編者按：2017年房地產行業處於總量峰值時代，2018年房地產市場窄幅箱體運動，2019年地產行業總體是個調整年，核心城市更加集聚。過去3年，保利研究院團隊遵從邏輯，秉持理性獨立的研究思維，精準預測了地產行業和市場的發展規律。
今年的地產行業和市場將會怎麼走？哪些城市更有發展潛力？......
保利白皮書如約而至，你疑惑的，都能在這裡找到答案，以下是白皮書：
綜 述
新世紀新十年開啟，保利行業白皮書的發布，已進入第4年。
歲序更替，方法不易。十二年來，保利研究院團隊持續探尋市場和行業的發展規律，深化完善房地產長短周期理論，敬畏市場、讀懂城市、遵從邏輯，建立理性獨立的研究觀。拒絕框架式、羅列式、片面感性的研究思維，堅持總結完善市場規律，即短期看市場預期、中期看運行周期，長期看生命周期。
2019年，再次印證了「保利周期理論」的預見性：我們在2017年預言「房地產正處於總量峰值時代」；在2018年提出「房地產市場窄幅箱體運動是必然趨勢」；在2019年勾勒「總量峰值，結構更美，聚焦最優百城。2019年總體是個調整年，核心城市更加集聚」。
白駒過隙，歲月留痕。近三年全國商品房銷售規模分別為13.4萬億、15.0萬億、15.9萬億，保持歷史峰值。連續兩年百城一手住宅價格環比低於0.5%，波動收窄，樓市調整。中央提出新型城鎮化思路：「使市場在資源配置中起決定性作用，促進各類生產要素自由流動並向優勢地區集中」。回首走來，保利的研究成果，得到了事實的驗證。
去年，我們以「雲遊」式廣闊視角觀察新生力量，發現「新趨勢」：城市晉級的地殼運動激戰正酣；人口遷徙的變化決定城市格局之變；都市圈核心城市尖角聳起；三四線城區人口仍在聚集；中西部發展冰山融化；樓市拐點已現，全年調整，分批築底。
今年，我們將在傳承的基礎上落筆新章，進一步透視「新趨勢」的深層脈絡。
2020年白皮書的四個關鍵詞：人口大流動、城市大變局、周期新特徵、運行新邏輯。
關鍵詞一，人口大流動
房地產的發展構建在中國城鎮化進程之上，人口是需求之本。保利研究院團隊通過分析全國337城、14億人口、橫跨20年的數據後發現，從遷移特徵來看，「鄉-城」城鎮化高位放緩，「城-城」流動加速並存。獨立遷徙變為舉家遷徙，城市綜合收益與二代人口質量紅利將乘法倍增。從遷移方向而言，呈現多維極化格局：「跨省遠赴東部與省內就近集聚並存」、「東部沿海與中西部明星引力同在」、「單核虹吸力與都市圈外溢力均有」。
當下我們正處於一個人口大流動的時代，城鎮化進入高階階段，人口流動多極化。這就不難理解愈發激烈的「搶人大戰」與「城市晉級賽」，是歷史之必然。
關鍵詞二，城市大變局
保利研究院團隊堅持，房地產是基本面的投射，城市生命周期就是房地產生命周期。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。縱覽全球，中國過往城鎮化受制於均衡式發展思路，齊夫法則未能完全生效。資源自由流動不足，經濟-人口比重再平衡，大城市不夠大、不夠多。
當下，我們正處在歷史的轉折點，城市大變局的前夕。城鎮化發展思路轉變，市場重回主導地位，土地資源有望更「市場化配置」，將「以人定地、地隨人走」。市場力量、行政導向、客觀規律，三者均指向百城集聚，向陽生長，群星閃耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增長潛力。未來15年，中國超大城市有望超過10個，特大城市有望超過15個。
關鍵詞三，周期新特徵
自2015年起，本輪周期經歷了連續三年大繁榮，至今已有五年。與前三輪的三年小周期不同，期間多次入冬反覆，分批調整而總量穩定，土地周期與樓市周期漸行漸遠。諸多過往經驗被推翻，如同亂世紀元，雲迷霧罩、混沌不清。保利研究院團隊撥開迷霧，深化保利周期理論，發現：供求周期、政策周期、金融周期三個周期正深度疊合，周期被拉長，箱體被壓扁，城市二八輪轉，並走出自有周期。土地周期與金融緊密相連，房企逆周期操作空間收窄。
關鍵詞四，運行新邏輯
是什麼引發了周期新特徵？我們認為，是運行邏輯發生了變化：新時代房地產調控長效管理機制建立以來，房住不炒是行業的本質定位，限價等調控政策從物理反應轉向了化學反應。在此基礎上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發揮強牽引作用，影響預期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉，走出自有周期。
近期疫情在國外快速蔓延，全球金融市場大幅動蕩。反觀中國疫情防控有力，復工復產有序展開，市場相對穩健，充分彰顯了中國的制度和治理優勢。中國將成為短期避險資金、長期資本投資的理想目的地，而不動產會成為重要選擇之一。疫情之下，樓市按下暫停鍵。疫情之後，相信市場會有較強的回暖。然而，當前全球市場已經站到了懸崖的邊緣，勢必給樓市恢復蒙上陰影。我們堅信，只要我們積極應對、團結一致、共克時艱，定能奪取最終的勝利！
PART1 房地產生命周期
人口流動多極發展，最優百城向陽生長
2019年初，我們指出「城市的生命周期就是房地產的生命周期」，「人口遷徙的變化決定城市格局之變」。這是一個人口大流動的時代，城鎮化進入高階階段。人口、資本、信息在中國城鄉星際高速流轉，城市以其獨特魅力，吸引著光與熱。過去「均衡式」發展思路下，資源流動「有序」約束，城市規模「計劃」增長。計劃與市場博弈，造成人口、經濟與土地的速度失衡，齊夫法則未能完全生效。
慶幸的是星際迷霧正在消散，市場重回主導地位，人口流動多極化，資源流動循跡規律軌道。未來15年中國超大城市將超10個，特大城市超15個，人口規模TOP100城將佔據全國75%的城區人口。集聚的號角已經吹響。土地城鎮化將匹配人口城鎮化。城市群、都市圈和中心城市將 「集寵愛於一身」。
遷徙結構：
城鎮化高階發展，城市收益倍增
I 「鄉-城」高位放緩，「城-城」流動趨於頻繁
2000年以來，中國「鄉-城」（人口從農村遷移至城鎮）的流動人口佔比呈現「先增後減」趨勢，在2010年到達高峰，佔全國流動人口63%，隨後年均減少2.9%。與此同時，「城-城」（人口從城鎮遷移至城鎮）流動持續增加，2010年後佔比年均增加3.3%，2015年達38%。
城鎮化的第一階段，農村人口遷移至城鎮生活。隨著高等教育普及，就業需求升級，中小城鎮未能提供發展空間，人力資本向產業資源更為豐富的大中城市集聚，「城-城」遷徙受青睞。「鄉-城」進入諾瑟姆S曲線後半段。人口流動向「鄉-城」與「城-城」並存的格局演變，重塑城市發展新面貌。
II 獨立遷徙走向舉家遷徙，遷徙二代紅利反哺
人口遷徙遵循著「青壯年獨立遷徙-夫妻遷徙-兒童遷徙-老人遷徙」的國際規律，中國正進入家庭式遷徙階段。據衛健委統計，近90%已婚新生代流動人口是夫妻一起外出，與配偶子女流動的約佔60%，越來越多家庭攜帶老人流動。
「房產證就是通行證」，疫情黑天鵝後，流動人口購房紮根意願更強。第三方調查顯示，疫情後50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業，更關注物業、醫療等資源。而優質資源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式遷徙，將帶動城市的消費、投資、生產。當遷徙二代在城市接受教育後，勞動力又將反哺城市。
遷徙方向：
人口流動多極化，都市圈群星閃耀
人口遷移過去主要為跨省遠赴沿海核心城市。目前則呈現「跨省遠赴東部與省內就近集聚並存」、「東部沿海與中西部明星引力同在」、「單核虹吸力與都市圈外溢力均有」的多維極化格局。具備人口吸引力的不再只有北上廣深，各中心城市也具備較強吸引力。遷徙者「用腳投票」，集聚在胡煥庸線以南的東部沿海城市群和都市圈核心城市。
I 恆星恆亮：跨省流動，遠赴東部沿海三大城市群
長三角、珠三角、京津冀三大城市群對於國內人口依然具有超強磁吸作用，尤其是都市圈內的核心城市，顯得「熠熠生輝」。全國近八成的跨省流動人口集聚東部沿海。2020年春節後，三大都市圈核心城市51%的遷入人口來自外省。
產業是人口遷移的核心驅動力，臨海區域具有先天運輸成本優勢。全球75%的大城市、70%的工業資本和人口集中在距海岸100公裡的海岸帶地區。在未來，產業動能持續釋放，核心城市協同周邊城市升級，三大城市群的磁吸效能將繼續呈現「強者恆強」態勢。
II 明星崛起：就近城市化，集聚中西部中心城市
區域經濟學「增長極理論」認為：區域經濟最初由一個或數個「增長中心」率先發展，以帶動整個區域的經濟發展。「舉全省之力建設省會城市」，將大幅增加省會城市的產業投資、公共設施投入。中西部省會城市遷入人口80%來自省內，人口就近城市化現象明顯。伴隨勞動力、資金、技術等生產要素的集中，中西部省會城市首位度不斷提高，並以後發優勢，迅速形成各自特色鮮明產業。西部直轄市重慶、「創業之都」成都、「中國光谷」武漢、「硬科技之都」西安、「大數據之都」貴陽、「智造之都」長沙等明星城市崛起。
城市格局：
市場重新主導變局，大中城市擴容增長
I 政策蛻變：冰山解除，加速自由流體
1980年我國的城市建設和發展的基本方針是「控制大城市規模，合理發展中等城市，積極發展小城市」，但在改革開放的浪潮下，大城市人口快速集聚。2014年思路轉向提出「促進推動大中小城市和小城鎮協調發展」。2019年密集出臺新型城鎮化政策文件，首次提及「堅持尊重規律、順勢而為」、「城區常住人口 100萬—300萬的大城市全面取消落戶限制」。流動的「冰山」初始融化，人口遷徙逐步打開。2019年底，《求是》雜誌中說：「使市場在資源配置中起決定性作用，促進各類生產要素自由流動並向優勢地區集中」，「經濟發展條件好的地區要承載更多產業和人口」、「建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜」。這昭示著，均衡式發展的城鎮化思路已然調整，市場重回主導地位，資源流動循跡規律軌道。
疫情後，「新基建」，將增強城市的協同力、流動力、承載力，城市格局變革按下加速鍵。5G、人工智慧、新能源等領域，刺激全要素生產率提升，大數據、物聯網賦能，城市病不再是城市規模束縛，大城市承載力將不斷提升。
II 天平傾斜，經濟-人口比重再平衡
低收入區域人口向高收入區域流動，區域間收入差距不斷縮小，人均收入趨於均等化。美國印證了這一趨勢。目前中國各省人口與GDP佔比相對不均衡，廣東、江蘇GDP分別佔全國11%和10.2%，但人口只佔8.1%和5.8%。TOP100城市GDP佔全國73%，但人口僅佔51%，大量勞動力仍滯留小城市和農村。隨著流動障礙減少，勞動力將隨自由遷徙，向優勢區域集中。
III 城市人口再認識，大城市不夠大、不夠多
2014年國務院發文，以城區人口作為城市規模劃分標準，這一修正將更加接近國際定義。保利研究院團隊對337個城市統計分析，重新梳理城市人口後發現：城區人口1000萬以上的超大城市有6個，500萬-1000萬的特大城市有7個，300萬-500萬的Ⅰ類大城市有16個，與全市常住人口統計城市規模相比，更準確地描繪了人口格局。同時發現，與國際相比，中國大城市數量和人口規模明顯不足，日本前10大城市人口佔全國46%，英國21%，而中國僅為9%。
IV 回歸齊夫法則，客觀規律昭示未來
哈佛大學學者George Kingsley Zipf提出了齊夫法則，大部分發達國家的城市體系演變都遵循著齊夫法則。隨著中國落戶政策的放寬，人口加速集聚中心城市，城市人口分布形態也將趨向齊夫法則，人口與經濟佔比趨於平衡。作為總人口超14億的大國，未來15年，中國超大城市有望超10個，特大城市有望超15個。
資源配置：
土地的城鎮化，還是人的城鎮化
土地與人口的「資源配置」，是城鎮化的核心命題。從世界城市發展規律來看，在城鎮化快速推進時期，土地城鎮化快於人口城鎮化。近三十年，中國土地城鎮化明顯快於人口城鎮化。2011年起回落，2017年進入增速放緩階段。
近年土地城鎮化放緩，與人口城鎮化趨於同步，但結構分化凸顯，人地錯配矛盾突出。土地與人口出現區域錯配、城市等級錯配。人口大幅增長的東部區域、大城市沒有得到相應的建設用地指標，人地矛盾突出。「放寬城鎮落戶條件，建立健全人地錢掛鈎政策」、「永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批與徵收試點授權下放」，均體現出土地這一核心資源的配置有望更 「市場化」。中國城鎮化進入新階段，將「以人定地、地隨人走」。
生命周期：
東風俱備百城生長，築起總量峰值
保利研究院團隊始終認為：房地產是基本面的投射。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。城市生命周期就是房地產生命周期。市場力量、行政導向、客觀規律，三者均指向百城集聚，向陽生長，群星閃耀。聚焦百城，動態調整，尋找增長極與動力源，才是取勝之道。
PART2 市場運行周期
三個周期深度疊合，構築運行新邏輯
回首2019：
窄幅波動常態化、總量峰值先揚後抑
2019年，房地產市場一如我們所言，總體呈「窄幅箱體運行「、「先揚後抑」。2018年末最後一批城市全數進入調整期。然而，樓市並未繼續深度下探。而是在3月政策與流動性小幅改善、融資開閘後，迎來長達半年的小陽春。隨後，5月起融資驟然關閘，土地降溫，中美貿易摩擦加深，「不為短期刺激手段」的730會議定調，市場預期大幅轉向。8月起需求入市減緩，9月以價換量，四季度價量恢復企穩。全年看，2019年與2018年走勢相似、總量接近，全年16萬億仍處峰值。2018年為高位盤整，2019年為調整波動，波幅更加趨窄趨緩。
運行新邏輯：
周期疊合拉長，城市走出自有周期
至此，我們發現一些「舊判斷」得到了印證，一些「新特徵」需要解釋。「峰值時代、窄幅箱體、結構分化」被驗證為正確。同時湧現而出一些新特徵：「周期拉長幅窄、供求政策金融三期疊合、城市走出自有周期」。這恰恰是本輪周期與前三輪的主要區別。本輪周期自2015年起，經歷2016、2017年大繁榮後至今已有5年，相較前三輪周期的3年，周期明顯被拉長，底部有所抬高。
是什麼導致了這些新特徵？保利研究院團隊認為是新的運行邏輯在起作用：庫存周期延長，土地供給矛盾未能緩解，供需關係始終膠著，難以逆轉，拉鋸更久。在此基礎上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發揮強牽引作用，影響預期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉，走出自有周期。
I 供給穩、需求韌，「政策-金融」強牽引
過去，供求周期、政策周期、金融周期三大周期在大趨勢上相對一致，小波動中各自運行。如今，在「供給穩、需求韌」的前提下，政策工具和金融工具越發豐富，發揮主要的驅動作用。在2018年7月、2019年2月、8月，政策面與金融面發生重大變化，購買需求會快速反應，有極高敏感性。政策、金融手段以預期為樞紐強力牽引著需求，實現了大趨勢、小波動均深度疊合。
2020年央行首次提出建立「房地產金融長效管理機制」，昭示房地產調控已進入全鏈條、精細化、靈敏化的新階段。調控儲備箱創造出多樣新工具，信用債、開發貸、信託、海外債、LPR改革及地產非對稱降息等，如無形的手逐一調節旋鈕，保持樓市「文火慢燉」，既不沸騰也不冷卻。
中期而言，宏觀面持續承壓，政策層面變動空間不大。「房住不炒+因城施策+三穩」將構成穩固新常態。「長效管理調控機制」強調常態化、主動化、雙向化。一是將長期穩定，小幅調整；二是「管理」一詞體現政府出手的主動性，更敏捷、更頻繁，著重預期管理；三是雙向皆為選項，相機決策，遇熱收緊，遇冷稍松。
II 逆周期空間收窄，房企競爭亟待升維
過去30餘年，房企競爭的核心要義在於逆周期操作。傳統邏輯下，土地周期晚於樓市，波動更緩，現在則反之。這意味著，留給房企逆周期操作的窗口變短、空間收窄，地房價比中樞不斷向上偏移。利潤空間受到壓縮，更重要的是現金流空間收窄，經營槓桿率下調，進而影響規模擴速。房企面臨挑戰巨大，競爭模式亟待升維，重塑打法。
III 城市輪動，從雁行模式到二八輪轉
「雁行模式」，指的是城市往往呈現周期的一致性與跟隨關係，一線往往變化在前，二三四線跟隨其後。觀察過往三輪周期，能發現明顯的雁行特徵。但這輪周期，卻呈現「二八輪轉」，城市之間周期反向。2017年，東南沿海火熱上漲，華北環京率先冷卻。2018年，中西部東北進入上升高潮，華東華南橫盤膠著。2019年，大部分重點城市壓力盤整，半數三四線城市仍峰值成交。二八輪轉，輪動錯位期更長，冷暖兩重天，構築起異常穩定的峰值大盤。
IV 變量引領軌道，限價走向化學反應
去年我們提出了結構分化，其表現為二八輪轉與自有周期並存。二八輪轉是不同能級、區域城市間的輪番地殼運動。在同能級、同區域內部，城市也走出了自有周期，彼此軌道在波幅、時長上各有不同。保利研究院團隊探尋其根本，發現限價政策是一二線城市自有周期的重要變量，三四線則在於供給彈性、購買力支撐。
剛性限價城市：「中心-郊區」價格體系過於扁平。上升期一二手價格倒掛，中心區高熱。下行期板塊分化，外圍走弱。如華東、中部個別二線城市。
彈性限價城市：走高后乏力，盤整期、修復期相對較長。如廣東、福建個別一二線城市。
供給放量城市：補庫存過量過快，供需反轉，成交萎縮。如河北、湖北個別三四線城市。
需求透支城市：房價超過天花板，脫離購買力，棚改走弱，價格虛高回調。如山東、湖南個別三四線城市。
V 疫情再思考：按下暫停鍵，初心不變回歸本源
如何理解疫情對市場周期的影響？疫情有四重影響：樓市暫停鍵、資產價值重估、主動調控機會期、居住需求重塑、線上線下相結合的網際網路營銷元年。
樓市暫停鍵：疫情引發市場短期波動，後續將逐步修復。需求韌性仍在，只會延遲，不會消失。需求終要得到釋放，但我們對金融市場的動蕩不得不防。
資產價值重估：疫情防控有力彰顯了中國的制度優勢。全球股市劇烈震蕩後，中國更成為避險資金的長期目的地。近期海外資本頻繁收購國內核心資產，體現了國際資本對市場的看多態度，國內核心地段資產價值將受到重估。
主動調控機會期：三穩備受挑戰，相信主動調控管理會加強。當下與三年前高熱態勢已不同，投資需求基本退出，可以發揮主動管理職能，重點支持剛需。
居住需求重塑：消費者重新審視，從真實居住需求出發，呼喚好服務好產品，競爭回歸本源。
當前，疫情黑天鵝還在國外蔓延，市場的不確定性仍然較大，特別是外圍金融市場震蕩及其傳導值得我們高度警惕。但我們也要堅定信心，放眼2020年，相信在穩經濟、穩市場的政策之下，我們必將戰勝一切困難，沿著樓市房住不炒的正確道路，穩健前行！
風雨送春歸，飛雪迎春到。已是懸崖百丈冰，猶有花枝俏。俏也不爭春，只把春來報。待到山花爛漫時，她在叢中笑。
出品人：張亮、吳定金、王希巖、袁尚、袁靄琳
撰寫人：李計相、黎景壯、張昊玥、林潔怡、陳智維、田桂丹、伍超賢、張淳弘、孫慧瑤、楊永俊、李圓穎
——·報告完畢·——
來源：保利發展控股（ID：poly_realestate），轉載已獲授權，對原作者表示感謝。