融市場大幅動蕩。反觀中國疫情防控有力，復工復產有序展開，市場相對穩健，充分彰顯了中國的制度和治理優勢。
中國將成為短期避險資金、長期資本投資的理想目的地，而不動產會成為重要選擇之一。疫情之下，樓市按下暫停鍵。疫情之後，相信市場會有較強的回暖。
村長解讀：
2020年，市場的情況由於疫情這個不可變量產生了變化。
如何預判疫情對市場周期的影響？
正如保利白皮書所言，疫情黑天鵝，同時給房地產行業一個警醒：未來，消費者將重新審視，從真實居住需求出發，呼喚好服務好產品，房地產競爭回歸本源。